법원 경매 물건 중 형식적 경매라고 쓰여 있다면?

글개요

지난 글을 통해 경매는 크게 근저당등 채권과 담보권리로 실행하는 "임의경매"와 판결문등의 집행권원을 가지고 실행하는 "강제경매"가 있다고 배웠다. 하지만 그 외의 경매도 있다. 바로 오늘 이야기해볼 "형식적 경매"에 관한 것이다. 이름만 가지고 봐서는 형식적으로 행해지는 경매라 입찰할 수 없는 물건인가? 입찰하더라도 공유자 우선 매수권 같이 이른바 정해진 진 소유자가 있는 것인가 할 수도 있다. 사실 큰 개념에서 저 두 개 외의 테두리를 벗어나지 않기 때문에 용어 정리와 종류만 간단히 알게 되면 앞으로 형식적 경매 물건도 보게 될 것이다.

목차

1. 형식적 경매

2. 맺음말

1. 형식적 경매

형식적 경매는 용어로 보자고 하면 물건 가격의 보전 또는 정리를 목적으로 행하는 경매로써 절차상으로는 임의경매를 따라간다고 보면 된다. 하지만 재산 상속 또는 공유물 합의가 이루어지지 않은 현물분할 등 판결문등 집행권원이 있는 강제경매와도 같다. 또한 종류에 있어서 공유물분할을 위한 형식적 경매의 경우에는 지분 공유자라 하더라도 단지 채권 회수가 아닌 상속 또는 재판결과등을 통한 현금화가 목적인 형식적 경매에 있어서는 우위를 나눌 수 없기 때문에 공유자 우선 매수권은 해당하지 않는다. 

1-1 공유물 분할을 위한 형식적 경매

공유지분경매는 지난 글에서 알았을 것이다. 지분 경매는 물건 전체를 여러 명이 가지고 있는 "공유자"가 있는 형태이다. 새로운 사람보다 이미 가지고 있는 사람이 우선권이 있다고 판단하기 때문에 공유자우선 매수신고가 적용 되고 이는 최고낙찰가 혹은 입찰인원이 없을 경우 기일 당일 최저 입찰가로 결정된다. 하지만 이후 이 지분 물건을 어떤 이유 해서든 매도하려고 할 때 명확한 구분이 되어 있지 않기 때문에 어려움이 발생한다. 1차적으로는 공유자들에게 매도나 협의를 진행해서 해당 물권의 분할을 시도하겠지만, 쉽지 않기 때문에 "공유물 분할 청구 소송"으로 진행된다. 종국에 따라 현물 분할을 원칙으로 하나 협의가 되지 않을 경우 결국 이 물건이 경매로 나오게 되고 바로 "공유물 분할을 위한 형식적 경매"가 되는 것이다. 대부분의 형식적 경매는 이 같은 경우를 취하고 있다.  

1-2 청산을 위한 형식적 경매

두 번째로는 바로 파산, 사망등으로 인하여 상속되었을 때 그 재산을 투명하게 처리하기 위해서 실행하는 "청산을 위한 형식적 경매"이다. 이의 경우 채권자이면서 채무자, 신청자 모두 상속인인 특징이 있으며, 이를 행하기 위해서는 "한정승인"을 받아야 하는데 이는 민법 제1028조로 "상속인이 상속에 의하여 얻은 재산의 한도 안에서만 피상속인의 채무 및 유증을 변재 하는 책임을 지는 상속의 승인"을 뜻하는 것으로 다시 말해 받은 재산 안에서만 채무를 변제하고 이를 위해서 재산을 경매를 통해 투명하게 가치를 매겨 그 이후 채무에 대한 청산을 한다는 것이다. 비슷한 부분으로는 "상속재산파산"이 있는데 이는 모든 재산을 일괄적으로 처분 청산하는 것으로, 부동산이나, 자동차등의 동산 각각에 시행하는 경매와는 그 차이가 있다. 재산이 많을 경우 경매의 경우 해당물건의 금액을 상속인의 가지고 채권자등에게 배분하게 되는데, 많은 경우 이를 공정하게 처리하기가 어렵기 때문에 이때는 "상속재산파산"을 하여, 법원에서 청산절차를 진행하게 하도록 하는 것이 낫다. 

1-3 유치권에 의한 경매

지난 글에서 유치권에 대해서 알았다. 유치권은 그 성립조건도 까다롭고 점유를 기본으로 하고 있으나 유치권은 성립여부와 상관없이 신청이 가능하고 이를 악용하는 사례가 많아 법원에서도 이 분위기를 읽어 대부분의 유치권을 인정하지 않고 있다. 한 예로 공사자재 등을 납품하고 그 금액을 못 받았다 하더라도 그 재료는 집주인의 것이고 그 재료로 만든 건물로 하여금 유치권은 인정되지 않는다. 다만 건설노동자의 임금 등은 직접 그 건물을 하여금 노동이라는 것이 들어간 부분이기 때문에 유치권이 성립조건에 해당하며, 유치권에 의한 경매 물건의 경우 그 유치권의 소멸 인수 여부를 판단하고 인수되더라도 채권자 중 하나로 유치권자가 되어 있는지 여부 등 여러 가지 측면으로 분석 후 입찰에 유의하여야 한다.  

1-4 타인의 권리를 상실시키는 경매

집합건물의 구분소유자가 그 의무를 위반한 구분소유자 그 전유 부분 및 대지 사용권을 박탈시키기 위한 경매로 경매를 신청할 수 있는 구분소유자로서 인정을 받기 위해서는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정되어야 한다. 이 같은 경매는 예를 들어 공용공간, 공동생활시설 등에 있어서나 집합건물의 가치를 떨어뜨리는 행위 등을 하는 사람. 공동이익을 반하는 행위 등을 그 자격을 경매를 통해 박탈시키는 경매라고 이해하면 된다. 하지만 예를 들어 재계발 재건축에 반대하는 사람을 반대를 없애기 위해 그 권리를 박탈하는 등의 신청은 판례로 받아들여지지 않는다.

1-5 기타(자조매각, 단주의 경매)

"자조매각"은 특정물의 인도의무를 부단하는 자가 그 인도의무를 하지 않고 특정물을 현금화하려고 할 때 경매를 신청하는 것을 말한다. 이경우 매각대금을 공탁하도록 규정하고 있으나 경우에 따라 매각대금 중 채권 일부를 변제받거나 할 수 있다. 즉 돈 대신 물건으로 받아야 할 때 돈으로 받고 싶어요 하고 경매하는 것이라고 보면 된다.  "단주의 경매"는 주식회사에에서 실시하는 여러 가지 경우에 단주를 경매하고 그 대금을 주주에게 교부할 의무를 말하는 것으로 용어에 대해서만 간략하게 알아두길 바란다.

2. 맺음말

형식적 경매는 일반적인 경매와 다르게 말소기준권리로 하여금 소멸주의를 따르지 않고 인수주의를 따른다. 그렇기 때문에 매각명세서나 해당 물건을 꼼꼼히 봐야 한다. 하지만 그렇기 때문에 일반물건과 비교해서 진입장벽이 높다. 경쟁자가 적다는 말이다. 위에 종류에 따라 조금은 다르지만, 중요한 건 우리는 투자자이기 때문에 해당물건을 얼마나 싸게 사느냐에 있다. 기본은 좋은 물건이다. 임장을 통해 좋은 물건이라 생각된다면 그 어떠한 권리가 있다 하더라도 문제가 되지는 않는다. 다만 조금 더 싸게 살 방법만 찾으면 된다. 

 

<함께 보면 좋은 글>

법원 경매의 정의와 종류

 

법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까? 법원 경매의 절차

 

말소기준권리의 기준, 인수 와 소멸되는 권리 분석하는 방법

지분 경매 물건 분할 공유물분할청구소송 모든 것

 

유치권 행사중, 유치권의 성립 조건과 입찰 해야 하는 이유