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법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까? 법원 경매의 절차

모르페우스 2023. 3. 3. 14:51

글개요

법원 경매는 경매를 신청하고 물건이 법원에 나오기까지 오랜 시간이 소요됩니다. 이 글에서는 경매신청부터 매각까지 경매절차의 전반적인 부분을 이해하고 설명하는 내용을 적었습니다. 단순 경매를 입찰하고 낙찰하는 행위로 써가 아닌 전반적인 절차를 이해하게 된다면, 낙찰 이후의 절차에 대해서 '왜 그런 절차로 진행이 되는 가?' 란 질문에 답을 할 수 있을 것입니다.

1. 경매 신청 및 경매개시 결정

경매는 강제경매와 임의경매가 있지만, 신청절차는 큰 차이가 없으며, 강제경매의 경우 임의경매와 다르게 추가적인 집행권원이 필요함으로 강제경매 기준으로 글은 작성합니다. 경매를 신청하려면 경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 합니다. 경매의 신청은 직접 신청으로 하며, 채권자와 채무자의 성명과 주소, 집행법원, 부동산의 표시(경매대상의 부동산으로 부동산등기사항전부증명서의 표제부에 기재되어 있는 사항) 기재, 경매를 통해 변제를 받고자 하는 채권과 청구액 전액, 집행할 수 있는 집행권원(확정된 종국판결, 가집행, 화해조서, 확정 지급명령 등)을 작성하고 부동산등기사항전부증명서, 부동산목록, 수입인지, 등록세, 경매절차에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등을 예납하면 신청은 완료됩니다. 이후 법원에서는 신청서와 첨부서류를 검토하여 신청이 적법하다고 인정되면 경매 개시 결정을 합니다. 동시에 그 사유를 등기부에 기록하기 위해 등기관에게 촉탁을 하게 되고 등기부에는 경매개시결정의 대한 내용이 기입됩니다. 법원은 채무자(소유자)에게 경매 개시 결정에 대한 정본을 송달하고 이로써 신청과 경매개시 결정의 절차가 종료됩니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

경매개시 결정이 되면, 법원에서는 채권자들에게 매각을 통해 배당을 하기 위해서 배당요구 기일을 공고합니다. 배당요구 종기는 매각기일 이전의 날짜로 결정됩니다. 채권자들은 이 기일에 맞추어 배당요구를 하게 되는데 집행권원이 있는 채권자, 우선변재청구권이 있는 채권자(소액임차인, 확정일자가 있는 임차인, 임금채권자, 고용관계에 인한 채권자등), 국세등의 징수금의 청구권을 갖는 자들은 반드시 배당요구를 하여야 하며 경매개시결정등기 이전 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 압류등기권자, 가압류권자 등은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.

3. 매각의 준비

법원은 경매에 나올 부동산에 대해 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 임대차 보증금등을 조사하도록 명하고 집행관은 감정평가사를 통하여 부동산에 대한 현황조사보고서를 만들게 됩니다. 이때 부동산의 평가액을 토대로 최저매각가격을 정합니다. 최저매각가격은 다시 말해 최저입찰가격으로 그보다 낮은 가격으로는 입찰할 수가 없습니다. 법원은 매각물건명세서를 작성하고 등기기록에 기입된 채권자등에 대해 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권에 대한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 하여 우선 채권의 유무, 잉여(무효) 여부 확인, 배당요구의 기회를 줍니다.

4. 매각방법 공고와 통지

법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에, 매각기일과 매각결정기일을 지정합니다. 매각기일의 공고에는 부동산의 표시, 강제집행으로 매각한다는 취지와 방법, 부동산의 점유자, 점유자수, 사용기간, 보증금 액수, 매각의 일시와 장소, 집행관의 성명, 최저매각가격 등을 기재하여 공고하게 됩니다. 이후 이해관계인(채무자, 소유자, 채권자)에게 통지합니다. 이때부터 우리는 각 종 경매 사이트에서 경매 물건을 검색할 수 있습니다.

5. 매각 실시

입찰당일이라고 부르는 매각기일입니다. 매각장소에는 입찰표와 입찰봉투가 비치되어 있습니다. 매각절차는 집행관이 진행합니다. 입찰절차에 대한 간단한 설명과 주의사항 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작됩니다. 입찰표에는 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 입찰가격, 대리인이 입찰하는 경우 대리인의 성명과 주소, 보증금액을 기재하며, 입찰가격은 최저입찰가격이상으로 기재하여야 합니다. 입찰표와 보증금이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출하면 입찰의 절차는 끝나게 되고, 입찰이 마감되면 개찰을 시작합니다. 개찰결과 최고의 가격으로 매수 신청한 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다. 최고가매수신고인의 입찰가격에서 보증금을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰한 사람일 경우 차순위매수신고인으로 신고할 수 있는데 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 본인에게 매각을 허가하여 달라는 신고를 말합니다. 최고가매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 설명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하게 됩니다. 종결을 고지한 후에 나머지 입찰자들에게 그들이 제출한 보증금을 즉시 반환하게 됩니다. 또한 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결하게 되는데 이를 유찰이라고 합니다.

6. 매각 결정

매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 최종적으로 법원은 이해관계인(채무자, 소유자, 채권자)의 의견을 듣고 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. 이해관계인은 매각허가결정 또는 매각불허가결정 선고에 대하여 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 특별한 사유가 없어도 즉시항고를 할 수 있는데 이 같은 경우 10일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 합니다.

7. 매각 대금 납부

법원에서 매각허가결정이 확정되면 대금 지금 기한을 정하고 최고가매수신고인(매수인)에게 통지합니다. 매수인은 지정된 대금지금기한 내에 은행에 매각대금을 납부합니다. 납부할 금액은 매각대금에서 보증금을 뺀 나머지 금액입니다. 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하게 되면 차순위매수신고인은 매수의 자격을 상실하고 보증금을 반환받게 됩니다. 차순위매수신고인이 없고 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 매각대금을 내지 않을 경우에는 재매각을 통해 다시 경매로 나오게 됩니다. 이 경우 이전의 매각조건이 그대로 적용되기 때문에 최저입찰가격이 낮아지지 않습니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인이 매각대금을 모두 내면 부동산의 소유권을 취득하므로, 법원은 소유권의 이전등기와 매수인이 인수하지 않는 사항에 대해 말소등기를 등기소에 촉탁하게 됩니다. 그 등기의 비용은 매수인이 부담하며 주민등록등본, 등록세영수증, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류를 제출하여야 합니다. 이후 소유권등기에 관한 사항을 매수인은 우편으로 받을 수 있으며 부동산을 점유하고 있는 채무자에 대해서는 부동산인도명령을 할 수 있게 됩니다. 이는 대금 완납 후 6개월 이내 법원에 인도명령을 신청하고, 채무자에게 인도명령을 하게 되고 불이행 시 강제집행을 통해 인도받을 수 있습니다.

9. 배당절차

채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자 비용, 기타 부대채권의 계산서를 제출하게 되면 배당기일이전 채권자가 미리 볼 수 있도록 매각대금, 채권의 원금, 이자 배당의 순위 등을 기재한 배당표를 비치하고 큰 이견이 없으면 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당을 실시합니다.

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