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글개요
나는 법원경매를 기초로 하는 부동산 관련업을 하고 있습니다. 지금까지의 노하우와 지식들을 기술해 보려고 합니다. 처음 법원 경매를 시작하기 전에 알아야 할 상식들과 지식들에 대해 이야기하고 싶습니다. 첫 시간에는 법원 경매의 정의와 종류에 대해 설명하겠습니다.
목차
1. 법원경매의 정의
2. 법원경매의 종류
2-1. 임의경매
2-2. 강제경매
2-3. 형식적 경매
1. 법원경매의 정의
우선 경매에 대해 알아야 합니다. '경매'란 물건을 팔고자 하는 사람이 사고자 하는 다수의 사람들에게 일정가격을 제시하고 경쟁을 하여 높은 가격을 부른 사람에게 물건을 넘기는 형태의 거래를 말합니다. 이 물건을 팔고자 하는 사람이 그 물건의 주인일 수도 있지만, 물건의 주인이 빚을 지고 갚지 못할 때 이 사람에게 돈을 받아야 할 사람들은 법원에 신청하며, 경매로 진행될 수가 있는데 이게 바로 많이 알려진 법원 경매라고 볼 수 있습니다. 채무자의 물건을 법원이 관여하여 물건을 팔고 그 물건의 금액을 채권자들에게 나누어 주는 사회의 순기능이라고 볼 수 있는 것입니다. 경매라고 하면 아직도 운이 좋지 않은 물건이나 부정적인 시각으로 바라보는 사람들이 많습니다. 하지만 물건 즉 부동산은 아무 문제가 없습니다. 채무자가 문제입니다. 법원경매를 통해 부동산을 구입한 사람들은 직접 거주도 하고, 리모델링을 해서 다시 시장에 내놓기도 합니다. 그래서 부동산 시장에 공급이 되어 활성화에 도움을 줍니다. 또한 매각을 통해 채권자들에게 경제적으로도 많은 도움이 될 수 있습니다.
2. 법원경매의 종류
법원경매는 국가기관이 주체가 되어 실시하는 공경매에 속합니다. 그중에서도 법원이 주체가 되는 것을 법원경매라고 말하고, 한국자산관리공사 등이 관리하는 공공기관이 주체하는 것을 공매라고 말합니다. 법원경매의 종류에는 채권자가 담보권 즉 뒤에 권자가 붙는 권리들은 양방의 합의가 있어야 가능한 것들인데 이 경우 담보권을 실행하는 경매이기 때문에 임의 경매라고 부릅니다. 반면 가압류, 압류등 담보가 아닌 경우에도 나라에서 강제로 집행할 수 있는데 이 경우를 강제경매라고 말합니다. 다시 말해 국가의 강제력에 의해 실현될 강제집행등을 실시할 수 있는 권리가 있는 것을 집행권원이라고 말하는데 이 집행권원이 있나 없나에 따라 임의경매와 강제경매로 나뉘는 것입니다. 임의경매에서는 이 집행권원이 아닌 담보권을 근거로 경매를 진행하는 것이기 때문에 이후 이 담보권이 무효하거나 부존재 했다고 한다면, 낙찰 이후 매수인인 소유권을 취득하였더라도 근거가 되는 담보권이 효력이 없다고 보기 때문에 취득이 무효가 될 수 있습니다. 쉽게 정리를 해보자면 아래와 같습니다.
2-1 임의경매
채권자가 채무자와 합의된 저당권, 전세권, 가등기 등 담보권에 대해 실행하는 경매의 형태를 말합니다. 임의경매는 다시 말해 이미 가지고 있는 권리에 대해 행사하는 것임으로 집행권원 또한 필요하지 않습니다. 예를 들어 우리가 주택을 구입하기 위해 집을 담보로 은행으로부터 대출을 실행할 때 근저당권이 설정되는데 이자나 원금상환이 이루어지지 않을 경우 은행은 원금상환을 위해 법원에 우리의 집을 경매 신청 할 수 있는데 이것이 바로 임의 경매입니다.
2-2 강제경매
담보권이 없고, 채권(각종 세금체납포함)에 대해 강제로 집행할 필요가 있을 때 실행 하는 경매의 형태로, 결정정본이나 판결문 같은 집행권원이 있을 경우 실행되는 형태의 경매를 말합니다. 임의경매와는 다르게 집행권원이 있어야지만 실행되기 때문에 무조건 법원의 판결문이나 결정문등이 필요하며, 애초에 근간이 된 담보권이 무효할 경우 취소되는 임의경매와 달리 강제경매는 낙찰자의 취득이 무효되지 않습니다.
2-3 형식적 경매
공유물에 대하여 이혼, 상속, 파산 등의 이유로 처분하여, 지분만큼 나누기 위한 경매의 형태를 말합니다. 예를 들어 자동차의 주인이 사망하여 자식들에게 상속이 돼야 할 때 자동차를 나눌 수 없기 때문에 경매를 통해 낙찰 이후 지분에 따라 나누어 갖는 경우나, 경매로 나온 지분경매 물건을 낙찰받은 경우 공유자의 매수의사나 원활한 합의가 어려울 때 '공유물분할청구소송'을 진행하고 판결문에 따라 경매를 실행하고 본인이 낙찰받거나 매각대금을 지분만큼 나누어 갖는 경우도 형식적 경매입니다.