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글 개요
길을 가다가도 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 종종 본다. 영화에서 조직 폭력 배가 유치권을 행사하는 사람들을 강제적으로 합의하여 내보내는 장면도 많이 등장한다. 법원 경매 물건을 조사하다보면 많이 보인다. 보통 건물들에서 많이 볼 수 있다. 법원 경매를 하는 사람이라면 반드시 알아야할 물권 중 하나이다. 유치권은 해결에 많은 어려움이 있다. 어떤 작업에 대한 금전적인 대가를 받아야 할 사람들이 대가를 돌려 받지 못하면서 생업이 어려워 지고 마지막 수단으로 선택한 것이 유치권이기 때문이다. 하지만 반대로 성립되지 않는 가짜 유치권도 많다. 그렇기 때문에 실무에서는 유치권이 있다고 조사가 된 물건이라 하더라도 해당 문건조사와 임장을 통해 진위 여부를 확인 해야 한다. 이 글에서는 유치권에 대해 정의한다. 유치권이 성립되기 위한 조건과 반대인 성립되지 않는 경우에 대해서도 알아본다. 마지막으로 실무에서 권리분석상 문제가 되는 유치권과 그렇지 않은 유치권에 대해서도 알아보겠다.
목 차
1. 유치권
1. 유치권
민법 제320조 제 1항에 따르면 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다. 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해서 그 권리를 행사 할 수 있다. 여기서 유가 증권이란 금전적인 가치가 있는 것으로 돈, 수표, 주식, 증권, 채권, 상품권 등 재산권을 표시한 모든 것을 말한다. 유치권과 관계가 있는 동시이행항변권과의 차이점도 알아야 한다.
1-1동시이행항변권
동시이행항변권은 당사자간 계약에서 당사자 일방이 동시이행에 있는 상대방의 채무 이행이 없음을 이유로 자신의 채무이행을 거절 할 수 있는 일방의 권리이다. 서로 동시에 병존하는게 가능하고, 공평의 원칙에 기인하며 이행거절의 효력을 가지는 부분은 같은 부분이지만 유치권은 독립된물권으로써 점유가 성립요건이고 누구에게나 주장가능하다.
1-2 유치권 성립요건
유치권이 성립하기 위해서는 타인소유의 물건이나 유가증권이 유치물이여야 한다. 물건이나 유가증권에 관해서 생긴 채권의 변제기(계약서상 잔금납부일자,대금지급조건의 명시된 일자)가 도래해야 한다. 또한 당사자간의 배제한다는 특약이 없어야 한다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 효력은 상대방과 그 밖의 사람에게도 주장 할 수 있다. 또한 유치권은 그 목적물로 인하여 생긴 채권이어야 성립한다. 예를 들어 건축업자A가 건물신축공사시 B건설사에게 건축자재를 공급하였고 그에 대한 채권은 매매대급채권에 한하고 건물 자체에 관해 생긴 채권이라 볼 수 없기 떄문에 유치권이 성립할 수 없다. 제일 중요한 성립요건은 점유 이다. 하지만 상가건물의 유치권이 신고된 공간에 사람은 없고 자물쇠로 잠겨있다 하더라도 점유가 성립하지 않는다고 생각하면 안된다. 유치하려는 목적물의 점유가 필요하나, 점유는 간접 점유로도 가능 하기 때문이다.
1-3점유침탈
점유가 점유침탈등에 불법행위로 인해 침해받은 경우에는 적용 되지 않는다. 즉 점유하고 있는 유치권자를 강제로 내보내는 경우에는 점유의 상실로 볼 수 없는 것이다. 점유침탈로 인해 강제 점유의 상실이 일어 날 경우 유치권자는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 소송을 통해 청구할 수 있다. 하지만 소에 승소 하더라도 당사자가 다른 사람에게 해당 목적물의 소유를 넘겨버리고 점유를 한 상황에서는 점유회복이 어렵다. 결국 유치권자는 상실한 유치권과 채권을 회수 하기 위해 오랜 법정 소송기간을 기다려야 한다. 결국 불법으로 점유가 상실되었다 하더라도 다시 점유회복을 하기 위해서는 유치권자가 그 시간과 비용을 부담해야 하는 것이다.
1-4 소멸
성립요건을 갖추었다 하더라도 점유 자체가 불법행위로 성립된 경우나 채무자(당사자)의 승낙없이 유치권자가 그 목적물 및 물건에 대해 사용,수익 할경우, 채무자가 채권에 상당한 담보를 제공하는 경우, 경매 개시 이후 점유 할 경우, 상대방의 신뢰에 반하지 않도록 성의있게 행동할 것을 요구하는 신의성실의 원칙에 부정되는 경우 유치권은 인정 될 수 없고 소멸 한다. 또한 해당 목적물의 전부멸실, 혼동, 유치권자의 포기 등의 사유가 있거나, 피담보채권이 소멸시효가 완성할 경우에도 소멸한다.
1-5 효력
유치권자는 채권의 변제를 받기위해 유치물을 경매할 수 있는 경매권(민법 제322조 제1항)을 갖는다. 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할수 있으며 보존에 필요한 경우에는 승낙없이 사용 가능한 유치물 사용권(민법 제324조 제2항)과 유치물의 과실을 수취하여 다른채권보다 그 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수치권(민법 제323조 제1항)의 권리를 갖는다. 또한 유치권자가 점유하는 동안 유치물의 보존에 관한 필요비를 지출 하거나 유치물의 가치를 상승시키는 유익비를 지출할 때는 그 비용의 상환을 소유자에게 청구 할 수 있다.
1-6 실무
실무에서는 유치권이 있는 물건은 특수물건으로 분류한다. 그 중에서는 실제 유치권이 성립하는 물건이 있지만 성립하지 않는 물건이 더 많다. 채무자가 유치권자 이거나 해당 건물과 견련관계가 없는 채권의 유치권이던가 점유를 하고 있지 않은 경우다. 그렇기 때문에 실제 조사와 임장이 필 수적이다. 이를 통해 유치권의 문제를 해결하고 낮는 경쟁과 가격으로 좋은 부동산을 취득 할 수 있다. 또한 실무에서의 유치권은 일반적으로 건물에 권리가 있는 것이기 때문에 건물은 매각 제외된 토지만 나온 상태라면 무시하고 앞에서 배운 법적지상권 성립여부만 확인하고 그에 맞는 전략을 세우면 된다. 등기에 올라와 있지 않아 복잡할 수도 유치권이지만 진위여부를 확인하고 진짜 유치권이라면 유치권자와 채권에 대해 협의하고 그 비용을 포함한 비용이 시세대비 저렴 하거나 같다면 향후 가치를 판단해서 진행하면 된다.