공유한 지분 지분경매 란? 개념과 장단점 입찰해야 하는 이유

글 개요

부동산의 표시와 권리에 대해 기재한 '등기부등본'글에서 공유자에 대해서 알았다. 공유란 1개의 부동산을 2인 이상이 공동하는 소유하는 것으로 유형에는 공유만 있는 것이 아니다. 민법에서 정의하는 이런 공동소유의 유형에는 합유 총유란 용어로도 구분된다. 다만 조합, 신탁재산인 합유는 지분경매대상이 아니고 지분처분의 자유 또한 없다. 총유는 법인이 아닌 사단의 물건을 소유하는 형태로 지분이 없다. 오래된 가문 같이 여러 사람이 하나의 단체를 이루어 물건을 소유한 형태 이기 때문에 이 또한 지분이라 할 수 없다. 이런 사유로 일반적으로 법원 경매에서 공유자라고 하는 것은 각각의 공유자가 본인의 지분을 사용 수익할 뿐만 아니라 처분에 관한 권리도 있는 자를 말한다. 등기부등본을 보면 처음에는 한 명의 소유자에서 상속등으로 배우자 및 자식들로 나누어진 형태도 있고 처음부터 공유자의 형태로 된 경우도 있다. 오늘 알아볼 '지분경매'라 함은 민법상 공유지분(민법 제262조) 중 강제집행의 예에 따라 일괄매각해야 하는 것들을 제외한 것이라고 명시되어 있다. 다시 말해 위에서 언급한 공유자 중 한 명이 빚을 지게 되어 그 지분만큼 경매에 나오는 것을 말하는 것이다. 지분 경매는 굳이 말하자면 장점도 있지만 단점도 있다. 하지만 우리는 투자자이다. 기본은 좋은 물건인 것이다. 좋은 물건이 기본이라면, 그것이 지분이든, 각종 물권이 걸려 있든 상관없다. 따라서 단점 따윈 존재하지 않는 것이다. 

목 차

1. 지분경매

1. 지분경매

지분 경매는 해당 물건(동산, 부동산) 지분 압류통지를 하고 다른 공유자에게 문건이 송달된 때 효력이 발생한다. 하지만 경매법원이 다른 공유자에게 경매신청에 대한 통지를 하지 않았더라도 이를 사유로 항고를 주장할 수 없다. 실무에서 지분경매는 일반적으로 서로 간의 친족등의 혈연관계로 가처분, 가등기등의 물권이 설정되기 전 채무자의 지분 또는 전체를 상속하고 그 일부가 경매로 나오는 경우가 많다. 

1-1장단점

지분 경매는 나머지 공유자를 통해 지분 매각을 하여 단기간에 수익이 가능하다는 장점이 있다. 또한 물건 전체에 대한 경매에 비해 공유자들에 대한 이해관계 권리분석의 이유로 시세대비 평당 단가를 저렴하게 매수할 수 있다. 공시지가보다 싸게도 매수할 수도 있다. 물론 전체 물건에 대한 지분이기 때문에 사용 수익은 제한된다. 굳이 단점을 꼽자면 '경락잔금대출'이 이루어지지 않는다는 점이다. 하지만 지분경매 입찰가 자체가 낮기 때문에 단점이라고 볼 수 없다. 그렇기 때문에 경락잔금대출이 어렵다고 해서 무리해서 신용대출등을 이용해서 지분경매를 입찰하는 것은 적절하지 못하다. 좋은 물건은 지분경매가 아니더라도 많고 지분경매의 장점은 적은 투자금대비 높은 수익률이기 때문이다. 투자금이 많아지면 수익률은 그만큼 낮아진다. 낙찰자가 아닌 공유자라고 한다면 이에 따른 이점도 있다.

1-2우선매수건

지분경매는 공유자들로 하여금 공유자들의 우선 매수권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다(민사집행법 제140조). 이는 공유자대부분이 관계가 있는 경우(혈연등)가 많은데 경매로 인해 소유자가 달리 된다면 공유물의 관리에 어려움이 생기는 것을 방지하기 위한 것이다. 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 보증금은 매각기일이 종결되기 전까지 보증금을 납부하면 된다. 즉 입찰 일어날 최고가매수인 신고가 이루어질 때 공유자 우선 매수 신고를 말하면 된다. 실무에서는 보통 혈연관계가 있는 공유자가 해당 물건을 저렴이 매입해 지분을 늘리기 위한 목적으로 신고를 한다. 낙찰자 입장에서는 억울할 수도 있겠지만 반대로 최저입찰가 대비 적은 금액을 원하는 공유자의 입장으로 생각하면 된다. 즉 현재 최저입찰가 대비 높은 금액을 적으면 된다. 공유자들은 매수신고를 포기하고 후에 낙찰자로부터 매수를 원하게 될 것이다. 반대로 매수신고가 들어왔다 하더라도 차순위신고를 해놓고 다른 물건을 보면 된다. 물론 기본은 좋은 물건일 경우 이다.

1-3투자방향

낙찰이 돼서 지분 물건을 소유하게 되었다면 여러 가지 수익률을 높이는 방법이 있다. 일반 매매로 해당 물건을 시세가격에 매도해도 된다. 또한 해당 지분물건을 공유자에게 되팔아도 되고 장기간 보유로 수익률을 창출하는 방법도 있다. 지분물건의 경우 대부분 주택채권등의 가격(500만 원)에 미치지 못한 가격도 많고 취등록세등의 금액이 크게 부담되지 않기 때문이다. 그리고 지분경매의 경우 해당 물건의 분할이 사실상 어렵기 때문에 '공유물분할청구소송'을 통해 해당 물건의 분할을 판결받는다. 즉 아파트라고 하면 나는 거실 나머지 공유자는 부엌 이렇게 나눌 수가 없기 때문에 법원을 공정하게 나누는 것이다. 이후 나눌 수 없는 물건의 경우 공유물 분할을 위한 경매로 나눌 수 있는 물건의 경우 인접 물건의 소유자들과의 협의를 통해 인접한 부분을 분할받아 매도하는 방법도 있다. 다음장에서는 지분경매 이후 공유자들이 지분에 대해 매수의사가 없을 경우 시행할 수 있는 방법인 공유물 청구 소송에 대해 알아보겠다.