글 개요 여러 글을 통해서 용어나 관련 지식들을 알게 되었을 것이다. 하지만 이런 용어나 지식들은 절대 입찰할 물건을 정하는 데에 중요한 기준이 되어서는 안 된다. 또한 법원 경매를 통해 부동산을 취득하는 것은 결코 경매는 저렴하니까라는 지식으로 접근해서는 안 되는 것이다. 중요한 건 매매로든 경매로든 두 가지 방법 모두 결국에는 부동산을 취득하는 방법 중에 하나일 뿐인 것이다. 계속 이야기하는 이유는 많은 사람들이 부동산이 주가 아닌 경매가 주가 되기 때문이다. 마찬가지로 부동산이 주가 아닌 각 종 물권과 특수 물건이 주가 되기 때문이다. 기본은 물건이다. 좋은 물건이라면 유찰이 되지 않은 신건일 때도 살 수 있어야 한다. 좋은 물건이라면 각 종 물권들이 여러 개라 할지라도 도전해 봐야 하는 것이다. ..

글 개요 말소기준권리를 기본으로 각종 물권들을 분석하고 인수와 소멸하는 것을 구별함으로써 물건의 권리분석은 시작된다고 했다. 이 기본적인 권리 분석을 통해 입찰자는 향후 배당을 받는 채권과 말소되는 채권을 분류함으로써 인수되는 부분의 합한 금액을 낙찰 후 소요비용에 포함시키게 된다. 낙찰이 되었다 해도 확정돼서 잔금 납부일 전까지의 시간까지 보통 최소 2주 정도 소요되는데 이 경우에도 방심할 수 없다. 흔하진 않지만 저번글에서 배운 취소가 될 수 있기 때문이다. 취소가 되지 않더라도 배당 순위 및 이해관계인들이 변경됨으로써 권리분석을 다시 해야 할 필요도 생긴다. 이런 경우에 하나가 바로 오늘 알아볼 '대위변제'이다. NPL을 통한 대위변제도 일어날 수 있다. 그러면 과연 낙찰자는 그런 결과에 그저 시간..

글 개요 임의경매로든 강제경매로든 경매개시까지 왔더라도 끝이 아니다. 경매는 채무의 변제 즉 채권자들의 채권회수에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 경매개시가 되었더라도 채무자의 변제로 인하여 취소가 될 수도 있다. 또한 유찰로 인해 경매를 신청한 채권자의 배당이 이루어지지 않아서 취하될 수도 있다. 각각의 입장에서 경매 즉, 경매 개시 결정으로 경매가 시작 되었더라도 그것은 결코 시작이지 끝이 아니다. 채권자 입장에서는 신청부터 개시까지 그리고 낙찰 후 잔금 납부, 배당까지의 긴 시간을 기다려야 한다. 또한 물권이 없는 채권의 경우 경매를 위해 집행권원의 효력을 갖기 위해 갖가지 소송들도 진행해야 할 것이다. 채무자 입장에서는 빚을 진 금액보다 많은 금액의 부동산이 수회 유찰로 떨어지는 것도 보게 될 것..

글 개요 지난 글에서는 공유자들의 공유지분 중 일부가 경매로 나와 취득하는 '지분경매'에 대해 알아보았다. 지분경매는 일반적으로 다른 공유자에게 매매하는 형식으로 대부분 진행되지만 그렇지 않은 경우도 있다. 채무자와 혈연관계에 있거나 가족관계에 있는 나머지 공유자의 경우에도 채무자가 될 상황이나 다른 채권등으로 인해 해당 지분물건을 포기하는 경우이다. 또한 경매나 매매로 인해 공유자 일부가 변경되었을 때에도 투자가 아닌 토지 경작, 주말농장등으로 본인지분 외의 지분 매수에 대한 필요성이 없을 때이다. 해당 지분물건이 건물이든 토지이든 매매가 어렵다고 한다면 법원으로 하여금 지분에 대한 부분을 나누어 달라고 해야 한다. 그리고 그것이 나눌 수 없는 것이라고 한다면, 이해관계인으로 경매를 통해 낙찰 시 해당..