법원 경매에서 대위변제 란? 용어 정리, 꼭 알아야 하는 이유

글 개요

말소기준권리를 기본으로 각종 물권들을 분석하고 인수와 소멸하는 것을 구별함으로써 물건의 권리분석은 시작된다고 했다. 이 기본적인 권리 분석을 통해 입찰자는 향후 배당을 받는 채권과 말소되는 채권을 분류함으로써 인수되는 부분의 합한 금액을 낙찰 후 소요비용에 포함시키게 된다. 낙찰이 되었다 해도 확정돼서 잔금 납부일 전까지의 시간까지 보통 최소 2주 정도 소요되는데 이 경우에도 방심할 수 없다. 흔하진 않지만 저번글에서 배운 취소가 될 수 있기 때문이다. 취소가 되지 않더라도 배당 순위 및 이해관계인들이 변경됨으로써 권리분석을 다시 해야 할 필요도 생긴다. 이런 경우에 하나가 바로 오늘 알아볼 '대위변제'이다. NPL을 통한 대위변제도 일어날 수 있다. 그러면 과연 낙찰자는 그런 결과에 그저 시간과 비용이 소요되고 끝인 걸까? 결코 그렇지 않다. 이번 글에서는 대위변제의 정의와 실제 대위변제가 일어나는 경우 그리고 미리 알아볼 수 있는 방법, 마지막으로 해결 방법을 알아보도록 하겠다. 용어와 실무와는 차이가 있다. 실무에서의 대위변제를 알아보겠다. 

목 차

1. 대위변제

1. 대위변제

민법에 따르면 채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)가 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상권을 취득하게 됨으로써 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것을 말한다. 여기서 구상권이란 보증채무 즉 주채무자의 빚을 변제해 준 사람이 주채무자로 하여금 그 상환을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 즉 근저당이나 가처분, 가압류와 같이 물권을 갖게 되어 이해관계인이 되는 것이다. 일반적으로 아무 이점도 권리도 생기지 않는데 채무를 변제해 줄 의무는 없다.

1-1실무

실무에서는 구상권은 권리로써만 존재하지 이를 이용해서 배당을 받거나 채권을 회수 목적으로 존재하지 않는다. 이는 채권회수를 위해서는 구상금청구소송을 통한 판결문, 즉 집행권원을 가지고 있어야 회수가 가능하기 때문이다. 그리고 집행권원을 가지고 있더라도 채무자의 자산이 경매로 넘어갈 정도로 재정상황이 좋지 않은데 변제할 가능성도 적다. 또한 나머지 채권자나 이해관계인이 이런 상황을 모르는 것이 아니기 때문에 실무에서는 구상권을 청구를 목적으로 한 대위변제는 없다고 보면 된다. 실무에서 대위변제를 하는 이유는 배당순서가 변경 되기 때문이다. 물론 후순위에 있다고 해도 높은 낙찰가로 낙찰되면 배당을 받을 수 있다. 그리고 배당받지 못하더라도 채무자의 다른 재산의 처분으로 환수받을 수도 있다. 그렇지만 채무자의 재정 상황을 볼 때 후순위에 위치하여 배당을 못 받고 권리가 소멸한다고 한다면 채권을 받기 어려워질 가능성이 높다. 그렇기 때문에 가까운 시일에 나온 물건의 매각을 통해 배당을 받는 것이 채권자에게는 제일 좋은 횟수 방법인 셈이다. 대위변제는 바로 이것을 위해 존재한다. 선순위의 근저당이나 가처분, 가등기 등과 같이 말소기준권리의 기준이 되는 물권들의 채권을 분석해서 낙찰 예상가 보다 떨어져 버린다면 배당을 적게 받기 때문에 선순위의 채권을 대위변제 함으로써 선순위로 올라갈 수 있다. 이를 통해 후순위보다 많은 금액의 돈을 배당받을 수 있게 되는 것이다.

1-2 활용

그렇다면 경매를 준비하는 우리들은 취하나 말소기준권리의 변경으로 인해 시간과 돈을 낭비해야 하는 걸까? 대응 방법은 있다. 법원 경매에서는 대위변제를 낙찰자의 매각대금납부일, 즉 잔금일, 다시 말해 소유권을 가지지 전까지로 규정한다. 그렇기 때문에 그전까지 우리는 가능성을 열어놓고 항상 확인하여야 한다. 후순위의 채권자가 경매신청을 하고 선순위의 채권 최고액이 예상 낙찰가에 비해 적은 비용일 경우에 의심해보아야 한다. 또한 수회 유찰로 인해 후순위 채권자들이 배당금액이 적어지는 경우도 그렇다. 또한 매각결정기일 전까지 낙찰자는 매각불허가신청으로 매각을 취소할 수도 있다. 매각결정 이후에도 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 그렇다 하더라도 결과적으로 취하나 취소가 되어버리면 시간과 돈은 소비하게 된다. 이럴 때 필요한 해결방법 중 하나가 'NPL'을 활용한 방법이다. 채권자와 합의해서 입찰자와 계약을 체결하고 채권금액을 더한 입찰가로 입찰을 하고 향후 계약한 금액을 채권자가 보전해 주는 것이다. 이로써 경쟁력이 없는 물건을 매수하고 실제 드는 비용은 줄일 수 있으며, 대위변제를 통한 선순위 채권자를 보전할 수 있게 된다. 또한 채권 자체를 매수함으로써 작은 비용을 들이고 향후 채권최고액의 해당하는 금액을 배당받는 방법도 있다. 그렇지만 이 또한 초보자들은 쉽지 않다. 나중에 NPL에 관해서도 글을 쓰겠지만 실제 담당자와 협의하는 것도 채권을 매수해서 최고액으로 배당받는 부분들도 흔한 일은 아니기 때문이다. 이렇듯 '대위변제'는 저번글에 이어서 잔금 납부 전까지 낙찰자는 가능성에 대해 열어놔야 한다. 낙찰이 되고 최고가매수인이라고 해서 마치 해당 물건이 내 것으로 생각해서는 안된다. 우리에게 좋은 물건은 그 물건을 아는 이해관계인들에게는 더 좋은 물건일 수도 있다.