토지 구매 하는 방법 , 반드시 알아야 하는 것들

글 개요

부동산의 기본 이자 실제 가치는 건물이 아닌 토지라는 것을 많은 글들을 통해 알았을 것이다. 시작은 아파트였지만 경쟁 많은 그 시장에서 살아남았다면, 상가 등을 거치거나 바로 토지에 관심을 가지게 될 것이다. 부동산의 본질은 토지이고 그 가치는 사람에 의해 결정된다. 수요가 많아질 때 그 가치는 상승하는 것이다. 대한민국에서는 어디든 땅하나 가지고 있으면 언젠가는 오른다고 한다. 땅덩어리가 크지 않기 때문에 돌고 돌아 어디든 개발이 된다는 말로 그것은 반은 맞고 반을 틀린 말이다. 이번 시간은 토지를 구매하고 싶지만 막연할 수 있는 토지 구매에 대해 알아보고, 이를 통해 본인 만의 마인드가 생기기 위한 도움을 줄 수 있는 선택지 몇 가지를 제시해보려고 한다. 

목차

1. 지역선정

1-1 국토종합계획

1-2 도시기본계획

2. 토지선정

2-1 용도지역

2-2 교통상황

2-3 용도선정

2-4 시세파악

3. 토지구매

1. 지역선정

토지구매를 위해서는 대상 지역을 선정해야한다. 막연하게 고르기에는 시도와 구까지 합하면 선택폭이 너무 넓어져 버린다. 또한 시도를 선정하였더라도 시내에서도 입지에 따라 가치가 상반될 수 있으므로 제일 먼저 시도를 정하고 가급적 구까지 가야 한다. 

1-1 국토종합계획

정부에서는 수도권 응집을 막고 균형적인 발전을 위해 주기적으로 "국토종합계획"을 수립하고 시행한다. 어떻게 보면 이 국토종합계획이란 큰틀에 따라 차근차근 발전해 나간다고 볼 수 있다. 여기서 나오는 국토 개발등은 호재라고 불리며 워낙 양이 방대하기 때문에 속독으로 읽다 보면 자주 언급 되는 지역이 있다. 그 인근으로 수도권 2군데, 지방 2군데 정도 선정하면 된다. 이번 "국토종합계획"은 제 5차로 2020~2040 목표인 종합계획이다. 이번 종합 계획은 서울권은 더 발전시키고 중점적인 것을 인근 도시로 분산시키고 그를 위해 GTX 등 근거리 이동수단등을 확충해 나가고, 지방과 지방을 연결하는데 그 목적이 보인다. 그렇기 때문에 수도권들은 거점 지역인 인근으로 선정해 나가면 되고, 지방 같은 경우 중앙부처 분산이나 특별자치시, 특성화사업 도시 등을 참고하면 된다. 아래의 "제5차 국토종합계획" 파일을 업로드 해놓으니 시간 날 때마다 쓱 한번 읽어 보기를 추천한다.

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제5차 국토종합계획(2020_2040).pdf

10.64MB

1-2 도시기본계획

각 시도 지방자치단체에서는 국토종합계획을 기초로 관할 시도의 도시기본계획을 수립된다. 몇십 년에 걸쳐서 시행되는 종합계획과 달리 관할 시 도 내의 개발의 우선순위를 확정하고 그에 따른 계획을 수립하게 된다. 막연하게 내가 살고 있는 시나 인접에서 찾으려 하는 것은 익숙하기 때문에 상황을 알기 쉽다. 처음 투자로써는 나쁘지 않은 선택 일 수 있다. 하지만 토지는 디벨로퍼가 되어 개발이 목적이 아니라면 장기투자가 기본이기 때문에 시골에 살고 있는 것이 아니라면, 기간은 짧아질 수 있어도 그 차액에 대한 큰 수익을 기대하긴 어려울 것이다. 하지만 위의 국토종합계획을 한 번이라도 읽어 보았다면 몇 군대 지역이 보일 것이다. 그 지역 시도 홈페이지에 들어가서 도시기본계획 자료를 다운로드하여 해당 시의 계획을 확인하여야 한다. 목적을 확인하고 진행되는 단계를 확인한다. 여기까지 왔으면 어느 정도 시도와 해당 지역구 정도 확인이 되었을 것이다. 개발 계획이 되어 있는 도시만 중요한것이 아니라 인접한 지역도 굉장히 중요하다. 선정지역은 지도로 꼭  확인하도록 하자. 예시로 세종시 자료를 올려 놓으니, 참고 하시길 바란다.

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2030 세종도시기본계획.PDF

12.81MB

2. 토지선정

지역이 어느정도 선정이 되었다면, 이제 해당 지역의 토지를 선정해야 한다. 기본적으로 "신도시 택지정보시스템" ,  "디스코"나 "부동산 밸류맵" 등 네이버부동산 등 여러 웹 및 애플리케이션을 통한 무료 서비스들이 많으니 검색해 보고 물건을 보길 추천한다. 매매든 경공매든 물건만 선정해 보는 것이다. 아직 시세를 조사하지는 않는다. 몇 가지 물건을 선정하였다면 물건의 지도와 도시기본계획 등을 통한 선정지역의 지도를 겹쳐서 확인한다. 혁신단지 조성 지역인지 교통망이 지나는 길인지 기본계획 상과 비교해 보고 현재 진행상황등도 유추해 볼 수 있을 것이다.

2-1 용도지역

토지는 지목이 있고 토지마다 정부에서 용도를 지정해 준다. 지목과는 다르게 같은 농지라 할지라도 변경이 안될 수도 있고 개발에 제한이 생기기도 한다. 토지 지목에 관한 사항은 #5 토지의 종류 용도지역은 #6 도시지역,  #7 관리지역 및 그 외 지역 글을 참고한다. 여기서 중요한 건 용적률과 건폐율이다. 용적률은 얼마나 넓게 건폐율을 얼마나 높게 이다. "토지이음" 서비스를 이용하면 선정지역의 용도지역과 그에 따른 건축가능한 건축물을 확인할 수 있다. 여기서 도시계획 지도와 선정지역의 지도를 겹쳐서 보고 인접한 토지까지 용도지역을 파악해서 현재 해당토지의 용도지역 건폐율과 용적률, 가능한 건축물을 확인한다. 예를 들어 40평 주택을 짓는다는 조건으로 계획관리지역(20%)의 경우 100평은 확보해야 하고 그 외 지역(20%)은 200평을 확보해야 한다.

2-2 교통상황

건축물을 짓기 위해서는 일단 도로와 인접하거나 접근이 가능한 토지여야 한다. 여기서 도로란 폭 4m 이상이고, 대지로 변경될 수 있는 최소 조건은 경사도 8~9도이다. 물론 시도 자치 조례에 따라 그 외의 경우도 도로로 인정해 주는 경우가 있고 맹지라 할지라도 지역권 등을 통해 접근 가능하게 만드는 방법도 있다. 도로를 내고 경사도를 완만하게 하는 것 자체가 금전적으로 많은 돈과 시간이 들어가기 때문에 디벨로퍼가 아닌 투자자 입장에서는 굉장히 어려운 부분이 있다. 그렇기 때문에 최소한 접근이 가능한 토지 쪽으로 접근해야 하고 임야의 경우에도 도로와 인접한 임야를 선호한다.

2-3 용도선정

토지의 용도지역과 교통상 황등을 파악했다면 임장을 가야 한다. 실제 진입로등을 파악하고 인근 상권이나 주변환경등을 파악해야 한다. 주택을 짓는 용도로 활용될 수 있는지 향후 큰 도로가 생길 것인지 산업단지가 들어올 예정인지 캠핑장 같은 것을 할 것인지 일련의 활용용도인 것이다. 결국 토지란 것은 이후 살사람이 있거나 내가 개발하던가 둘 중 하나의 경우에 수익이 나는 경우인데 디벨로퍼 수준의 사업 개발이 아니더라도 이후 토지의 가치를 높일 수 있는 택지 분할과 향후 용도지역 변경에 따른 용도 선정 등을 기대해서 확인할 필요가 있는 것이다. 여기서 지분 토지라 하더라도 그냥 넘길 수가 없는 부분이 존재하는 것이다.    

2-4 시세파악

제일 마지막으로 해야 할 것이 시세파악이다. 아파트 같은 경우는 워낙 시세가 잘 되어 있고, 도시 내 존재하는 경우가 대부분이기에 인근 아파트들은 거의 다 시세가 비슷한 수준으로 형성되어 있기 때문에 파악하기가 쉽다. 하지만 토지는 그렇지 않다 용도지역에 따라 천차만별이고 도로가 인접하거나 교통상황에 따라서도 나뉘며, 지목과 경사도 같은 것들에 따라서도 시세가 다르게 정의된다. 그렇기 때문에 내가 얼마나 발품을 팔았느냐에 따라 해당지역의 시세가 나오고 취득하는 방법은 경공매든 매매든 시세에 맞게 사면된다. 인근 토지 가격을 알 수 있는 "디스코" 등의 서비스와 용도지역을 알 수 있는 "토지이음" 서비스 등을 이용하고 거래 부동산에 전화해서 문의한다. 여기서 유의할 건 "어디 인근 어디 토지 4천 선에서 살 수 있나요"가 아니라  "평당 단가가 얼마 정도 할까요? 최근 거래 금액은 몇 년 사이 오름세이던데  산 2-1이 최근 거래 됐던 거 같고 산 2-2 관심이 있는데 평단 5만이던데 협의 가능할까요?" 같이 용도지역을 파악하고 최대한 자세히 물어봐야 대답해 준다. 마치 어느 동내 아파트 얼마나 해요와 다를 바가 없는 것이다. 평수와 평형, 위치, 층수등 변수가 많은데 자세히 알려줄 리 만무하다. 

3. 토지구매

토지가격은 오늘이 제일 싸다는 말이 있다. 국토종합계발계획부터 시도기본계획에서 나에게 맞는 목적을 최우선으로 각 종서비스 들은 통한 손품 그리고 임장등의 발품까지 파악하고 온전히 살 마음이 들었다면, 매매로든 경공매로든 구매하면 된다. 경공매는 단지 취득의 차이일 뿐 부동산의 가치보다 먼저 되어서는 안 된다. 토지는 얼마든지 협상이 가능하고 이후 본인이 가치를 높일 수 있는 작업들을 꿈꾸고 실행한다면, 어떠한 부동산보다 달콤한 열매로 보답해 줄 것이다. 

 

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