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글 개요
법원 경매를 하다 보면 필수 적으로 용도 지역을 알아야 된다. 해당 부동산의 용도 지역이 주택만 지을 수 있는지 공장도 가능한지 몇 층까지 지을 수 있는지를 알아야 한다. 다시 말해서 용도 지역은 도시계획에 따라서 지역을 구분하고 지역에서 가능한 산업이나 건물을 지정한 것을 말한다. 부동산 아무리 좋아도 개발이 불가한 부동산은 투자로써는 가치가 없다. 용도지역에 대해 구분하여 설명하겠다. 또한 용도지역에 따른 용적률과 건폐율 그리고 가능한 산업에 대해서도 간략하게 설명하겠다. 도시계획에 따른 토지 분류는 용도지역 외에도 용도지구, 용도구역으로도 나누어진다.
목 차
1. 도시지역
1-1 주거지역
1-2 상업지역
1-3 공업지역
1-4 녹지지역
1. 도시지역
인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전등이 필요한 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조)을 말한다. 일반적인 부동산인 상가, 아파트, 빌라 등이 여기에 포함된다. 도시지역은 일반적으로 상권이나 주거지구등의 인프라가 갖춰져 있기 때문에 안정적인 수익 창출이 가능하지만 가격이 비싸고 경쟁률이 높다. 개발행위 규모는 1만 제곱미터 미만(주거지역, 상업지역, 녹지지역)이며, 공업지역만 3만 제곱미터 미만 그리고 녹지지역 중 보전녹지지역은 5천 제곱미만으로 제한된다.
1-1 주거지역
주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조)으로 정의한다. 주택과 그 관련 시설만 가능한 전용주거와 일부 상업시설도 가능한 일반주거 웬만한 건출물들은 가능한 준주거지구로 나뉜다. 가격은 준주거지구의 토지 가격이 제일 비싸다. 이는 아래에서 설명할 용적률과 건폐율의 차이가 있다.
1-1-1전용주거지역
전용주거지역은 단독주택이 중심인 1종(건폐율: 50% 이하, 용적률: 50%~100%)과 공동주택이 중심인 2종(건폐율: 50% 이하, 용적률: 100%~150%)으로 나뉜다.
1-1-2일반주거지역
전용주거시설과 다르게 일반주거지구는 주택 외에 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 의료시설, 교육시설, 오피스텔, 운동시설, 공장시설등이 가능하다. 하지만 일반주거지구 내 상업시설의 경우 높이와 구조, 종목의 많은 제한을 받는다. 일부의 상업시설만 건축의 가능하다. 저층 주택을 중심의 1종(건폐율: 60% 이하, 용적률: 100~200%), 중층 주택을 중심의 2종(건폐율: 60% 이하, 용적률: 150%~200%), 중고층 주택을 중심의 3종(건폐율: 50% 이하, 용적률: 200%~300%) 있다.
1-1-3준주거지역
준주거지역(건폐율: 70% 이하, 용적률: 200%~300%)은 주거기능을 위주로 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위한 용도지역으로 건폐율과 용적률이 주거지역 중 제일 높다. 준주거지역 안에서는 단란주점, 격리병원, 숙박시설, 위락시설, 액화석유가스 충전소, 폐차장, 축사, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련시설, 안마시술소, 집회시설, 판매시설, 운수시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설등 주거와 무관하거나 유흥 시설을 제외한 웬만한 사업을 위한 건축물이 가능하다. 보통 아파트 단지나 주거지구 근처에서 볼 수 없는 것들이라고 보면 된다. 준주거지구는 이처럼 주거지역 안에서 주거에 필요한 상업시설이나, 업무시설 구축하기 위한 주거지역이라고 생각하면 쉽다. 그렇기 때문에 유동인구가 많은 상업지역과 달리 주거지역의 고정인구가 있는 지구이기 때문에 안정적인 수익창출이 가능하다고 볼 수 있다.
1-2 상업지역
상업지역은 상업이나 그 밖에 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 36조)으로 정의되어 있다. 상업지역은 일반적으로 주택 건축이 제한(주거 외 복합적 기능 시 일부 가능) 되고 가능한 상업시설과 그 기능에 따라 중심, 일반, 근린, 유통 상업지역으로 나누어진다.
1-2-1 중심상업지역
중심상업지역(건폐율: 90% 이하, 용적률: 400%~1500% 이하)은 도심, 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위해 지정한 지역으로 해당 도시의 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용이 편리한 지역으로서 도시의 중심으로 선정된 지역, 신도시의 중심지역을 대상으로 지정한다. 제1종 근린생활시설, 종교시설, 의료시설(격리병원제외), 교육연구시설(학교제외), 숙박시설등이 가능하다. 위험물 저장 및 처리시설, 폐차장, 동식물 관련 시설, 묘지 관련시설등 도심과 관련 되지 않은 시설등은 제한된다.
1-2-2일반상업지역
일반상업지역(건폐율: 80% 이하, 용적률: 300%~1300%)은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역으로 주간선도로의 교차지점으로서 통과교통보다 지역 내 교통기능을 수행하는 지역으로 생활권의 중심지로 선정된 지역등을 대상으로 지정한다. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 업무시설, 숙박시설, 창고시설, 국방시설, 방송통신시설, 발전시설,장례식장 등이 가능하다. 중심상업지역과 마찬가지로 폐자장등은 제한된다.
1-2-3근린상업지역
근린상업지역(건폐율: 70%이하, 용적율: 200%~900%)은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역으로 보조간선도로에 연접해 있으면서 소생활권의 중심지로 선정된 지역 중 화물적재에 용이, 근린생활권의 주민들의 접근성등이 용이한 지역 등을 대상으로 지정한다. 상업지역에서 가능한 1,2 종 근린생활시설등의 건축물등은 대부분 가능하나 격리병원, 위험물 저장 및 처리시설, 자원순환 관련시설, 묘지관련 시설은 제한된다.
1-2-4유통상업지역
유통상업지역(건폐율: 80%이하, 용적율: 200%~1100%)은 도시 내 및 지역 간 유통기능 증진을 위한 지역으로 모든 지역으로부터 접근이 용이하고 대충교통수단의 정류장 및 전철역등이 종합적으로 개발이 가능한 지역 등을 대상으로 지정한다. 단독, 공동주택, 의료시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 동물 및 식물 관련시설, 자원순환 관련시설, 묘지 관련시설등은 제한된다.
1-3 공업지역
공업의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조)으로 주거지역과의 구분과 오염등의 피해의 발생을 방지, 공업생산의 능률성을 높일 수 있도록 지형, 수자원 및 교통시설과의 접근성을 고려하여, 입지 하며 공업의 성격과 규모에 따라 전용, 일반, 준 공업지역으로 세분하여 지정한다. 공업지역에서는 주택(기숙사는 가능)과 일부상업시설등이 제한된다.
1-3-1전용공업지역
전용공업지역(건폐율: 70% 이하, 용적률: 150%~300%이하)은 주로 중화학 공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역으로 철도,화물도로,공항터미널 접근성이 용이하고 동력 및 용수의 공급, 폐기물처리가 가능한 지역 및 중화학 공장지대 등을 대상으로 지정한다. 1종과 2종 근린생활시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 발전시설 등이 가능하다.
1-3-2일반공업지역
일반공업지역(건폐율: 70%이하, 용적율: 200%~350%)은 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역으로 취업자들의 통근교통수단에 대한 접근성과 노동력의 공급이 용이하고 관리 및 외부규모의 경제성을 살릴 수 있는 도시의 외곽 또는 근교지역으로 화물교통과 도시 내 일반통행 발생과의 마찰을 최소화 할 수 있는 지역을 대상으로 지정한다. 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설, 운수시설, 판매시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 자원순환 관련시설, 발전시설 등이 가능하다.
1-3-3준공업지역
준공업지역(건폐율: 70%이하, 용적율: 200%~400%)은 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능과 상업기능의 보완이 필요한 지역을 말한다. 주민의 일상용품을 생산, 수리, 정비하는 공장, 환경오염의 가능성이 적은 제조업을 수용하는 지역으로 시가화지역에 인접한 지역 등을 대상으로 지정한다. 대도시의 경우에는 다른 지역들과의 완충기능을 유지할 수 있도록 일반공업지역이나 전용공업지역에 인접한 경우에 한하고, 중소도시에서는 중소규모의 공장을 지원하기 위하여 지정된다. 공업지역 내 건출이 가능한 건축물들은 건축이 가능하지만 일부 제한이 있다. 위락시설, 묘지 관련시설, 단독주택, 공동주택(기숙사 제외), 단란주점, 안마시술소, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(해당 준공업지역에 소재 공장 생산 제품 판매 제외), 운동시설, 숙박시설, 동물 및 식물 관련 시설, 교정 및 군사 시설, 관광 휴게시설등은 제한된다.
1-4 녹지지역
농지, 산림등의 자연환경등의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하고 녹지의 보전이 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 고시된 지역을 말한다. 녹지지역은 자연환경 밀 경관의 보호, 희귀 및 멸종위기 야생동물의 보호, 환경오염예방, 농경지 보호, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 보전, 생산, 자연 녹지지역으로 세분화하여 지정한다. 녹지지역의 건폐율은 20% 이하이다. 용적률을 보전녹지지역만 80% 이하로 제한하고 나머지 녹지지역은 100%로 제한한다.
1-4-1보전녹지지역
보전녹지지역은 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역을 말한다. 건축물은 4층 이하로 제한한다. 학교, 창고, 교정 및 국방시설, 단독주택(자가구주택제외), 1종 근린 생활시설(500제곱미터이하), 종교집회장, 종교시설, 의료시설, 노유자시설, 위험물 저장 및 처리시설, 하수 등 처리시설, 묘지 관련시설, 장례시설, 야영장 시설등이 가능하다.
1-4-2생산녹지지역
생산녹지지역은 농업적 생산을 위해 개발을 제한한 지역을 말한다. 농업진흥지역, 시가화 또는 개발을 규제할 필요가 있는 농지, 농지가 집단화되어 있거나 경지정리가 되어 있는 지역 등을 대상으로 지정한다. 보전녹지와 마찬가지로 건출물은 4층 이하로 제한된다. 단독주택, 근린생활시설, 학교, 노유자시설, 수련시설, 운동장, 창고, 액화석유가스충전소 및 고압가스충전 저장소, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 야영장시설등이 가능하다.
1-4-3자연녹지지역
자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말한다. 4층 이하의 건출물만 건축이 가능하다. 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설(안마시술소등은 제한), 의료시설(종합병원,병원,치과병원,한방병원 제외), 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물관련시설, 자원순환 관련 시설, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지관련시설, 관광휴게시설, 장례시설, 야영장 시설등이 건축 가능하다. 자연녹지지역은 향후 도시지역 내의 다른 지역으로 편입되거나 변경되는 경우가 있기 때문에 미래가치를 보고 투자를 할 경우, 투자대비 높은 수익을 낼 수 있는 지역이다.