맹지 라면 설정! 지역권 개념과 종류, 상린관계 와 차이점

글 개요

맹지란 진입할 길이 없는 사방이 사도와 사유지로 되어 있는 토지를 말한다. 따라서 맹지는 가격대가 저렴한 토지이다. 그럼 진입할 수 있는 길이 없는데 헬리콥터라도 타고 가야 한다고 생각할 수 있다. 어떤 사람은 맹지는 투자가치가 없고 개발할 수가 없다고 말한다. 하지만 그 부분에도 상황에 따라 전혀 문제가 없으며 이것을 법적으로도 인정받을 수 있는 것이 있다. 그것이 바로 오늘 이야기할 '지역권'이다. 물론 법적으로 인정받지 않더라도 인접 토지 소유주와 협의하여 낙찰받은 맹지를 매도하거나 반대로 매수하는 방법도 있다. 보이는 것만 보는 사람에게는 안 되는 이유만 찾는다. 그 외의 것들을 볼 수 있는 사람은 아무나 보이지 않는 가치를 볼 수 있다. 그렇기 때문에 편견을 없애고 보편적인 생각을 버려야 한다. 이번 글에서는 지역권에 대해 정의하고 설정 방법, 효력등에 대해 알하보겠다. 그리고 추가적으로 이와 비슷한 '상린관계'와의 차이점도 알아보겠다. 

목 차

1. 지역권

1. 지역권

'지역권'이란 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권이다. 지역권은 자신의 토지의 편익을 위해 타인의 토지에 설정하는 권리로 통행, 인수를 위한 권리를 의미한다. 다시 말해 맹지인 내 토지에 들어가기 위해 인접한 타인에 토지의 진입로 또는 토지일부를 쓰게 해주는 것이다.

1-1성립요건

지역권은 2필지 이상의 토지가 필요하다. 즉 위에서 말한 자기의 토지, 타인의 토지 최소 2필지가 필요하다. 여기에서 자신의 토지를 요역지라고 말하고 이용하게 해주는 타인의 토지를 승역지라고 말한다.

1-2부종성

지역권은 부종성과 불가분성의 특성을 가진다. 지역권의 부종성이란 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다는 것이다(민법 제292조 제1항). 또한 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(민법 제292조 제2항).

1-3불가분성

불가분성이란 토지공유자의 1인은 지분에 관해 그 토지를 위한 지역권을 소멸하지 못한다는 특성이다(민법 293조 제2항). 또한 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에 지역권은 요역지의 부분을 위하여 존속하나 토지의 일부분에만 관한 것일 경우 다른 부분에서는 그렇지 않다(민법 제293조 제2항). 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다(민법 제295조 제1항). 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다(민법 제295조 제2항). 요역지가 여러 명의 공유자가 있는 경유 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다(민법 제296조). 지역권의 취득은 단독행위이지만, 일반적으로 부동산등기법에 의한 설정계약과 등기에 의해 생긴다. 또한 유언, 양도, 상속, 요역지의 소유권이나 사용권의 이전에 수반하여 이전한다.

1-4상린관계와의 차이

지역권은 민법 제216조 에서 인접하는 토지 사이의 사용하기 위하여 상린관계를 규정한다는 '상린관계' 와는 이용 조절을 목적으로 한다는 점에서는 유사하다. 하지만 법률의 규정인 상린관계와 달리 당사자간의 계약으로써 발생한다는 점과 물권이라는 점, 인접한 토지가 아니어도 된다는 점이라는 부분에서 다르다. 소멸시효 또한 20년으로 제한된다. 토지사용 승낙서를 통해서도 토지의 이용이 가능하지만 이는 양 당사자 중 어느 하나가 변경되면 그 효력은 승계되지 않는다. 반면에 지역권은 물권이기 때문에 승계된다.

1-5승역지 이용권

요역지는 내 토지를 이용을 위해 타인의 토지를 이용하는 것이기 때문에 권리분석상 요역지의 지역권이라면 문제가 없다. 반면에 선순위의 지역권이 승역지라면 내 토지를 온전히 이용할 수 없는 것이 때문에 그 기간이나 설정에 관해 파악해야 한다. 지역권은 지역권자의 권리로써 승역지 이용권, 용수지역권, 공작물의 공동사용, 물권적 청구권의 행사 등을 할 수 있다. 승역지 이용권이란 타인의 토지를 일정한 목적을 위해 자기 토지 편익에 이용한다는 것이다.

1-7용수지역권

용수지역권이란 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의해 먼저 가정용에 공급하고 다른 용도에 공급해야 한다는 것이다. 또한 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해할 수 없다(민법 제297조). 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다(민법 제300조). 물권적 청구권의 행사로 지역권이 침해되는 경우 방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사할 수 있다(민법 301조 및 제214조).

1-8지역권의 종류

지역권의 종류에는 통행, 용수, 일조, 조망 등의 편익의 목적에 따른 지역권이 있다. 일반적으로는 인접 토지의 통행을 목적으로 하는 통행지역권과 요역지에 필요한 물을 위하여 승역지를 이용하는 용수지역권이 많이 쓰인다.

1-9소멸

지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제2항). 시효기간의 가산점은 불계속지역권에서 권리를 최후로 행사한 때다. 또한 계속지역권에서는 그 행사를 방해하는 사실이 생긴 때이다. 여기에서 계속 지역권은 일정한 시설설치와 같이 지역권의 행사가 끊임없이 계속되는 것을 말한다. 불계속지역권은 통로 없는 통행지역권과 같이 지역권을 행사할 때마다 지역권자의 행위를 필요로 하는 것이다. 이런 지역권은 행사형태의 분류로 통행지역권과 같이 지역권의 행사를 외부에서 인식할 수 있는 표현지역권, 부작위지역권, 인수지역권과 같이 외부에서 인식할 수 없는 불표현 지역권도 있다. 이처럼 지역권의 요역지 또는 승역지의 멸실, 지역권자의 포기, 소멸시효의 만료, 약정소멸사유의 발생, 승역지의 수용 등으로 소멸한다. 실무에서 지역권은 토지에서 많이 나온다. 위에서 말했듯이 요역지일 경우에는 아무 문제가 없는 물건이다. 오히려 맹지로써의 투자가치가 낮은 토지가 가치 상승으로 이어질 수 있다. 그 외 주택 택지에 나온 공유자들의 공동 진입로나 도로일 경우 투자해서는 안 되는 물건이다. 관습법상 지료를 물을 수 없고 내 땅을 무료로 이용할 수 있는 것이기 때문이다.