쉽게 명도 하는 방법과 절차 한눈에 보기

글 개요

낙찰을 받고 잔금납부까지 마치면 법원 경매에서는 소유권이 인정된다고 알았다. 즉 잔금납부를 마치면 해당 건물은 낙찰자의 소유가 되는 것이다. 하지만 등기까지 마쳤다고 해서 경매가 끝이 나는 건 아니다. 절차상 마지막 단계 바로 오늘 알아볼 '명도'이다. 낙찰 후 해당 건물을 소유한다고 해서 수익이 나지 않는다. 우리는 자선사업가가 아니다. 투자자는 적은 금액을 투자해서 높은 수익을 얻어야 한다. 그렇기 위해서는 해당 건물을 사용 수익할 수 있어야 한다. 배당을 해주면 끝이 나는 채권자들과 다르게 우리는 사용 수익 할 수 있어야 진정한 의미로 해당 물건을 소유하게 되는 것이다. 하지만 해당 물건에는 점유자가 있다. 다른 말로는 임차인이라고 볼 수도 있는데 임차인의 조건이 충족하지 않는 불법 점유도 있어서 점유자로 말하겠다. 앞에서 본 글대로 대항력을 갖추고 배당신청을 했거나 우선 변제대상이나 최우선변제대상의 조건이 충족하는 임차인들은 문제가 없다. 배당신청을 못하는 대항력이 없는 임차인으로 조건을 충족하지 못하는 점유자가 문제이다. 점유자를 퇴거시키고 해당물건의 진정한 소유를 하기 위해 필요한 것이 명도이다. 명도를 정의하고 명도와 관련된 용어들에 대해 실무와 연관 지어서 알아보겠다. 이번 글을 통해 어렵고 두렵기만 했던 명도를 쉽게 하기를 바란다.

목 차

1. 명도 

1. 명도

명도의 절차는 어렵지 않다. 명도 확인서를 날인하고 해당 날짜에 임차인 또는 점유자는 나가면 되는 것이다. 하지만 위에서도 말했듯이 받을 돈이 있는 점유자는 문제가 없다. 오히려 명도확인서에 낙찰자의 날인이 있어야 배당을 받기 때문에 얼굴을 볼 날을 손꼽아 기다릴 것이다. 하지만 문제는 배당도 신청 안 했고 임차인으로써 조건이 되지 않는 점유자들이다. 물론 이들 중에는 사기를 당한 안타까운 사람도 있지만 알고도 낙찰자로부터 돈을 받기 위해 점유하고 있는 사람도 많다.

1-1내용증명

명도의 기본은 급할수록 돌아가는 것이다. 우선적으로 해야 할 것은 내용증명이다. 낙찰받은 날 해당 물건지로 사건번호와 해당 물건의 내용을 기재하고 낙찰자임을 명시하는 내용증명을 보낸다. 법원에서 사건기록 열람을 신청하여 현재 점유자의 연락처를 확보한다. 현재 점유자가 아닐 가능성도 있다. 해당 물건지에 가서 메모를 부치는 것도 방법이다.  낙찰 후 잔금을 내게 되면 소유권의 효력이 있다고 했다. 즉 이해관계인이 되는 것이다. 이해관계인이 되면 법원에서 이해관계인서류를 발급받아 이해관계인에 대한 사항을 확인할 수 있다. 신분증, 등기사항전부증명서, 인감증명서등을 첨부하여 재판 관련 열람서를 작성해서 제출하게 되면 확인 후 발급받을 수 있다. 이해관계인서류에는 점유자 등의 이해관계인들의 연락처들을 확인할 수 있다.

1-2인도명령

임장 및 권리분석 시 명도의 어려움이 보이는 임차인이나 미상의 기재사항으로 인해 확실치 않을 경우가 있다. 이럴 경우 잔금납부 할 때는 반드시 인도명령과 점유이전금지 가처분 신청을 같이 해야 한다. 실제 해당 명령문이나 가처분을 통해 어떤 행위를 이어가고자 하는 목적보다는 해당 우편물이 송달되고 점유자가 확인 함으로써 점유를 포기하고 나가야 한다는 상황을 인지하고 나가게 하는데에 있다. 여기서 인도명령이란 점유자가 해당 물건의 인도를 거부할 경우, 물건을 인도받기 위해 법원으로 부터받아내는 집행권원으로서 이후 이를 통해 명도소송을 진행할 수도 있다. 잔금 납부 후 6개월 이내 신청이기 때문에 점유자를 만나서 확인하고 받기보단 일단 잔금 납부 시 신청하도록 하자.

1-3점유이전금지 가처분

점유이전금지 가처분은 해당 물건의 현상을 유지하는 형태로 다른 사람에게 넘기지 말라는 것으로 이를 통해 이후 명도소송을 할 것이라는 것을 보여줄 수 있는 것이다. 명도는 급할수록 돌아가라고 했다. 우리는 좋은 물건을 낮은 가격으로 입찰받았기 때문에 안전마진을 확보한 상태이다. 급할 것이 없다. 낙찰 후에 바로 점유자를 만날 필요는 없다. 앞서 말했듯이 인도명령과 가처분에 관한 내용이 송달된 후 메모들을 부쳐 놓는다. 먼저 연락할 필요는 없다. 시간이 지나고 연락이 없다면 알아보았던 연락처를 가지고 연락을 한다. 문자를 보내 놓는다. 연락이 온다면 상대방의 요구조건을 들어보고 이사비 등이 합당한 금액이라면 날짜를 협의하고 계약한다. 절대 돈을 먼저 주지 말고 계약 협의등이 사항을 기재한 서류가 준비되었을 때 지급하도록 한다.

1-4인도명령제도

예전에는 무조건 명도 소송을 진행해서 점유자를 집에서 내보내야 했다. 하지만 비용과 시간이 많이 들뿐더러 법적으로도 등기상으로도 명백한 소유자가 사용 수익을 못하는데 소송을 통해야만 점유자를 내보내야 했던 것이다. 그렇기 때문에 인도명령으로 간소화되었다. 이를 통해 무리한 돈을 요구하는 점유자들의 경우가 거의 없어졌다. 하지만 법원 경매와 다르게 공매에는 이 인도명령제도가 없다. 아직도 명도소송을 진행해야 한다. 참고하길 바란다. 점유자로부터 연락이 왔다면 그때는 명도는 사실상 끝난 것이라고 보면 된다. 대부분의 명도는 여기에서 끝난다.

1-5강제집행

하지만 그렇지 않을 경우 어떻게 해야 할까 바로 인도명령을 통해 강제집행을 진행한다. 보통 이럴 경우는 드물지만 유치권 등이 있거나 가짜 임차인(돈을 주고 매수한 점유자 등)등이다. 앞에서 말했듯이 대부분의 유치권은 가짜인 경우가 많다. 임차인 즉 점유자도 마찬가지이다. 말이 통하지 않는 상대에게는 합의할 필요는 없다. 바로 강제집행을 진행한다. 도중에 도망간 임차인도 마찬가지이다. 강제집행을 통해 개문을 하고 안에 있는 물건들은 창고로 보낸다. 창고비용은 해당물건의 처분으로 처리한다. 강제집행은 절차상 예납비용을 납부(15만 원 내외)하고 집행계고를 진행한다. 강제집행 전에 언제 강제집행을 실시하겠다는 서류를 해당물건 현관문에 진행하는 것을 말하며 2회에 걸쳐서 진행된다. 이때까지 와서도 연락이 없다면 강제집행이 실시된다. 해당 물건 내의 각종 집기류나 옷가지등은 임의로 처분할 수는 없다. 처분에 동의한다는 것을 점유자에게 고지하고 연락이 없다면 낙찰자가 이마저도 예납해서 유체동산경매를 실시하여 창고로 보낸다.  실무에서 근래에는 강제집행까지 오는 경우는 드물다. 결국에는 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 경우가 많기 때문이다. 하지만 강제집행까지 오게 되면 낙찰자 또한 시간과 비용도 많이 든다. 여유가 있으면 나가지 않는 점유자와 다툴 필요가 없다. 저렴하게 받은 물건을 통해 최대한 적정비용을 협의해서 빠른 시일 내에 명도를 하는 것이다.  

 

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