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글 개요
법원 경매를 하다 보면 선순위임차인, 최우선변제요건, 대항력 있는 임차인 같은 용어들을 많이 볼 수 있다. 아파트, 빌라 같은 물건부터 상가, 공장등의 물건에서도 볼 수 있다. 토지 외에 부동산 물건들은 임대차 계약의 성격을 갖는다. 임대란 임대인(건물주, 소유주) 임차인(사용인, 세입자)으로써 임차인은 그 물건을 사용하고 임대인은 임차인으로부터 그에 대한 대가를 받는다. 우리는 일반적인 매매의 형태로의 부동산을 취득하지 않는다. 따라서 이 글에서는 법원 경매의 관점에서 권리분석을 하기 위해서 필요한 임차인에 대해 알아보고자 한다. 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 많다. 그로 인한 경매에 해당 물건이 나와도 왜 수회 유찰이 진행된다. 이런 물건들의 권리 분석은 어떻게 하는지 알아보겠다. 입찰을 고려하는 물건의 권리 분석을 할 때 어떤 임차인의 보증금은 인수해야 하고 인수하지 않아도 된다. 실무에서는 워낙 많은 변수와 상황 등이 있기 때문에 등기부등본과 현장 임장을 통해 임차인에 대한 조사를 자세히 해야 한다. 임차인에 관한 특수물건도 문제가 없는 물건에 비해 경쟁률이 낮고 입찰금액 또한 낮다. 따라서 저렴하게 물건을 낙찰받고 명도를 통해 일부 리모델링 등을 통해 새로운 물건으로 바꿀 수 있다. 시세대비 저렴하게 매수한 물건은 투자가치 대비 높은 수익률로 돌아올 것이다.
목 차
1. 임차인
2. 대항력
1. 임차인
위에서도 말했듯이 임차인은 임대인 자신이 소유한 물건이나 목적물을 사용수익하는 사람을 말한다. 임차인이 되려면 임대차 계약이 그 기준이 된다. 여기서 임대차 계약은 해당 물건에 대해 사용하고 그에 대한 대가로 차임을 지급하는 약정하는 계약을 말한다. 흔히 알고 있는 부동산 계약서이다.
1-2조건
임차인으로 인정을 받기 위해서는 임대차 계약서와 전입일(상가계약의 경우 영업개시일)및 확정일자가 필요하다. 따라서 계약 이후 반드시 전입신고와 확정일자를 해당 동사무소에 신청해야 한다. 또한 임차인은 거주용 주택 부동산이나 상가 건물을 점유 사용을 하고 있어야 한다. 불가피한 사항에 점유가 어려울 경우 임차권을 설정하는 방법이 있다. 임차권에 대해서는 이후 설명 하도록 한다.
1-3효력
임차인은 목적물을 사용, 수익하고 그에 대한 대가를 지급하는 것을 약정한 계약을 체결 함으로써 사용, 수익권을 갖는다. 계약 당시 반대 의사가 없으면 임대인에게 임대에 관한 등기절차를 청구할 수 있는 임대차등기협력청구권을 갖는다. 목적물이 임차인의 과실 없이 사용, 수익 할 수 없을 때에는 그 부분의 비율에 의한 감액을 청구할 수 있는 차임감액청구권을 갖는다. 임대인의 동의를 얻어 목적물외 부속한 건물이 있는 때에는 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 위한 부속물매수청구권을 청구할 수 있다. 임차인이 임차물건의 보존, 유지하기 위해 필요비를 지출했을 때에는 임대인에게 필요비상환청구권을 통해 그 상환의 청구가 가능하다. 임차인이 임차물건의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 유익비를 지출한 경우 유익비상환청구권을 통해 임대인으로부터 임대차 종료 시 그 금액을 상환받을 수 있다.
1-4의무
임차인은 위와 같은 권리 이외에 의무도 있다. 임차물건에 대한 사용에 대한 대가로 임대인에게 일정금액을 지급해야 하는 차임지급의무, 계약 또는 임차물건의 목적에 의해 사용, 수익 해야 한다는 목적물의 사용, 수익에 관한 의무, 임대차 계약이 종료되면 임차물건을 반환하고, 원래의 상태로 회복시켜야 하는 목적물의 반환의무 및 원상회복의무를 가진다. 과거에는 상대적으로 임차인이 임대인의 비해 불리한 관계에 있었다. 임대인의 근저당이나 대출연체로 인하여 경매나 압류등으로 보증금을 받을 수 없게 되거나, 이중 계약을 인해서 피해를 보는 경우도 많았다. 임대차 보호법이 생기고 나서는 우선변제권과 최우선변제권등으로 임차인의 보증금을 보호하고 계약갱신청구권을 통해 안정적인 기간연장과 전월세상한제를 통해 무분별한 임대료 인상폭으로 부터 보호받게 되었다. 또한 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증등을 가입해 보증금을 보호할 수 있다.
2. 대항력
주택임대차보호법이 생기고 보증보험등을 가입한다 하더라도 임차인은 보증금으로부터 안전할 수 없다. 법원 경매에서도 볼 수 있는 대항력에 대해 알아보도록 하겠다. 대항력은 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수임, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 실무에서는 대항력이 있는 임차인은 낙찰자를 볼 날을 손꼽아 기다린다. 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있기 때문이다. 반면에 대항력이 없는 임차인은 명도 하는데 어려움이 있다. 살고 있는 집에서 말 그대로 나가야 하는 것이다. 물론 법원 경매에는 강제집행제도가 있어서 낙찰자가 종국에는 점유자를 내보내고 해당 부동산을 취득할 수 있다. 집행비용 대비 이사비용 등을 점유자에게 지급하고 명도를 진행하기도 한다. 또한 임차인이 선순위에 있고 배당요구를 하지 않았다면 상황에 따라 낙찰자가 전부 인수하는 경우도 있다.
2-1성립요건
대항력은 임차인이 임대차 계약서, 전입신고, 점유사용을 갖추었을 때 그다음 날부터 효력이 생긴다고 주택임대차보호법에서는 명시하고 있다. 여기서 다음날이란 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 의미이다. 따라서 같은 날 근저당이 있다 하더라도 임차인이 선수 위의 권리를 가진다. 임대차 계약서의 존재를 증명하기 위해서는 법률상 인정되는 일자인 확정일자를 받아야 한다. 이는 임차인의 대항력을 보장해주기도 하지만 임대인과 임차인 사이의 담함으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 날짜를 변경하여 우선변제권 행사를 방지하기 위한 수단이다. 대항력에 따라 법원 경매에서는 실제로 권리분석상 선순위에 있다 하더라도 배당을 받지 못하기 때문에 대항력은 임차인에게 꼭 필요한 부분이다.
2-2우선변제권
우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 그 선후관계와 무관하게 일반채권자들에 대해서는 우선하여 보증받을 수 있다. 하지만 순위 중 임차인보다 선순위의 가압류를 설정한 채권자에 대해서는 채권에 비례하여 배당을 받게 된다.
2-3최우선변제권
최우선변제권이란 소액임차인에게 임차주택 가액의 50%가량의 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 배당해 주는 권리다. 소액임차인의 경우에는 확정일자가 없더라도 전입신고만 되어 있다면 다른 채권자들보다 최우선적으로 배당받을 수 있다. 소액임차인의 기준 보증금과 최우선변제금액은 서울(1억 5천만 원 이하, 5천만 원), 김포, 용인, 세종, 화성(1억 3천만 원 이하, 4300만 원), 그 밖의 광역시(7천만 원 이하, 2300만 원), 그 외 지역(6천만 원 이하, 2천만 원)으로 다르다. 최우선변제권이 적용되는 소액보증금의 기준시점은 선순위 담보권의 설정일이기 때문에 임차인은 계약을 체결하기 전에 부동산 등기부등본을 열람하여 선순위 담보권이 설정된 날짜를 확인하고 해당여부에 관해 확실히 판단해야 한다. 법원 경매 실무에서 말소기준권리 보다 선순위 임차인의 보증금 인수할 경우 시세보다 비싸게 해당 물건을 낙찰받게 되는 경우가 있으니 확실히 임차인에 대해서 조사하여야 한다. 또한 임차인의 경우 대부분 주거용 부동산의 경우가 많다. 살아가는 데 있어 반드시 필요한 집이 한순간에 없어지는 것이기 때문에 저렴하게 낙찰받고 해당 물건의 점유자와 합당한 협의를 통해 명도를 진행해야 한다. 임대인과 임차인 그리고 부동산 중개인이 의도적으로 법을 악용하거나 무리한 협상시도들을 할 수 있다. 이 경우 강제집행의 절차를 진행해 나간다. 또한 법원 경매 정보 사이트나 매각물건 명세서, 현황조사서등의 임차인 관계가 명시되어 있다 하더라도 반드시 임장을 통해 임차인을 조사해야 한다.