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글 개요
저번 글에서는 임차인에 대해서 배웠다. 임차인이 대항력을 갖추고 보증보험 등을 통해 전세보증금을 보호받을 수 있다는 것을 알게 되었다. 이 글에서는 권리 분석상 임차인에 관해 분석할 때 반드시 알아 두어야 하는 전세권과 임차권에 대해 정의한다. 또한 이 두 가지 권리의 차이점과 실무에서는 어떻게 쓰이는지 알아본다. 상황에 따라 어떤 권리를 설정하느냐에 따라 보증금을 못 돌려받을 수도 있다. 보증보험 또한 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 했을 경우 신청 자체가 반려되는 경우도 있다. 권리에 따라서 주택임대차 보호법에서 보호해 주는 소액임차인의 권리가 상실될 수도 있다. 주거용 부동산의 종류에 따라서도 효력이 미비할 수도 있다. 이 글을 잘 이해할 수 있다면, 법원 경매에서 임차인의 권리 분석 시 어려움이 없을 것이다. 본인이 매매등을 통해 임차인이 되어도 보증금에 대해 보호받을 수 있다.
목 차
1. 전세권
2. 임차권
1. 전세권
'전세권'이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞추어 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리를 가진 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다.
1-1존속기간
전세권은 그 존속기간이 10년을 넘지 못한다(민법 제312조 제1항). 존속기간을 약정하지 않을 경우 각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸을 통보할 수 있다(민법 제313조). 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다(민법 제313조). 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신거절과 조건변경 시 갱신 등의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(민법 제312조 제4항).
1-2목적
전세권은 일반적으로 전입이 어려운 상업용 오피스텔의 거주나 등기상 대출등의 문제가 있을 경우 전세보증금을 보호하기 위한 목적으로 쓰인다. 또한 전세권 설정을 위해서는 임대인(소유주)의 동의가 필요하고 등기상 권리로 기입된다. 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다. 또한 존속기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정상 이를 금지할 수도 있다(민법 제306조).
1-3우선변제권
전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리인 우선변제권이 있다(민법 제303조 제1항). 또한 임대인(소유주)이 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있다. 전세권은 설정 당일부터 효력이 발생하므로 확정일자 보다 안전하다.
1-4전세권의 한계
전세권 설정은 등기 비용이 들고 전세보증금 자체가 낙찰가보다 높은 경우 보증금 전액을 보장받을 수 없다. 수회 유찰된 물건은 전세권을 설정했어도 보증금은 못 받을 수도 있는 것이다. 전세권을 설정한 경우 젠세보증금 반환보증을 설정할 수 없다. 또한 주택임대차보호법의 소액임차인에 대한 최우선변제 대상이 될 수 없다. 실무에서는 다가구에도 전세권이 설정된 경우도 많이 볼 수 있다. 이 경우 건물에 대한 부분은 인정받을 수 있지만 토지에 대한 부분은 인정받을 수 없다. 건축법상 다가구 주택을 집합건물이 아닌 소유자 한 사람의 일반건축물로 규정하고 있기 때문이다. 전세권은 전세 보증금을 돌려받기 위해 설정하지만, 무조건 설정하는 것이 아니라 전세 보증금의 금액과 주거용 부동산의 종류에 따라 선택해야 한다.
2. 임차권
법에서는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리로 규정하고 있다(민법 제618조). 임차권은 다시 말해 임대차 계약의 채권이다. 임대차 계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속된다. 임대차 기간의약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통보를 할 수 있다(민법 제635조 제1항). 상대방이 계약해지의 통보를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항).
2-1임차권등기명령제도
실무에서 쓰는 임차권은 정확히 말하자면 법에서 정의한 임차권이 아니라 임차권등기 즉 '임차권등기명령제도' 이다. 임차인은 보증금을 배당받기 위해 대항력을 갖추어야 한다. 과거에는 대항력을 유지하기 위해서 이사를 갈 수도 없었다. 이사를 가더라도 이사한 집에 전입이 불가하고, 점유를 하기 위해 이전집에 생활용품이나 집기를 가지고 있어야 했다. 하지만 임차권을 등기하게 되면 대항력을 유지할 수 있게 된다. 민법에서 정의하는 전세권과 다르게 이 임차권등기는 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실 되게 되는데 이를 해결하기 위해서 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하고 자유롭게 이사를 할 수 있게 해주는 제도이다.
2-2신청
임대차가 끝나고 보증금이 반환되지 않은 경우 물건소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항). 전세권과 다르게 임대인(소유자)의 동의 없이 등기가 가능하다. 하지만 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기가 끝난 주택에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의 제6항). 이는 임차권등기 이후 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지이다. 임차권등기는 말 그대로 임차인의 보증금을 보호하기 위한 주택임대차보호법에서 나온 제도 이기 때문에 임대기간 이후 보증금을 못 받았을 경우(일부만 받아도 해당) 대항력을 유지하기 위해서 무조건 필요한 부분이다.