강제집행 신청 부터 절차, 내 물건이 되기 까지 소요 기간

글 개요

법원 경매를 통한 부동산 투자는 문제가 있는 물건을 권리분석을 통해 낙찰을 받고 잔금을 납부하는 행정절차 이후에 명도를 통해서 비로소 사용수익할 수 있다. 명도를 최대한 원활하게 진행하는 방법에 대해서는 지난 글을 통해 알았을 것이다. 명도라는 것은 사는 사람 그것이 임차인일 수도 채무자일 수도 있다. 관계와 상관없이 우리는 빠르게 해당 물건을 사용수익가능한 상태로 만들어야 그를 통한 수익을 낼 수 있다. 하지만 협의와 인도명령신청 등의 행정수단을 동원하더라도 명도가 어려운 상황이 되면 오늘 알아볼 '강제집행' 절차까지 갈 수 밖에 없다. 공매든 경매든 결국 명도에 관한 협의가 되지 않는다면 '강제집행'인 것이다. 오늘은 '강제집행'이란 무엇이고 어떻게 신청하고 진행되는지에 대해 알아보겠다.

목 차

1. 강제집행

1. 강제집행

강제 집행이란 국가 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차라고 할 수 있다. 우선 강제집행을 위해서는 집행문을 위한 집행권원이 필요하다. 이 경우 경매와 공매 모두 동일하지만, 명도소송을 통해 집행권원을 받아야하는 공매와 다르게 법원 경매의 경우 앞서 말한 인도명령제도를 통해 '인도명령 결정문 정본'을 통해 별도의 명도소송 없이 가능하다. 강제집행은 통상적으로 빠르면 3~4주 정도 집행될 수 있다.

1-1 집행권원

집행권원이란 강제집행절차에 들어가기 위해 필요한 것으로, 공적인 기관(법원)이 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여한 공정증서로, 보통 판결문이라고 보면 된다. 부동산 인도를 위한 강제집행으로도 쓰이지만 모든 사법절차의 후속단계로 이를 통해 강제 경매의 진행으로도 쓰인다. 위와 같이 법원 경매의 경우 '인도명령 결정문 정본'이 집행권원으로 별다른 판결 없이 강제 집행이 가능한 것이다. 

1-2 절차

인도명령 결정문이 있으면 강제집행을 진행 할 수 있다. 강제 집행의 절차는 아래와 같다.

강제집행	1. 신청	1-1 송달증명원 발급 - 인도명령결정문 송달 후, 해당 경매계 방문 송달 증명원 발급 1-2 강제집행 신청 - 관할법원 집행관 사무실 방문 신청 - 인도명령 결정문 정본, 송달증명원, 강제집행신청서 제출 1-3 집행비용 예납 - 강제 집행 신청 후, 접수증(강제 집행 사건번호 기재)+ 예납 서류(건물에 따라 금액 책정) 법원 은행에 비용 납부
	2. 계고	2-1 집행계고  강제 집행전 집행관이 현장에 방문 점유자와 합의 1~2주정도 기간 소요, 계고장 부착 2번에 걸처서 진행
	3. 집행	3-1 노무비 납부 집행계고에 불응 할경우 강제 집행 노무비 예납(부동산 크기,용도따라 상이) 3-2 1차 강제 집행 집행날 거주자 있을 경우 집행(강제 개문시 비용추가) 거주자 부재시 다음 차수로 넘어가고 비용 추가(30%비용) 3-3 2차 강제 집행(부재할경우) 강제 개문 및 강제 집행(증인 필요, 열쇠공) * 물건등이 있다면 이사를 위한 이사비용 추가, 소유자(낙찰자)가 선납 후에 전 거주자에게 받는 형식

크게 신청, 계고, 집행의 절차로 진행 된다 이후 물건이 있다면 해당 물건에 대한 처리를 위해 최고서 발송 및 가져갈 의사가 없을 경우 매각 등의 절차가 있다. 다음 글에서 이 부분은 다루도록 하겠다.

1-3 강제집행신청서 

강제 집행 신청서는 법원 내에도 비치 되어 있지만 미리 아래 양식을 다운로드해서 작성 후, 송달 증명원 발급 및 신청하러 법원 방문 시 지참하도록 한다.

강제집행신청서 양식 다운받기

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강제집행신청서(양식).hwp

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작성방법은 어렵지 않다. 채권자란에 본인 인적사항을 기재하고 채무자란에는 '인도명령결정정본'을 참고하여 적는다. 전화번호는 없을 경우 적지 않아도 된다. '집행목적물 소재지'는 부동산 강제 집행의 경우 동일한 건물이기 때문에 같음으로 체크한다. 집행권원은 '인도명령결정정본'이 된다. 집행방법에는 인도명령을 기초로 한 인도가 목적이기 때문에 '부동산인도'에 체크한다. 청구금액은 채권이 아닌 부동산이기 때문에 공란으로 두고 날짜와 채권자 날인 예납비용을 돌려받을 계좌 정보 그리고 날인하는 곳에 날인하면 된다. 이후 위에 있는 절차대로 신청하면 되는데 보통 10만 원에서~30만 원 사이이다. 

1-4 참고할 사항

강제집행 신청 및 집행까지의 경우 절차상은 큰 어려움이 없다. 하지만 반드시 알아두어야 하는 것이 있다. 위에 말한 부재 시 그리고 안에 물건이 있을 때의 비용이다. 이사비용과 이사를 하는 인원들 10명만 하더라도 100만 원이다. 그 외 강제개문 시 비용 이후 물건을 넣어둘 창고, 보관료 등 전부 낙찰자가 내야 하는 돈이다. 예납비용의 경우 향후 돌려받는다고 하지만 실무에서는 그냥 내가 내는 비용이라고 생각하면 된다. 그렇기 때문에 정말 연락이 안 되고 협의가 안 되는 상황이 아니라면, 최소한 안에 있는 집기류 등의 처분에 대한 부분을 어느 정도 협의가 필요하다. 어느 하나 마음대로 처분할 수 없다. 이 부분에 대해서는 다음글에 다루도록 하겠다. 또한 부동산 중에서도 주거시설에 대한 부분만 이 정도이지 상가 건물이나 특수목적의 건물 카센터 가구판매 시설 같은 경우 더 많은 비용이 소요될 것이다. 문제는 이런 것들의 처분을 개인적으로 하는 것이 아닌 집행관이 노무사 등을 통해 비용을 산출하고 그것을 고지받아 낙찰자는 납부하여야 한다. 따라서 신청 시에는 1차 집행에 대한 비용을 내고 집행 일어날 전까지 연락을 취해보고 안되면 당일날 물건 등을 파악해서 다시 한번 협의해야 한다. 여기까지 왔다면 이미 끝까지 간 것이지만 괜찮다. 반대로보면 온전히 내 물건을 사용 수익 할 수 있다는 말이다. 

 

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