본등기 와 등기부등본 의 개념과 종류, 항목에 대한 이해

글 개요

이전 글에서는 본등기 전 임시적으로 등기하는 가등기에 대해서 알아봤다. 이번글에서는 본등기에 대해 알아보겠다. 본등기를 함으로써 가등기는 소멸되고 그 순위에 본등기가 등재된다. 또한 본등기를 함으로써 온전히 소유권 이전이 된다. 본등기는 흔히 등기라고 하는 것이다. 또한 이 등기를 문서적으로 남기는 등기부등본에 대해서 알아보겠다. 실무에서 등기라고 칭하는 것이 바로 등기부등본이다. 권리분석상 있는 갖가지 권리들과 임의경매의 사항 등 법원 경매에서 등기부등본은 필수적으로  확인해야 한다. 기본적인 부분일 수 있다. 등기의 개념에 대해 명확하게 정립하고 이해함으로써 법원 경매가 아니더라도 일반 부동산 거래 시에도 많은 도움이 된다. 

목 차

1. 본등기 

2. 등기부등본

1. 본등기

부동산등기법 제6조에 따르면 본등기는 신청에 필요한 절차상의 요건이 구비된 경우에 하는 등기로 다른 말로 종국등기라고 말한다. 즉 확정된 등기이고 등기의 본래 효력인 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 그 내용에 따라 새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기사항 증명서에 새로이 기입하는 기입등기, 어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 변경등기, 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 회복하는 회복등기, 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 말소등기, 이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로잡기 위해 하는 경정등기가 있다.

1-1기입등기

기입등기에는 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기 등이 있다. 변경등기에는 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의표시변경등기 등이 있다. 회복등기에는 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기 등이 있다.

1-2경정등기

경정등기에는 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기 등이 있다.

1-3효력

본등기는 권리변동적 효력, 대항력, 순위확정적 효력, 권리추정적 효력을 갖는다.

1-4복등기

법원 경매에서는 본등기 외에도 복등기나 환매등기라는 용어를 볼 수 있다. 여기서 복등기란 낙찰자가 잔금을 내고 소유권 이전 등기를 하는 날일에 본등기를 하고 곧바로 매수자 명의로 소유권이전 본등기를 하는 것으로 등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 말한다. 이 경우 일반적으로 낙찰자와 매수자 간 계약에 따라 취등록세, 양도소득세등은 매수자가 부담한다. 하지만 일부 분양권 등의 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 사용되기도 한다.

1-5환매등기

환매등기란 환매특약등기라고 말하며, 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결하면서 매매한 부동산을 일정한 기간 내에 다시 되사는 것을 약정한 등기를 말한다. 환매특약등기는 소유권이전등기와 동시에 부기등기 하는 형식으로 그 기간은 5년을 초과할 수 없다. 기간 내에 매도인의 환매권은 제삼자에게 대항할 수 있다. 여기에서 대항할 수 있다는 부동산이 3자에게 팔리더라도 되사는 것이 가능하다는 것이다. 법원 경매에서는 싸게 낙찰받고 환매등기가 되어 있으면 비싸게 팔 수 있다는 생각을 할 수 있다. 하지만 그 금액의 기준이 몇 년 전이기 때문에 낙찰가와 큰 차이가 나지 않거나 적다. 또한 대부분의 환매등기는 기간을 초과한 경우가 많다. 이경우 환매권 행사가 불가하기 때문에 기간을 확인해서 입찰해야 한다. 본등기와는 별개로 실무에서 볼 수 있는 등기 관련 용어이다. 

2. 등기부등본

부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법이다. 다시 말해 부동산을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 떄문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원 등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리 관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것이 바로 등기부 등본인 것이다. 이 부동산등기는 부동산 물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 가등기와 본등기가 있다. 본등기에는 소유권에 관한 등기와 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있다. 소유권에 관한 등기는 소유권보존등기와 소유권이전등리로 나눌 수 있다. 소유권 이외의 권리에 관한 등기에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 있다. 등기부 등본에는 이 부동산 등기에 관한 사항이 기재되어 있다. 일반적으로 토지 등기부등본, 건물 등기부등본이 따로 되어 있으며 아파트 같은 집합건물은 하나로 되어 있다. 등기부 등본은 표제부와 갑구, 을구의 3개로 구성되어 있다.

1-1표제부

표제부는 부동산에 관한 사항이 기재되어 있는데 등기번호란과 표제부의 표시란으로 구분된다. 등기번호란에는 각 토지 또는 건물의 지번을 기재한다. 표제부의 표시란에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항이 등기한 순서가 기재되어 있다. 부동산의 표시는 부동산의 소재, 지번, 지목, 건물의 구조, 면적 등이 기재되어 있다. 갑구와 을구에는 권리에 관한 등기사항이 기재되어 있다.

1-2갑구

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있다. 토지소유권 보존등기, 건물 소유권 보존등기, 직권에 의한 소유권 보존등기등의 소유권 보존등기와 법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기 나 법률규정에 의한 소유권이전등기의 소유권이전등기등이다. 또한 공유자, 가등기, 가처분등기, 예고등기, 가압류 등기등이 기재되어 있다. 갑구에서는 공유자의 지분이나 소유권 변동의 여부를 파악하고 해당 물건이 공유자 중 어떤 지분에 의한 경매가 나온 것인지 중간에 말소된 권리는 무엇인지 확인해야 한다.

1-3을구

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 등기로 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등에 관한 사항이 기재되어 있다. 즉 해당부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정하는 담보물권과 해당부동산을 사용할 목적으로 설정하는 용익물권이 있다. 등기부 등본은 실무에서 반드시 확인해봐야 한다. 권리분석을 위해서도 필요하다. 향후 낙찰 후 말소되는 사항에 대해서도 표시번호를 통해 순위별로 확인해야 한다. 법원 경매가 아닌 일반 매매시에도 확인해서 보증금을 못받는 피해를 사전에 예방하거나 소유권 정보등을 확인해서 이중계약등의 피해도 막을 수 있다.

 

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