보증금 반환을 위한 전세권 임의경매 신청절차 강제경매와의 차이

글개요

전세 기간이 종료되고 새로운 보금자리로 이사를 위해 전세보증금을 받아야 할 때, 임대인이 차일피일 지급일을 미루고 받지 못하는 상황이라면 어떻게 해야 할까? 이후 절차는 물권(담보권) 설정이 있냐 없냐 유무에 따라 정해진다고 볼 수 있다. 지난 글에서 법원 경매의 종류에는 임의경매와 강제경매가 있다고 알았다. 경매의 종류에 대해 알고 싶다면 쭉 아래로 내려 함께 보면 좋은 글을 참고한다. 임의경매의 경우 물권이 있는 경우 해당 물권(담보권)에 대해 실행할 수가 있으므로 이를 근거로 경매를 신청할 수 있다. 여기서 물권(담보권)이란 바로 뒤에 권들이 붙는 저당권, 전세권 등이다. 이번 글에서는 전세권 설정 이후 다른 채권자가 없을 때 이를 근거로 경매를 신청하는 "임의 경매"에 대해 신청하는 절차 방법들에 대해 알아보겠다. 이를 통해 추후 배당을 받아 보증금을 받는 절차까지 완료 함으로써 실무에서 이용해 보증금을 받지 못하는 상황에 대해 대비하도록 하자.

목 차

1. 임의경매

1. 임의경매

임의경매란 위에서 간략히 이야기 했듯이 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보가 될 수 있는 물권(담보권)등이 설정되어 있을 때 이를 통해서 경매를 신청하는 경매의 종류중 하나로 판결문등의 집행권원이 있어야 하는 강제경매와 달리 담보물권만으로 신청할 수 있다. 오늘은 임차인이 설정할 수 있는 물권 중 하나인 전세권이 설정되어 있고 다른 채권이 없을 때 이를 통해 경매신청하는 부분을 알아보도록 한다.

1-1 전세권

우선 전세권에 대해 알아보아야 한다. 전세권의 자세한 사항은 하단의 '함께 보면 좋은글'을 참고하도록 한다. 지난 글에서 전세권이란 전세금을 지급하고 사용, 수익 이후 전세금을 우선 변제받기 위해 설정하는 물권으로서 배당절차에서 후순위에 있어도 배당신청 시 우선배당받을 수 있다. 원칙적으로 전세권이 소멸하는 때 이를 반환하여야 하기 때문에 기간등이 지났을 경우 임의 경매를 신청할 수 있다. 하지만 전세권의 단점인 설정 일부에만 효력이 발생하기 때문에 집합건물은 상관이 없지만 구분이 명확하지 않은 다가구나 단독 주택 같은 경우에는 소송등을 통해 강제 경매를 신청해야 한다. 

1-2 신청절차

전자소송과 직접방문 신청 두 가지의 방법이 있다. 직접 방문시에는 등기부등본, 부동산 목록 4부, 전세권설정 관련증빙서류, 임의경매신청서등 서류들 출력 및 지참해가고 등기촉탁수수료, 등록면허세 등을 직접 납부하고 영수증을 제출하면 되기 때문에 보안 및 결재 프로그램이 익숙하지 않은 분은 직접방문 신청을 하길 바란다. 직접방문은 법원 경매계에서 어느 정도 알려주기도 하기 때문에 익숙지 않은 분들에게 좋다. 전자소송이나 직접방문이나 순서는 똑같다. 신청서를 작성하고 신청이 되었을 경우 등기에 대한 수수료를 납부하고 등록면허세등을 내면 된다. 다만 전자소송의 경우 등기부 등본등을 발급 시 자동입력등이 되어 직접 입력하는 거보다 좀 더 수월하다고 볼 수 있다.

1-3 임의경매 신청서

전자소송이든 직접 방문 신청이든 신청서를 작성해야 한다. 직접방문신청시 미리 아래 예시문을 참고해서 작성한다. 전자소송시에는 단계에 따라 정보들을 입력하면 된다. 

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대법원 전자소송 홈페이지 

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1-4 전자소송

방문신청시에는 별다른 것이 없지만 전자소송 시에는 위의 홈페이지를 이동하면 보안프로그램등을 설치하고 본인인증을 완료해야만 경매신청을 할 수 있다.

1-4-1 신청 메뉴 이동

홈페이지 상단 서류 제출 -> 민사 집행 서류 -> 임의경매신청 이동(로그인필수)

1-4-2 내용기입

전세권에 대한 부분이기 때문에 채권최고액은 전세보증금이다. '청구원금'과 '청구금액'에 전세보증금을 기입한다. 담보권의표시란에는 등기부등본 상 전세권 설정 내용을 기입한다. 제출법원은 해당 물건의 소재지 관할 법원을 선택한다.

1-4-3 등록면허세 납부

등록면허세는 경매신청으로 인한 등록을 위해 내는 세금으로 아래 '위택스' 홈페이지에서 납부하고 납부한 영수증 번호를 전자소송 홈페이지에 돌아와서 입력하면 된다. 

 

위의 '위텍스' 접속 -> 신고하기 -> 등록면허세 납부 -> '등록원인' 경매신청 , '과세물건' 해당물건지주소, '결정과표'전세보증금 -> 납부 후 납부 영수증 번호 입력

1-4-4 등기촉탁수수료

등기소에서 경매신청에 대한 등기를 위해 내는 세금이다. 수수료는 아래 인터넷 등기소를 방문해서 납부한다.

우선 등기소에서 해당 물건 관할 등기소를 찾는다. 서비스소개 -> 등기소 찾기 -> 소재지 입력으로 찾을 수 있다. 등기소를 찾았다면 '등기신청 수수료'를 납부한다. '전자납부' 메뉴에서 납부하면 된다. 만약 가입이 되어 있지 않다면, 본인이 사용하는 은행 어플이나 홈페이지로 접속해서 '등기신청수수료' 검색 후 납부한다. 등기소 번호에 아까 찾은 등기소입력 납부금액 '3000원' 나머지 인적사항 입력 후 납부한다. 납부후 영수증에 나온 수납번호는 반드시 사진을 찍어 놓는다. 

1-4-5 등기부등본

납부후 다시 등기소에서 '등기부등본'을 발급한다. 해당 발급은 미리 뽑아 놓은 등본이 없다면 정보 입력을 위해 제일 먼저 출력한다. 위의 인터넷등기소 방문 -> '발급하기' -> '집행 등 전자제출용 발급' -> '전자제출용 발급하기' -> 전세권 등기필증에 나와 있는 고유번호 입력 

1-4-6 당사자 목록

당사자의 목록은 신청자의 인적사항을 적으면 된다. 당사자구분은 '채권자' 이고 주민등록번호, 당사자명, 주소등을 입력하고 저장한다. 다음에는 '채무자'의 경우도 똑같이 정보를 입력한다. 이때 등기부등본등을 참고한다.

1-4-7 신청이유와 신청취지

경매를 신청하는 취지와 신청하는 이유등을 말하는 부분이다. 여기서 이유란 위의 신청서 예시와 같이 해당 물건의 전세계약부터 전세권 설정 이후 만료일에 대한 내용, 만료일 이후 채무자겸 임대인이 전세권 설정 금액을 돌려주지 않아 보증금에 대한 회수와 기재부동산에 대한 담보권 실행을 위한다는 내용의 신청하게 되기까지의 이유인 것이고 여기서 취지란 보증금을 받기 위해 전세권 실행을 임의경매 개시를 해주세요라는 신청해 달라는 말이라고 생각하면 된다. 

1-4-8 부동산목록

부동산 목록은 위에서 발급한 등기부등본 조회를 통해 자동으로 기입된다. 등기고유번호나, 발급내역등을 조회해서 추가한다. 나머지 필요 내용등도 자동 기입 된다. 입력되지 않은 부분들을 참고 하고 제출 서류등을 업로드하면 전자소송이 마무리된다. 이후 신청 결과에 따라 매각기일이 정해지고 지난 글에서 보았던 경매절차로 이어지는 것이다. 매각기일이 정해지면 기간 내 반드시 배당신청도 해야 한다. 물론 경매신청 당사자이기에 놓칠 일은 없겠지만, 이 경우는 다른 채권자로 인해 경매가 신청되었을 때 해당되는 말이기도 하다. 다음 글에서는 같은 권자가 붙지만 임의경매를 신청할 수 없는 임차권을 통한 강제경매에 대해서 알아보겠다.

 

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