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글 개요
지역권을 통해 내 땅이 맹지일 경우의 인접토지나 타인의 토지를 사용하여 진입로로 사용할 수 있다는 것을 배웠다. 가치가 없는 맹지를 지역권 설정을 통해 가치를 높임으로써 투자 수익률을 높일 수 있는 방법이었다. 그렇다면 절대로 사면 안 되는 땅이 , 토지가 있을까? 그런 토지는 적어도 법원 경매에서는 없다고 볼 수 있다. 일반적인 사람들은 앞에서 알아본 임차인 및 임차권에 관한 문제가 있어도 입찰을 하지 않는다. 더군다나 가치가 없다고 여기는 용도 지역이나 물권들이 설정돼 있는 토지는 더하다. 건물 대비해서 토지의 투자는 당장의 수익이 나오지 않는다. 그렇기 때문에 그 토지 자체가 일반적으로 기피하는 토지라고 한다면 투자 가치가 없다고 판단한다. 오늘 알아볼 선하지나, 공공의 상업에 따른 구분지상권이 설정된 토지, 개발제한구역 내의 토지, 보전산지 내의 토지, 야생동물 서식지역, 공유자가 많은 토지, 경사도가 20도 이상인 토지, 축사시설의 토지 등이다. 우리는 그 토지를 이용해 농사를 짓거나 건물을 짓는 사람들이 아니다. 물론 향후 개발까지 하고 싶다면 저렴하게 산 토지를 개발해서 건물을 지을 수도 있다. 하지만 법원 경매 투자의 관점으로 봤을 때 위의 것들은 현황조사서나 그저 경매 정보지에 적혀있는 참고 할 사항들일뿐이다. 개발허가가 안 나와서 포기하고, 개발제한구역이라서 포기한다면 결국 이른바 문제가 없는 물건만 찾게 된다. 남들이 좋다고 하는 문제가 없는 물건은 그만큼 경쟁률도 가격도 높다. 또한 몇 년 후에도 그런 물건들만 찾는다. 그리고 돈이 되지 않는다며 법원 경매 시장을 떠난다. 우리는 적은 투자 대비 높은 투자 수익률을 높이는 것이 목적인 투자자다. 그렇기에 남들은 싫다고 하는 물건을 내 눈에는 좋게 만들 수 있어야 하는 것이다. 이번 시간에는 투자가치가 없다고 흔히 말하는 선하지에 대해서 알아보겠다. 또한 관련이 있는 지난 시간에 알아본 구분지상권과 연관 지어서 알아보겠다. 마지막으로 선하지 외에 일반적으로 투자가치가 없는 토지들에 대해 어떤 생각과 관점으로 투자해야 하는지도 알아보겠다.
목 차
1. 선하지
1. 선하지
선하지는 말 그대로 선이 지나는 아래에 있는 땅을 말한다. 시골길이나 산을 보다 보면 철탑, 송전탑들을 볼 수 있을 것이다. 일반적으로 규모가 큰 탑 부분은 한국전력공사에서 매입하지만 그 개수가 많고 범위가 넓어 탑과 탑끼리를 이어주는 전선은 비용이 많이 구분지상권을 설정한다. 이 선하지는 소유자가 지상 부분을 아예 사용 못하는 지지물 용지와 일정한 범위는 사용할 수 있는 선하용지로 나눌 수 있다. 즉 내 땅인데도 사익보다 공익이 우선돼야 하기 때문에 사용할 수가 없는 것이다.
1-1구분지상권
공익을 위해 구분지상권을 설정하는 경우는 국방, 군사에 관한 사업, 철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 하수도, 하수도종말처리, 폐수처리, 폐기물처리, 전기, 기상 관측에 관한 사업등 엄청나게 많다. 보통은 각 공공기관이 해당 토지를 보상, 매입하고 사용한다. 지하철, 송유관등 지하로 가는 공익사업과는 큰 상관이 없다고 보면 된다. 지상에 있는 경우인 선하지가 문제인 것이다.
1-2투자가치
구분지상권 설정돼있지 않다고 해도 과연 전기가 통하는 송전탑 밑에서 건물을 짓는 사람은 없을 것이다. 그럼 내가 소유자임에도 사용도 못하는 선하지는 과연 투자가치가 전혀 없는 토지일까? 아니라면 선하지는 왜 투자하는 것일까?. 일반적으로 선하지를 이야기하면 한국전력공사의 선하지 이용료를 이야기한다. 실무에서 대부분의 사용료는 전 소유자가 계약을 통해 이미 한전으로부터 받아 끝낸 경우가 대부분이다. 새로 생긴 철탑보다 적어도 10년이 넘은 철탑들이 대부분이기 때문이다. 선하지는 일반 시세에 비해 이러한 문제로 인해 가격이 저렴하다 많게는 시세대비 20% 가격인 경우도 많이 보인다. 선하지는 신도시가 생기면 보상을 통해 가치를 높일 수 있다. 시세대비 70~80% 가까이를 보상해 준다. 신도시가 생기면 도시미관등과 용도지역구분을 위해 송전탑등을 철거하게 된다. 문제없는 토지가 되는 것이다. 물론 구분지상권에 대한 사용료를 지급받았다면 보상금에서 그 금액은 제외된다.
1-3투자관점
선하지는 넓은 범위의 토지에 걸쳐 형성되어 있다. 만약 신도시가 생긴다면 신도시 지역 내의 가치가 높아진 선하지를 매입하는 것보단 인근에 걸쳐진 선하지를 매입해서 수익률을 높이는 방법이 있다. 즉 선하지라고 하더라도 국토개발계획도시개발 계획 등을 확인하고 검토해서 미래가치를 판단한다면 높은 수익률을 가져올 것이다. 선하지 외에도 개요에서 언급했던 이른바 문제가 있는 물건들도 다시 볼 필요가 있다. 하다못해 염전이라고 명시된 토지가 실제 임장시에는 간척지로 일반 토지화 돼있는 경우도 있다. 축사시설이라고 해서 막연히 냄새와 분뇨처리가 걱정되더라도 직접 가봐야 하는 것이다. 정말 개발이 제한되어 있는 곳인지 행위의 제한을 받는 곳은 무엇인지 가능한 건물은 무엇인지 경매정보지나 현황조사서의 내용만 보고 제한된 입찰을 해서는 돈을 벌 수 없다. 토지이음이나 디스코 등을 통해 인접 토지의 용도 지역, 실제 가능한 건축물 인근 환경 등을 확인해서 임장을 가고 중개사등을 방문해서 발품을 팔아야 한다. 어떤 것이든 쉽게 버는 돈은 없다. 많은 블로거들이나 유튜버들은 자극적인 말로 몇 달 만에 몇억이라는 말로 사람들을 현혹한다. 그 결과를 만들어 내기 위해서는 어떤 노력이 필요한지 말해주지 않는다. 남들이 보지 않는 곳을 볼 수 있어야 한다. 그 결과가 실패로 끝나더라도 과정에 있기 때문에 실패를 기회 삼아서 높은 수익률로 다가올 것이다. 노력과 시간은 배신하지 않는다. 안정적이란 건 결국 발전이 없다는 것과 같다. 변하지 않는 마음과 꾸준한 노력으로 아무도 볼 수 없는 물건을 볼 수 있는 눈을 갖자.