부동산 경매 공장 물건 입찰 및 고려 사항

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글개요

부동산을 매매한다는 것은 크게 보유 후 시세차익을 남기는 부동산과 월세나 전세등 임대를 통해 임대 수익을 내는 부동산으로 나눌 수 있다. 이 부동산은 아주 큰 차이가 있다. 하지만 기본은 가장 싼 가격에 사서 가장 비싸게 파는 것이 부동산 매매의 기본이다. 부동산 중에서도 이 시세차익과 임대수익을 동시에 가질 수 있는 부동산이 있다. 바로 '공장'이다.

이 글에서는 '공장' 물건의 간략한 소개와 임장시 고려사항과 시세조사하는 법을 간략히 알아 보도록 하겠다.

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목차

1. 공장

2. 왜 사야 하는가?

3. 고려사항

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1. 공장

공장은 기계등 설비를 갖추고 생산을 위한 시설이다. 그 용도 시설에 따라 건축이 가능 하기도하고

제한을 받기도 한다. 해당 내용은 용도시설에 관한 글을 참고한다.

녹지 지역 주택 용도 도시 지역 건폐율 과 용적율 , 가능 건축물

 

보전산지 ? 개발 불가 지역 ? 지역 구분에 따른 토지 분류

 

법원 경매 실무 - 물건 구매 시 용도 지구, 용도 구역 중요한 이유

토지를 개발하거나 신규 산업단지에서 공장을 운영한다는 등의 개발자나 실 수요층이라면,  위의 용도 지역이나 용도 지구 용도 구역에 관해 명확히 구별하고 알아야 할 것이다. 하지만 우리는 가장 싼 가격에 살 수 있는 매매 방법 중 '경매'라는 방법을 택하였고, 이 경매에서는 해당 공장 물건이 이미 지어져 있는 상태인 것이다. 

공장은 크게 아파트형 공장과 단독 공장으로 나눌 수 있는데 이 아파트형 공장의 대표주자는 '지식산업센터' 같이 건물 안에 여러 가지 형태의 공장들이 있는 형태를 말한다. 하지만 앞서 말했듯이 부동산의 가격은 땅값에 좌우되지 건물에 좌우되지 않는다. 부동산이라는 형태 안에 건물은 속해있지만 건물은 썩는다. 즉 아파트형 공장은 임대 수익형이지 시세 차익형과 양쪽의 득을 볼 수 있는 공장은 아니다. 이 글에서 말하는 것은 일반적인 공장인 단독 부지 안에 있는 공장의 형태이다. 

좀 더 정확히 말하자면 1종이나 2종 근린시설에 높이 6M 이상의 건물이 '공장'이라고 말할 수 있다.

2. 왜 사야 하는 가?

공장은 위에 말했듯이 임대를 통해 임대 수익을 얻고 후에 제한된 공업지구의 특성상 가치를 얻어서 후에 시세차익을 얻는 두 가지의 경우가 가능하다. 또한 공장은 주거시설과 다르게 대출이 최대 90% 가까이 나온다. 물론 대출이 많이 나온다는 것이지 항상 레버리지는 적절히 이용해야 한다. 또한 대출이 많이 나온다는 것은 그만큼 금액이 크다는 것이다. 서울 아파트 정도 수준일 수 있겠지만, 그 규모에 따라 작게는 몇억에서 몇십억 까지 차이가 난다. 하지만 주거시설과 다르게 관리면에 있어서는 그 수준이 매우 수월 하다고 볼 수 있다. 또한 수요 대비 공급이 부족한 시장이기 때문에 항상 눈여겨봐야 하는 부동산이라고 볼 수 있다. 더군다나 경매 시장에서는 권리 분석이나 유치권 등 이른바 특수물건으로 분류되는 경우도 많기 때문에 그만큼 경쟁자는 적고 경쟁자가 적다는 것은 시세대비 가격적인 매리트 또한 충분하다고 볼 수 있다.

3. 고려사항

 공장은 주거용 부동산에 비해 경쟁자가 없지만, 공장 물건 자체로만 본다면 이른바 공장이 많다고 하는 산업도시의 공장의 경우 누가 봐도 좋다고 착각하기 때문에(이는 못 죽어도 서울 부동산은 무조건 좋다는 것과 비슷) 지역부터 잘 정해야 한다. 평당 단가가 중심 산업지구에서 조금 벗어나도 엄청 차이가 나기 때문에 공장을 알아보는 것은 주거용 부동산의 그것과 완전히 다르다. 공장은 말 그대로 생산을 하는 곳이기 때문에 이 생산된 물건을 납품하거나 재료를 가져오는 등 물류를 위한 화물차의 접근과 이동이 용이해야 한다. 그렇기 때문에 해당 물건의 가격만 볼 것이 아니라 진입로 등의 해당 도로와 IC, 자동차 전용도로등과 인접해 있는지가 중요하다. 또한 건물의 용도 등을 보고 불법 건축물 유무나 전기 공사등이 필요 유무등 임장 전 알아봐야 하는 것이 많다. 도로에 관한 건 지난 글을 참고한다.

부동산 경매 도로를 모르면 손해 본다.

경매 사이트가 어디가 되었건 매각 물건 명세서, 현황조사서등을 꼼꼼히 살펴 위의 사항들을 찾아본다.

또한 임장 전 여러 정보 사이트등을 이용해 해당 위치등의 도로와 인근 상황 등을 꼼꼼히 봐야 한다.

대략적인 파악이 들고 임장을 가기로 마음먹었다면 해당 물건의 인근 부동산을 통해 시세 조사를 실시한다.

3곳 정도 전화를 걸어 해당 물건을 말하지 말고 해당 공장의 평수 인근 위치등을 대략적으로 말하고 물건 여부를 묻는다.

다만, 경매라는 시선을 곱게 보지 않기 때문에 공장을 새로 이전하려는 회사의 직원정도로 생각하고 연락을 취한다.

예를 들자면, "SMD 생산하는 업체인데 요번에 사장님이 공장 확장 이전한다고 해서 전화드렸습니다. 안성 XX면 IC 근처에 200평 이상, 진입로는 폭 8M 이상 정도로 매매 가능한 공장 부지나 매매 내놓은 공장이 있을까요?" 식으로 말이다.

그렇게 해서 비슷한 조건의 공장물건의 현재 시세를 정하고 확정을 해서 임장을 나간다. 그리고 해당 부동산 몇 군데 에서

실제로 다른 매매 물건 등을 보는 것도 필요하다. 공장은 실제 물건의 모양이나 형태가 제각각이기 때문에 여러 물건들을 봐서 공장에 대해 익숙해지는 것이다. 이제 본격적인 해당 경매 물건지를 방문했다면 건축물대장과 위의 현화 조사서등을 통해 파악한 부분이 맞는지 다른 부분이 없는지 파악해야 한다. 또한 현재 빈공장이라면 명도의 문제는 크게 문제는 없겠지만 공장의 폐기물이나 중고 기계등 처리 비용과 중고가격등을 사진을 찍어 알아보고 그 비용을 가감해서 입찰가를 산정해야한다. 임대 중이라고 하면 재계약 부분이나 계약서 부분도 파악하는 것이 중요하다. 공장 주인이 현재 공장을 운영 중이고 그 주인이 채무자라면 명도를 하기 위해서는 현황만 파악하고 앞서 쓴 글을 참고하여, 단계별로 진행한다. 만약 임차인이 있고 그 대항력이 없다고 한다면, 협의를 통해 재계약을 하거나, 만약 내보내기 위해서는 이사비 등의 명목이 아니라 해당 공장에 있는 해당 물건 등의 처분으로 대신하는 것도 방법 중에 하나이다. 

쉽게 명도 하는 방법과 절차 한눈에 보기