주거용 부동산의 종류

글 개요

법원 경매 물건을 검색해 보면 많은 종류가 있다. 크게는 부동산과 동산으로 나누어진다. 부동산은 주거용, 상업용 , 토지등으로 다시 나누어진다. 여기서도 목적에 따라 매도차익형 부동산, 수익형 부동산으로도 구분 지어진다. 여기서는 부동산과 동산의 개념과 법원 경매의 주거용 부동산의 종류에 대해 기술하고 다세대, 다가구 같은 잘못 이해할 수 있는 물건들에 대해 설명하며 부동산마다 어떤 목적으로 이용될 수 있는지 설명하도록 하겠다.

목 차

1. 부동산 과 동산

2. 주거용 부동산

 2-1 아파트

 2-2 다세대(빌라)

 2-3 주택

 2-4 다가구(원룸) 

1. 부동산 과 동산(자동차)

민법(제99조)에서 부동산은 '토지와 그 정착물'을 정의하며, 그 이외의 것을 동산이라고 한다. 즉 부동산이란 옮길 수 없는 것 토지나 건물등을 말하며, 동산이라는 것은 옮길 수 있는 것이라고 생각하면 된다. 법원 경매에서도 동산이 나오는데 보통 자동차가 많이 나온다. 물론 선박이나 중기 컨테이너등도 나오고 공매까지 생각한다면, 각종 시계 보석류부터 유가증권까지 다양하지만, 여기서는 법원 경매만 다루기 때문에 그중에서도 보편적인 물건을 보자면 대표적인 동산은 자동차이다. 부동산은 아래에서 상세히 다룰 것이기 때문에 동산인 자동차에 대해서 말하겠다. 법원 경매에 나오는 자동차들은 대부분 가압류라던가 세금체납등의 이유로 강제경매로 나온 물건들이 많다. 물론 캐피털등의 차량 할부나 리스회사의 리스료 체납으로 인한 근저당으로 임의경매의 경우도 있다. 양쪽 다 대부분의 차량이 운행 중에 강제적으로 가져오는 것이기 때문에 차키가 온전히 2개 있는 경우는 드물고, 반면에 운행 중이었던 차량이었기 때문에 의외로 상태가 좋은 경우도 많다. 하지만 사람으로 치면 주민등록등본과 같은 자동차원부를 조회를 해야지만 그 차량의 실체를 알 수 있다. 실제로 보통 정상 차량의 경우 많아도 3페이지를 넘어가지 않는데 25페이지나 되는 차량을 본 적이 있다. 법원 경매를 하는 사람이라면, 자동차 역시도 시세대비 싸게 살 수 있는 자동차도 꼭 해봐야 한다. 절차는 거의 같으면서도 부동산 가격 대비 비교적 저렴한 자동차도 해본다면, 경매지식이나 실력은 확실히 상승할 것이다.

2. 주거용 부동산

주거용 부동산은 말그대로 주거를 위한 부동산이다. 크게는 단독 주택과 공동 주택으로 나누어진다. 공동 주택은 다시 다가구와 다세대로 나누어지는데 이를 조금 쉽게 아래에 정리한다.

2-1 아파트

공동 주택 중 대표적인 다세대 주택이다. 5층 이상의 건물을 층마다 여러 집으로 일정하게 구획하여 독립된 주거가구가 거주할 수 있도록 만든 형태로 수익형 부동산이자 매도차익형 부동산이다. 아파트는 주변의 상권이나 어느 정도의 입지조건등을 갖추고 있는 비교적 안정적인 형태의 부동산이기 때문에 가격도 비싸고 다른 부동산 대비 안정성이 높아 법원 경매 시장에서도 항상 경쟁률이 높다. 그렇기 때문에 갭투자도 많이 하지만, 금액이 고가 이기 때문에 요즘 같이 고금리 시장에서는 많은 하락세로 이어져 손해로 이어질 수 있고 각 종 규제의 영향도 많이 받는 게 아파트 기 때문에 실거주가 아니면, 어느 정도의 실력이 쌓이게 되면 조금 멀어지게 되는 부동산 중에 하나이다. 수익형 부동산으로 생각하고 월세로 돌릴 수 있는 지방의 아파트를 노리고 있다면 추천한다. 

2-2 다세대(빌라)

수익형 부동산으로 비교적 적은 비용으로 시작할 수 있는 것중에 하나가 빌라이다. 하지만 빌라의 경우 시세 파악이 굉장히 중요하다. 법원 경매 물건에서의 빌라는 오래된 빌라부터 유치권이 걸린 신축 빌라 그리고 임차권, 전세권, 소액 임차권 등 낙찰 시 인수해야 하는 요건들도 많다. 물론 주거용 부동산은 위의 사항들은 보편적으로 한 두 개 씩은 연관되어 있다. 그중에서도 빌라의 경우 이른바 깡통전세등으로 인해서 경매로 나오는 경우가 있는데 수회 유찰로 감정가대비 5%까지 떨어졌다 하더라도 임차권이나, 주택보증등을 잘 확인해서 시세대비 비싸게 사지 않도록 조심해야 한다. 신축빌라의 경우 제각각의 시세를 이루는데 이 경우 밸류맵, 디스코 등의 여러 가지 서비스로 주변시세를 파악한 다음 여러 군대의 부동산에 전화를 걸어 시세를 파악한다. 감정가도 크게 도움이 되지 않는다. 또한 빌라의 경우 수익형 부동산이기 때문에 부동산의 가치가 크게 상승하거나 줄지 않는다. 전세를 놓고 그 전세금으로 다른 곳을 투자하고 하는 생각은 버리길 바란다. 갑작스러운 전세금 반환등이나 변수가 생길 경우 갑자기 현금흐름이 막힐 수 있다. 레버리지는 효과를 극대화하는 것이지 기대면 안 된다. 여러 부동산이 있고 주거형 부동산 말고도 고정적인 수익형 부동산이 여러 개 있고 급할 때 현금흐름을 만들 수 있는 부동산이 있는 경우에  하는 것이다. 한 일 년 정도는 전세금을 안정자산에 넣거나 대출금을 갚고 점차 영역을 넓혀보기를 추천한다. 아래에 기술할 다가구나 월세를 받는 수익형 부동산의 경우 임차인이 수시로 바뀌고 생각하지 못한 일들이 생길 수 있다는 것을 항상 생각해야 한다. 

2-3 주택

단독주택은 주거용 부동산 중에 매도차익형 부동산도 수익형 부동산이라고도 볼 수 없다. 주거용이 아니라면, 크게 투자 가치가 상승하는 주거용 부동산이 아니다. 법원경매에 나오는 신축 주택의 경우 외지에 있는 경우가 많다. 건물의 가치는 짓고 나서부터 감가상각이 이루어 지기 때문에 가치는 떨어지고 토지의 경우에도 크게 상승이나 하락도 없다. 또한 각종 수리가 필요하고 시골의 농가 주택 같은 경우 건물로써의 가치는 없고 불법건축물도 많다. 도심에 있는 주택의 경우도 다르지 않다. 심지어 도심에 있는 주택은 주변시세가 반영되어 가격도 비싸다. 하지만 그렇다고 출구가 없지 않다. 주택의 경우 부분개조를 통해 다가구로 만들어 수익형 부동산으로 만들거나, 카페, 사무실 등으로 활용해서 수익을 만들 수도 있으며 근처 재개발등의 호재로 매도차익형 부동산으로도 수익을 기대할 수도 있다.

2-4 다가구(원룸)

주거용 부동산 중에서도 수익형으로 많은 가치를 받을 수 있는 것이 다가구 주택이다. 건축법상으로는 3개층 이하의 층수로 19가구 까지 가능하며 단독주택에 속한다고 되어 있다. 이는 반대로 이야기 하면 주인이 하나인 것이다. 실제로 301호 원룸에 살고 있는 세입자가 301호 세대주가 될 수 없다는 말이다. 반면에 다가구는 단독 주택이기 때문에 다주택 중과의 세금이 부과 되지 않는다. 원래 고시원은 숙박시설로 들어가 있었으나 취사 시설등이 불법이기 때문에 이를 개선한 원룸형 고시원도 큰범위에서는 다가구에 속한다. 작은 크기의 원룸등에서 최대 19가구 만실의 경우 월세의 비용이 수익으로 가능 하기 때문에 면적대비 많은 수익을 기대할 수 있는것이 다가구 주택의 장점이다. 다만 월세의 경우 계약기간이 짧고 특성상 세입자로 인한 여러 가지 문제가 발생할 수 있기 때문에 계약서상 파손 도난등의 문구를 명시하고 보증금을 명시하여 피해가 없도록 주의해야 한다. 원룸 공간 특성상 공용시설로 이용할 수 있는 공간이 필요할 수 있는데 정기적인 관리가 이루어져야 한다는 것도 생각해야 하는 부분이다.