투자는 바로 지금부터! 알아두면 돈 되는 법원 경매 이야기

경매로 산 토지 파는 방법, 내야 될 세금?

모르페우스 — Wed, 28 May 2025 19:00:21 +0900

글개요

이번 글에서는 토지 매매에 대해 써보려고 한다. 그 전에 토지 종류와, 토지 분류에 대한 지난 글을 읽어 보길 바란다. 이 글을 읽는 당신은 일반매매든, 경매로든, 물려 받았든 토지를 소유한 사람일 것이다. 토지를 보유하고 있다는 전제하에 이 글의 내용은 간단하면서, 정해저 있는 것들에 관해만 기술하도록 한다. 절세 방법도 결국 이 세금을 줄이기 위해서기 때문에 장기 보유 하거나, 토지에 뭘 심거나해서 가치를 올리거나 해서 취득 과정또는 보유중 들어간 경비를 내야될 세금에서 감해주는 것이라고 볼 수 있다. 또한 여기서는 토지에 대해서만 이야기 하고 향후 토지에 건물이 있는 경우 , 법적지상권 등은 따로 다루도록 한다.

내야될 세금

팔때 내야할 세금은 일반적으로 물건을 팔면 내야하는 양도 소득세와 지방소득세, 농어촌특별세 이다.

양도소득세

양도소득세의 산정은 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정한다.

그 개념내용에 관해서는 이전글 ' 양도소득세의 대한 모든것' 글을 참고 하길 바란다.

2025년 양도 소득세를 기준으로 표로 정리하면 다음과 같다.

보유기간	사업용토지	비사업용토지
1년 미만	50%	50%
1~2년	40%	40%
2년 이상	누진세율 적용(6~55%)

여기서 사업용 토지는 농지(전,답,과수원)의 경우 실제 농사를 지어야 한다는 자경요건과 근처에 산다는 재촌요건이 수반 되어야 한다. 임야의 경우에는 자경요건은 없지만 재촌요건이 있어야 사업용토지로 인정 받을 수 있다. 이렇게 토지를 나누어 세금을 부과하는것은 농경민을 보호하고 투기,투자를 막는 다는 목적으로 사업용토지가 아닌 비사업용토지로 되어 있다면 이 부분을 잘 판단해서 지금부터라도 사업용 토지로 바꾸어야한다 토지는 대부분 농지 또는 임야가 많아 두개만 예를 들었지만 결론적으로 말하면 용도지역별 토지를 그 주된 사용 용도로 사용하는 경우는 사업용토지 아닌 경우는 비사업용토지로 본다고 이해하면 쉽다. 1~2년 까지는 동일해 보이지만 비사업용 토지 비사업용토지세율(일반지역기준)과 50%중 큰세액을 부과하도록 되어 있다. 여튼 결론은 비사업용 토지는 사업용토지에 비해 중과세(+10%)가 이루어 지기 떄문에 이점을 유의한다. 2년이상 보유할 경우 금액에 때라 누진세를 부여하는데 여기서 부터 그 둘의 차이는 실로 엄청나게 된다. 장기 보유해봤자 비사업용 토지는 세금으로 다나간다는 말이 틀린말이 아님을 알 수 있을 것이다.

과세표준	사업용토지	비사업용토지	누진공제액
1400만원이하	6%	16%	-
5000만원이하	15%	25%	126만
8800만원이하	24%	34%	576만
1.5억원이하	35%	45%	1544만
3억원이하	38%	48%	1994만
5억원이하	40%	50%	2594만
10억원이하	42%	52%	3594만
10억원초과	45%	55%	6594만

간단 계산으로 차익이 20억이라고 가정하면 전자는 9억이지만 후자는 11억이되버린다. 단지 용도가 다르다는 이유로 말이다. 또한 농지의 경우 아까 말한 실제 농경과 거주를 8년 이상 했다면 관련 증빙 제출을 하면 추가로(최대2억원) 감면 받을 수 있다.21년이후 취득분에 관한 세율로 그 이전 취득은 그 이전 세율을 참고 하기 바란다. ▶ 이전 년도 취득 세율 보러 가기

지방소득세, 농어촌특별세

이 둘은 큰 세금은 아니지만 양도소득세와 세트로 있는 개념이라고 볼 수 있다. 지자체나 토지 용도 구역, 토지 가액 등에 차이가 있지만 일반적으로 양도소득세를 내면 지방소득세는 따라가는 것이고 양도소득세를 감면 받으면 농어촌특별세를 내는 개념으로 보면 된다. 비과세 즉 양도소득세 대상이 아니면 이 둘도 납부하지 않는다, 기본 세율은 지방소득세는 양도소득세의 10% 농어촌 특별세는 20%로 책정한다.

팔때 내는 세금 정리

구분	세목	세율/기준(사업용토지기준)	비고
양도소득세	국세	양도차익과 보유기간에 다라 차등(6~45%)	장기보유 특별공제, 농경인일 경우 추가 감면
지방소득세	지방세	양도소득세의 10%	자동합산
농어촌특별세	국세	감면양도세액의 20%	감면을 받을경우에만 납부

*양도 소득세는 실차익(실거래가-취든원가) - 필요경비(개간,농작,수수료등)- 공제금액(장기보유,농경등) 으로 계산

어떻게 팔아야 하나

일단 위의 글을 통해서 세금에 대해 정리가 되었고 현재 보유하고 있는 토지의 특성, 기간에 따라 팔시기에 대한 정리는 되었을 것이다. 그럼 위의 조건들이 충족되고 팔아야 될 시기가 도래 했을 떄 파는 방법에 대해 알아보겠다. 일단은 농지,임야를 대상으로 설명을 하지만 모든 지역에 포함되는 부분이기 때문에 참고로 활용하길 바란다.

인근 소유자를 만나라

땅은 구획되어서 각각의 소유자가 있다. 그리고 맹지가 아닌이상 맹지여도 인근 토지 진입을 통해 더이상 맹지가 아닌 맹지라고 한다면 제일 먼저 해야할 것은 인근 토지 소유자들과의 연락이다. 그리고 친분이다. 농경을 오래 햇던 사람이라면 농번기철에 다 한번씩을 봤거나 땅을 임대해서 농경을 하였거나 주민회관 또는 이장과의 친분을 쌓아 놓는다. 물론 이전에 보유한 토지의 금액을 책정해놔야하는데 토지거래 사이트나 토지이음 국토정보등을 이용한다. 만약 투자를 목적으로 구매해서 사업용 토지로 보유 하고 있는 것이라면 그냥 보유해 두고 부동산에 매물을 올려놓으면, 개발시기에 금액은 천장부수로 오르고 연락은 올것이다. 하지만 그 기다림은 쉽지않다. 여기서는 위의 최소조건만 충족되었다면 팔 수 있는 상태가 된것이니 가장 빠르게 팔 수 있는 방법중에 하나가 바로 인접한 땅주인이다. 진입로를 더확보하기 위해서 또는 농경지를 더 확보하기 위해서 수시로 본인땅을 드나들며, 당신의 땅을 제일 많이 봤던 사람이기 때문이다. 동시에 부동산에도 올려놓고 해당 부지에 푯말을 적어 놓는다.

플래폼을 이용해라

부동산에 그져 부탁하는 시대는 지났다. 여러군대에 매물을 부탁하고 직접 여러 플래폼을 이용해서 올려 놓기를 추천한다. 본인땅을 한곳에만 위탁하는 것은 팔고자 하는 마음이 적은 것이다. 토지의 가치에 대해 본인이 적어놓고 그 한장짜리 소개서를 부동산에 전달하고 여러 플래폼을 이용해서 올려 놓는다. 땅은 반드시 임자가 있다. 그리고 우리는 아쉬울 것이 없다. 시가보다 무조건 싸게 산 토지이기 때문이다.

마무리

토지는 기본적으로 사놓고 때를 기다리는 장기투자 부동산이다. 그렇기 때문에 장기 보유 하더라도 기본적인 세금조건에 대해 면밀히 알고 취득기준의 세금을 적용하고, 추가 공제를 받기위해 그리고 취득할 때 또는 취득하고 들어가 비용에 대해 증빙자료로 남겨 놓아야 한다. 본인이 가지고 있는 토지 가치 상승을 위해 노력하여야한다. 관리되지 않는 토지는 어떤이에게는 쓰래기장이 되버릴 수 있고 , 그 처리는 온전히 땅주인이 가져야한다. 지금은 비사업용 토지로 해당되지만 주말농장으로 토지를 구입해도 사업용 토지로 인정받는 때가 있었다(21년개정). 지금은 무조건 토지는 사업용으로 굴려야 한다. 경매로 농지를 받는경우 근래에는 이전보다 더 까다롭게 심사를 한다고 한다. 즉 도시인이 진짜 귀촌하는게 아닌이상 토지투자로 돈버는 것들은 막겠다는 심보이다. 하지만 어떻하나 망햇다고 생각하는 순간 정말 망한 것이다. 또 그것의 길이 있으니 그거에 맞추어서 대응하면 되는 일이다.

같이보면 좋은글

답 ? 임야 ? 잡종지 ? 토지의 종류

글 개요 부동산 종류의 마지막 시간으로 토지에 대해서 써보려고 한다. 실제 토지에 투자하기 위해서는 분묘기지권, 법적지상권 같은 권리분석과 보전관리지역, 계획관리지역, 생산관리지역,

hwmhsolution.com

녹지 지역 주택 용도 도시 지역 건폐율 과 용적율 , 가능 건축물

글 개요 법원 경매를 하다 보면 필수 적으로 용도 지역을 알아야 된다. 해당 부동산의 용도 지역이 주택만 지을 수 있는지 공장도 가능한지 몇 층까지 지을 수 있는지를 알아야 한다. 다시 말해

hwmhsolution.com

보전산지 ? 개발 불가 지역 ? 지역 구분에 따른 토지 분류

글 개요 지난 글에서는 일반적인 도시지역에 대해 알아 보았다. 도시지역의 경우 녹지지역을 제외하고 각 지역의 특성에 맞추어 개발, 건축등이 제한없이 대부분 가능했다. 이번 글에서는 지역

hwmhsolution.com

맹지 라면 설정! 지역권 개념과 종류, 상린관계 와 차이점

글 개요 맹지란 진입할 길이 없는 사방이 사도와 사유지로 되어 있는 토지를 말한다. 따라서 맹지는 가격대가 저렴한 토지이다. 그럼 진입할 수 있는 길이 없는데 헬리콥터라도 타고 가야 한다

hwmhsolution.com

경매 농지 매입시 농지취득자격증명 발급 받는 방법 절차 총 정리

글 개요 법원 경매 물건을 보다 보면 '농지취득자격증명원 제출 필요" 란 문구를 본 적 있을 것이다. 그리고 미제출 시 보증금 몰수라는 무시무시한 글까지 말이다. 농지를 취득하는 사람은 해당

hwmhsolution.com

부동산 취득 후 언제 팔까? 절세 되는 매도 시기, 매도 시 유의 사항

글 개요 법원 경매로 부동산을 취득했다면 팔아야 한다. 그럼 언제 팔 수 있을까? 그리고 얼마나 받을 수 있을까? 취득하고 이런 질문을 하고 궁금하다면 당신은 분명 초보자 이거나 부동산 투자

hwmhsolution.com

양도소득세 에 대한 모든 것, 부동산 세금 폭탄? 꼭 알아야 하는 이유

글 개요 법원 경매로 물건의 잔금 납부 시, 물건에 대한 비용 외에도 내야 할 세금이 있다는 것에 대해 알았다. 그리고 보유하는 동안에도 추가로 내야 하는 세금도 알게 되었다. 하지만 이것은

hwmhsolution.com

누구나 싸게 중고차를 살 수 있다? 온비드 공매

모르페우스 — Fri, 16 May 2025 18:54:04 +0900

글개요

오늘은 지난 번에 이어서 공매 사이트중 '온비드'에 대해서 설명하고자 한다. 온비드는 말그대로 자동차만 판매하는 곳이 아니다. 체납자에게서 가져온 물건, 부동산, 동산 모든것들이 나오는 보물 창고? 라고 볼 수 있다. 법원경매하고의 차이점이나 온비드에 관한 내용은 지난 글을 참고하길 바란다. 필자는 중고차를 싸게 사는 방법에 대해서 쓰고 있다. 이것은 말그대로 방법들이며, 이 방법들 말고도 여러 방법이 있다. 다만 딜러가 아닌 개인입장에서 싸고 쉽게 사는 방법에 대해서 기술한 것이고 그 한계성도 분명히 존재 한다. 그렇기 때문에 이 글을 읽는 사람들은 이방법들로 해서 사업을 연계 하고 수익을 내는 영역은 전혀 다른 전문영역이기 때문에 몇번 시세에 비해 싸게 샀다고 해서 이 부분을 결코 간과해서는 되지 않는다.

카랜드

온비드의 자동차 관련 웹페이지 이다. 이름이 카랜드 이지만 홈페이지에서 자산의 자동차를 눌러도 같은 웹페이지가 나온다. 우리는 자동차를 싸게 사러고 온것이기 때문에 이페이지만 다루도록 한다. 그전에 회원가입을 통해 로그인을 하도록 한다. 설명은 PC 버전이지만 당연히 모바일 버전 앱도 존재하기 때문에 편하고 접근이 쉬운 방법으로 하는것을 추천한다.

여기서 온카랜드나 자동차를 들어가면 된다. 자동차는 보통 기관에서 연한이 지나 불용처리 되는 것들, 순찰차로 쓰던것들, 관용차로 쓰던것 이런것들이 대부분이다. 종류도 트럭부터 승용차까지 다양하며, 다만 외제차들은 체납자들로 부터 가져오는 경우가 대부분이라 많지 않다. 상세보기에서 불용품을 제외한 나머지를 체크하면 된다. 반대로 가장 싼 가격대의 차량을 보고 싶다면 불용품만 체크해서 보면 된다. 이부분을 생각하면 불용품이라는 것은 사용연한에 따라 기관에서는 불용 처리를 하는 것으로 가격은 가격대로 하락되어 있지만 의외로 기관에서 녹색캠페인이나 정치적이유, 기관 정책등에 따라 구매만 해놓고 사실 운행을 많이 하지 않는 차량들도 나온다. 차량들중 아래 그랜져 차량을 예시로 들겠다.

번호판은 모자이크 처리

우선 차량 가격과 사진을 확인하고 감정평가서 전에 봐야 할 것은 공고문이다. 상단의 공고보기를 눌러 공고문은 확인한다.

해당 물건은 양평군에서 관용차량으로 썼던 물건으로 색상이나 차량등급을 볼 때 군수의 의전차량으로 사용됬을 것으로 추측된다. 키로수는 20만에 가격은 450만 이다. 군수의 의전차량이라면 아마 차량관리는 잘되었을 것이다. 키로수는 다소 높지만 해당 년식의 차량의 시세를 보자면 최저 500에서 700만원의 시세가 나온다. 해당 차량의 옵션은 차대번호를 조회해서 확인하면 정확해지고 이차량은 시세로 보자면 충분히 입찰 가능하고 한번 유찰을 통해 400중후반선으로 투찰할건지 지금 가격이 많이 차이 안날때 투찰할건지 정해서 투찰하면 된다. 보관소는 역시 양평군청 관용차량 주차장에 주차되어 있는 것으로 보이며 외관상태도 꽤나 준수할 것으로 보인다. 임장을 가서 해당차량을 봐도 되고 입찰 후 보러 가도 큰문제는 없다. 또한 공매의 경우 공고문에 해당 물건의 담당자가 나와있으니 유선 통화를 통해 어느정도 협의와 내용들을 갈음할 수 있고 무엇보다 해당차량의 사용이력을 알 수 있기 때문에 앞서 말한 오토마트 물건과는 다르게 투명하게 차량을 알 수 있다는 점도 이점이다.

입찰

공매 입찰의 장점은 오토마트와 마찬가지로 인터넷 투찰이다. 낙찰까지 굳이 몸을 움직이지 않더라도 투찰할 수 있는 것이다. 오토마트와 다르게 온비드 공매는 위에 말했듯이 담당자가 있기 때문에 상당히 친절하게 물건 상담을 받을 수 있다는 점이다. 입찰의 과정은 오토마트와 크게 다르지 않으나 화면을 통해 간단히 설명하고자 하겠다. 물건의 입찰 버튼을 누르면 입찰은 입찰장 정보 확인과 입찰서 작성 보증금 납부의 형태로 이루어 진다.

입찰자 정보와 개인정보 수집과 오토마트와 마찬가지로 공고문 확인 여부를 보고 다음 단계로 넘어간다.

입찰가를 정하고 보증금액을 확인한다(보증금액은 최저입찰가의 10%) 이다.

이후 보증금 납부 방식을 정하고 유찰시 보증금을 환불 받을 계좌정보를 입력하고 입찰서 제출을 하면 된다. 이후 보증금 납부방법에 따라 납부를 하면 입찰은 완료되고 개찰일날 나의 온비드 상에서 결과를 받아 볼 수 있다. 낙찰이 되었다면 공고문 따라 다르지만 보통 7일 이내 보증금은 뺀 나머지 금액을 납부하여야 하며, 이를 하지 않으면 보증금은 해당 기관에 귀속된다. 납부를 하였다면 7일이내 이전등록을 완료하고 인수하면 된다. 이 때 공매나 경매나 공통사항으로 기준권리 말소 비용등이 청구 될 수 있지만 온비드 물건의 경우 특히 불용품은 이부분이 없기 때문에 그냥 이전하고 인수 하면 된다.

마치며

간단하게 온비드 공매로 중고차를 사는 방법을 알아보았다. 자세한 사항은 전자책을 참고하거나, 돈이 아깝다면 유튭영상이나 글들을 찾아보면 여러 자세한 정보를 얻을 수 있을 것이다. 온비드는 보통 트럭이나, 운송수단, 실제 사용 목적으로 접근한다면 기타 여느 다른 수단 들보다 싸게 중고차를 구매할 수 있는 수단임에는 분명하다. 시간이 되면 각기 다른 수단에 대해 정리하는 시간도 갖겠지만 지난 글들도 확인 해 보길 바라며, 짧게 나마 온비드에 대해 알 수 있는 시간이 되었기를 바란다.

지난글

공매 란? 온비드 이용방법 부터 법원 경매와의 차이점

글 개요 부동산을 취득하는 방법에는 여러 가지가 있다. 일반적인 매매를 통해 취득하는 방법과 지금까지 알아본 법원경매를 통해 취득, 그리고 오늘 이야기해볼 '공매'를 통해 취득하는 방법이

hwmhsolution.com

누구나 쉽게 인터넷 경매로 차를 산다 - 오토마트

글 개요지난 글 개인 거래로 중고차를 사는 방법 에 이어 중고차를 가장 싸게 사는 방법 중 이어서 공매로 사는 방법을 써보고자 한다. 중고차는 말그대로 본질은 중고 이다. 다만 그 시세를 정

hwmhsolution.com

중고차를 가장 싸게 사는 방법 3가지(중고차 매매 사이트X, 허위 광고 X)

글 개요이 글을 보는 당신은 무조건 신차를 산다라고 하시는 부류는 아닐 것이다. 그럼 중고차는 어디서 살까? 엔카나 케이카 같은 매매사이트 혹은 중고차 매매단지에서 산다. 나도 그렇게 구

hwmhsolution.com

개인 중고차 구매의 모든 것

글 개요지난 글에서 중고차를 가장 싸게 사는 법에 대해 이야기 했었다.이 방법의 본질은 상품화가 되지 않은 차를 개인이 구매하는 방법이라고 볼 수 있다.즉 중고차가 유입되는 그 첫 꼭지에

hwmhsolution.com

누구나 쉽게 인터넷 경매로 차를 산다 - 오토마트

모르페우스 — Tue, 13 May 2025 19:07:09 +0900

글 개요

지난 글 개인 거래로 중고차를 사는 방법 에 이어 중고차를 가장 싸게 사는 방법 중 이어서 공매로 사는 방법을 써보고자 한다. 중고차는 말그대로 본질은 중고 이다. 다만 그 시세를 정함에 있어 파는사람은 비싸게 팔고 싶기 때문에 판매점, 가구로 따지면 소매점에서 산다고 볼 수 있다. 엔X나 KX 차차차 같은 곳들은 말그대로 가장 비싸게 중고차를 살 수밖에 없는 구조다. 물론 현X에서 운영하는 중고차도 마찬가지이다. 중고점 보다는 당X이나 중X나라 카페에서 중고 물품을 구매하는 이유는 무엇일까? 바로 개인 거래로 그 가격이 천차 만별이기 때문이다. 많이는 2배가까이 차이가 나기 때문일 것이다. 맘편히 다 고쳐저있는 중고차를 산다고 하면 제조사에서 운영하는 중고차 사이트 혹은 보험이 되는 중고차를 구매하면 가장 안전하면서도 반면에 가장 비싸다. 그것에 관한 이야기는 전에 썼던 전자책에 설명되어 있다. 우리는 중고차의 유통과정에서 가장 먼저 생산자 다음으로 가야한다. 새차의 생산자는 제조사지만 중고차의 생산자는 위에 말한 판매싸이트가 아니다. 차주인 개인이고 그 다음 공매와 경매 이다. 오늘 시간에는 공매의 방법 중 하나인 오토마트를 소개해보고자 한다. 이 방법의 장점은 인터넷 입찰이 가능하기 때문에 쉽게 차를 구매 할 수 있다는 것이다.

오토마트

PC화면을 예로 들겠다. 모바일 화면도 거의 비슷하지만 차량 확인과 입찰을 하기 위해서는 PC가 조금더 편했기 때문에 PC 화면을 통해 설명을 하도록 하겠다. 우선 우측에 회원가입부터 하자. 오토마트는 기본적으로 차량이 들어오는 루트가 공공기관, 금융기관, 개인 매각, 회원사(오토마트)매각 차량이 들어온다. 그렇기 때문에 차량은 다양하고 상태 또한 천차만별이라고 볼 수 있다. 차량 검색 메뉴로 들어와 보자 차량이 어느정도 있다면 차량명을 검색한다. 이때 한글과 영문으로 양쪽다 작성해야 전부 나온다. 한글로 차명이 나올 경우도 영어로 되어 있는 경우도 있기 때문이다. 아래 정렬 화살표를 눌러서 보는 방법도 있다.

차량명으로 정렬을 한 상태이다. 여기서 다른 영역의 화살표를 건들면 중복이 되는게 아니고 해당 영역의 정렬로 바뀐다.

단순하게 검색을 하자면 8번 항목의 그랜져를 예를 들겠다. 물론 번호판으로 조회해서 해당 차량의 옵션과 등록부원부등을 조회해야 히스토리를 자세히 알 수 있겠지만, 그 방법은 여기서는 거론 하지 않는다. 전자책이나 검색을 하면 자세히 나올 것이다.

차량점검서를 보자 차량 점검서에는 해당 차량의 연식 주행거리 옵션등이 표기 되어 있다. 하지만 실제 옵션이 누락되어 있는 경우도 있고 추가 옵션등이 있는 경우도 있어서 이부분은 차대번호로 조회하거나 임장을 가서 확인 해야 한다.

위 차량은 2015년식 그랜져 HG 하이브리드 차량으로 주행거리 27만의 장기 방치 차량이고 부분 교환 차량이라고 명시 되어 있다.

외관은 한판당 약 30만원 정도로 외관상태가 좋지 않을 경우 대략적으로 잡으면 된다. 하이브리드 차량 답게 옵션은 좋은 편이다.

그럼 이차량의 시세는 어느 정도 일까? 여러 차량 사이트가 있지만 엔X 사이트로 검색해보겠다.

대략적인 금액만 봐도 적정가는 평균 600~700정도 이다. 현재 이차량의 예정가는 400만원이다. 거기에 명시되어 있는 외판 2판 작업 포함 광택 100만원 , 경정비 오일은 기본으로 잡고 10정도 거기에 타이어 상태 60정도(인터넷 가) 타이밍 벨트 교체 유무에 따라 입찰할 가격이 적당한지가 나온다. 이차량의 경우 임장을 해봐야 더 정확하겠지만 보여지는 것만해도 최소 2백정도인데 그럼 결코 400이란 금액이 싼 입찰가가 아니라는 판단을 할 수 있다. 팁을 주자면 10만 이상된 차량들은 기본적으로 타이밍 벨트 교환(워터펌프) , 하체 정비 , 디스크 , 패드는 기본적으로 되어 있어야 금액을 줄일 수 있다. 타이어와 외관스크래치등은 큰 돈이 들지 않는다.

입찰

위의 방법으로 입찰해야할 차량이 정해 졌다면 입찰을 한다. 입찰 버튼을 누루면 공고 내용과 해당 공고의 차량들 신청 참여 등이 나오게 된다 .

공고문 탭 차량을 내놓은 기관정보 등과 매각에 관한 공고문등이 기입 되어 있다

해당 공고문에 매각 대상이 차량등이 나온다 이중에서 본인이 입찰할 차량만 체크하고 입찰신청 탭으로 넘어간다.

입찰은 유의 사항등과 신청자 정보 그리고 보증금 입금 , 패찰시 환급계좌등을 적게 되어 있다.

입찰후 발표날 모바일 또는 해당 페이지에서 결과를 조회할 수 있다.

임장(입찰전 또는 낙찰 후)

오토마트를 통해 차량을 구입하는 것은 편리성이기 때문에 임장은 필요에 따라 입찰전 또는 낙찰이후 보러 가도 된다. 본인이 차량을 보지 못하는 초보자라면 자주가는 카센터 사장님을 동행해도 되고 사전에 점검리스트를 만들어서 가져가도 좋다. 차량 보관소에 미리 전화해서 한가한 시간을 알아보고 찾아가서 차량을 본다. 엔진룸상태, 엔진오일상태, 누유, 고무류(벨트,호스) 경화상태, 하체 상태, 실내 가죽, 외관상태등 꼼꼼히 사진 찍고 적는다. 낙찰후든 입찰전이든 임장을 통해 내가 차량을 가져온 후 취등록세나 보험료등 기본적인 사항 외 추가 지출 비용에 대해 산정한다. 차량 수리에 관한 부분은 부품값등을 조회하고 공임을 최대한 싸게 하는 곳으로 하되 아는 곳이 없다면, 각종 어플등을 이용해서 최저 가격을 산정해본다.

차량인수

공매나 경매차량은 보통 번호판을 각 각 기관과 법원에서 보관하고 있다. 번호판이 없다면 신규 발급하거나 추가 발급을 하여야한다. 그리고 권리가 걸려있는 부분등을 말소한다. 이부분의 경우도 사실 걸려있는게 많다면 그 금액도 적지 않기 때문에 산정해야하지만 차량의 경우 말소할 권리가 1~2개정도가 대부분이다 가압류, 압류 정도 일 것이다. 그외 이전은 개인거래나, 중고차매매센터 구매나 다 동일하기 때문에 여기서는 거론하지 않는다.

마치며

이번에는 공매중 가장 쉽고 잘되어 있는 오토마트라는 대표적인 곳에 대해 알아보았다. 하지만 차량종류는 많지 않지만 가격은 더싸고 상태는 더 좋은 온비드 공매에 대해 알아 보고자 한다. 차량만 하는 곳이 아니라 부동산 동산 모두 취급하는 곳이기 때문에 가급적 전체적으로 설명하고자 한다. 명심하자 차는 사는 순간 가치가 하락하는 마이너스 자산이다.

개인 중고차 구매의 모든 것

모르페우스 — Mon, 17 Mar 2025 18:50:59 +0900

글 개요

지난 글에서 중고차를 가장 싸게 사는 법에 대해 이야기 했었다.

이 방법의 본질은 상품화가 되지 않은 차를 개인이 구매하는 방법이라고 볼 수 있다.

즉 중고차가 유입되는 그 첫 꼭지에서 중고차를 구매하는 방법인 것이다. 중고차는 말그대로 중고차이다. 자동차 원부나 보험조회를 통해 차에 대한 정보를 파악하고 실제로 차를 보고 진단을 해야 후에 나의 손실이 나올 수 있다. 차라는 것은 동산 중에 사는 순간 가치가 하락하는 것들중에 굉장히 높은 비율로 떨어진다. 따라서 현재가치를 최대한 명확히 판단할 줄 알아야 손해를 보는 일은 없을 것이다. 오늘 이야기 하는 중고차 구매 방법은 의외로 복잡한 절차를 따지지 않고서도 앞선 방법들 보다 싸게 구매할 수 있는 개인 거래에 대해 이야기 해보려 한다. 하지만 모든 것들이 공짜는 없듯이 이 글을 읽고 내것으로 만들어 개인 거래시 꼭 활용해 보길 바란다.

등급에 따른 옵션이 차마다 1천만원 차이가 나는 경우도 있으니 해당차량의 옵션을 잘 숙지한다. 실제 개인차량 거래시에도 차주의 설명을 이해하느냐에 따라 혹은 모르고 이야기 하는 경우에도 내가 취득한 원가의 손실 여부를 파악할 수 있다.

기준가가 설정 되었다면, 차량을 검색해보자. 개인거래로 차량을 구매할 수 있는 경우는 동호회, 개인중고차 거래 카페 이다. 여기서 동호회는 해당 차량 동호회와 제조사 동호회 등으로 나눌 수 있는데, 차량 정보를 알기위해서는 해당 차량 동호회에서 얻되 구매는 신중해야한다. 대다수 물건이 싸게 나오지는 않는다. 그리고 동호회에 가입할 정도의 사람이라면 차를 기본적으로 아는 사람이기 때문에 해당차량의 값어치를 최대한 받으려고 한다. 차를 알기 때문에 해당 매물이 안전하다고 생각하면 오산이다. 개인은 차에대해 보증해주지 않는다. 알고 팔든 속여팔든 산사람의 책임일 뿐이다. 개인거래는 무조건 싸게 사는 것이 중요하다. 대신 이경우 구매자인 당신도 차를 좋아하는 경우라면 차주와 시간을 들여 이야기를 듣고 싸게 살 수도 있다. 하지만 말하는거 좋아하지 않는 사람은 그 자체가 스트래스이기 때문에 차라리 중X나라나 띠X빵빵 같은 곳에서 구매 하는 것이 낫다. 앞서 정한 기준가와 판매가격을 비교하면 대다수가 비슷하거나 조금 쌀 것이다. 여기서 중요한것은 일단 가격협의를 하기 전에 기준가보다 통상적으로 200정도를 감한 금액이 실제 구매할 가격이라는 것이다. 몇백만원짜리 차를 사는 것은 제외이다. 구매하고자 하는 차량이 찾았다면 다시금 기준가와 비교해보고 튜닝유무, 정비들을 따져서 금액비교를 하고. 거리등을 산정해서 보러 갈 날짜를 잡는다.

2. 차량구매

구매할 차량이 정해졌는데 거리가 멀다면, 그 전에 어느정도 협의를 보는 것이 좋다. 가령 글쓴내용이 다 맞다면 얼마를 줄것이나 보러 갔을 때에 다른 문제점이 보인다면 해당 금액등을 합산하고 현장에서 네고 하도록 한다. 기본적으로 1000만원 원이라고 가정하면 900에 합의를 보고 그 외 문제점이 있으면 현장 네고 하는 식이다. 리스라고 하면 좀더 알아봐야한다. 간단히 설명하자면 리스는 종류가 많지만 다 납부하고 잔존가치를 비교해봐야한다. 보증금여부도 중요하다. 잔존가치와 보증금을 뺀 나머지가 차의 가격인데 문제는 남은 기간 동안 납부금액과 납부완료하고 인수시의 차량가격을 봐야한다. 그가격이 합당하다면(보통 1억짜리차라고하면 년에 1천만원씩 떨어진다고 가정) 계약명의 변경하고 합당하지 않다면 그 그액만큼 현 계약자에게 돈을 받아야한다. 수리비등은 현금거래와 마찬가지로 현장 네고 한다. 차를 보았다면 제일 먼저 외관등 판금 수리한 부분등 글과 다른 부분에 대해 찾아본다. 엔진룸등을 열어 엔진오일을 주기적으로 교체햇는지 각종 오일류 사고 부위등을 분해한 흔적등을 찾아보고 알아 둔다. 그리고 근처 카센터를 이동해서 리프트로 차를 띄어 누유, 하체 암대류 부싱등의 손상유무를 확인한다. 발견했을 경우 차는 다시 띄울 수 없으니 차주에게 인지 시키고 수리비등을 알아보거나 카센타 사장님에게 수리비등을 물어본다. 이후는 카페 같은 곳에 가서 이야기를 나누고 해당 부분의 네고등을 협의한다. 여기서 중요한건 협의가 되지 않을 경우 차를 깔끔하게 포기하고 와야한다는 것이다. 견물생심이라고 차를 보면 어떻게든 가져오려고 하지만 중요한것은 희귀차량이 아닌다음에야 언제든 구매할 수 있고 구매한 순간 차는 가치가 하락한다는 점이다. 모든것이 협의가 끝난다면 차량 명의이전을 하러 등록사업소로 이동한다.

3. 명의변경

본인과 등록사업소에 명의 변경시 서류는 간단하다. 간단히는 취등록세와 채권 매입이다.

- 자동차 등록증 원본(보통 차에 보관)

- 차량매도용 인감증명서(판매자에게 요청)

- 자동차 양도증명서(판매자에게 미리 작성 요청 또는 현장 인감 날인)

*이때 차량가격을 최대한 낮게 기입(100만원 기입해도 최소 보험가액을 적용)

- 구매자 신분증

- 보험가입영수증(구매가 확정되면, 카페등에서 미리 가입)

이 정도 순이다. 여기에 '채권'이 있는데 매입 후 매도 하는 경우가 일반적이라 등록사업소에 비치된

순서에 다라 취득세 납부하고 채권, 인지 발급받아 은행과 등록소 창구에 제출한다.

리스의 경우에는 위의 사항이 생략된다 본인 명의의 차가 아니기 때문이다. 리스 회사의 담당자가 나와서

계약명의 변경을 진행한다. 이경우 현 계약자와 신규 계약자의 소득등에 따라 리스율등이 변경 될 수 있으며,

변경이 안될 수도 있다. 리스 만기시 반납하지 않고 취득하는 경우 위의 절차에 따라 등록한다.

4. 차량수리

이제 판매자와 만나 차량을 구매했다. 차를 끌고 와서 먼저해야할 것은 오일류 관리 이다. 지금껏 관리하는 것들을 내차가 되었으니 주기별로 관리 해야하기 때문이다. 오일류는 자주 갈아주고 관리해야할 기본 품목이다. 그외 타이어 , 브레이크 패드소모 등을 보고 소모품위주로 교체를 진행한다. 하체 수리의 경우 큰 문제가 아니라면 나중으로 미루고 엔진계통, 구동 계통, 전자계통, 하체 순으로 정비를 시작한다. 공임은 분해와 조립시 기본적으로 지불해야하기 떄문에 후에 중복 공임이 되지 않도록 겹처지는 부분등은 협의하여 동시에 진행하도록 한다. 국산차의 경우 부품수급에 문제가 없지만 외제차의 경우 정품으로 교체하는 것이 좋지만 이름있는 에프터 제품의 경우에도 오랜시간 신뢰가 쌓인 군들이 많으니 이용해서 교체하는 것이 좋고 부득이하게 중국 제품을 이용하는 경우에도 인지도가 있는 회사를 선택해야한다. 가격만 보고 구매한다면 규격이나 품질이 달라져 차량 고장을 일으킬 수 있기 때문이다. 모든 정비가 마무리 되었다면, 광택을 내고, 실내 크리닝을 진행한다. 이 경우 본인이 직접 할 수도 있다. 다음번에 직접하는 부분등을 다루도록 하겠다.

부동산 경매 공장 물건 입찰 및 고려 사항

모르페우스 — Fri, 2 Feb 2024 10:49:10 +0900

글개요

부동산을 매매한다는 것은 크게 보유 후 시세차익을 남기는 부동산과 월세나 전세등 임대를 통해 임대 수익을 내는 부동산으로 나눌 수 있다. 이 부동산은 아주 큰 차이가 있다. 하지만 기본은 가장 싼 가격에 사서 가장 비싸게 파는 것이 부동산 매매의 기본이다. 부동산 중에서도 이 시세차익과 임대수익을 동시에 가질 수 있는 부동산이 있다. 바로 '공장'이다.

이 글에서는 '공장' 물건의 간략한 소개와 임장시 고려사항과 시세조사하는 법을 간략히 알아 보도록 하겠다.

토지를 개발하거나 신규 산업단지에서 공장을 운영한다는 등의 개발자나 실 수요층이라면, 위의 용도 지역이나 용도 지구 용도 구역에 관해 명확히 구별하고 알아야 할 것이다. 하지만 우리는 가장 싼 가격에 살 수 있는 매매 방법 중 '경매'라는 방법을 택하였고, 이 경매에서는 해당 공장 물건이 이미 지어져 있는 상태인 것이다.

공장은 크게 아파트형 공장과 단독 공장으로 나눌 수 있는데 이 아파트형 공장의 대표주자는 '지식산업센터' 같이 건물 안에 여러 가지 형태의 공장들이 있는 형태를 말한다. 하지만 앞서 말했듯이 부동산의 가격은 땅값에 좌우되지 건물에 좌우되지 않는다. 부동산이라는 형태 안에 건물은 속해있지만 건물은 썩는다. 즉 아파트형 공장은 임대 수익형이지 시세 차익형과 양쪽의 득을 볼 수 있는 공장은 아니다. 이 글에서 말하는 것은 일반적인 공장인 단독 부지 안에 있는 공장의 형태이다.

좀 더 정확히 말하자면 1종이나 2종 근린시설에 높이 6M 이상의 건물이 '공장'이라고 말할 수 있다.

2. 왜 사야 하는 가?

공장은 위에 말했듯이 임대를 통해 임대 수익을 얻고 후에 제한된 공업지구의 특성상 가치를 얻어서 후에 시세차익을 얻는 두 가지의 경우가 가능하다. 또한 공장은 주거시설과 다르게 대출이 최대 90% 가까이 나온다. 물론 대출이 많이 나온다는 것이지 항상 레버리지는 적절히 이용해야 한다. 또한 대출이 많이 나온다는 것은 그만큼 금액이 크다는 것이다. 서울 아파트 정도 수준일 수 있겠지만, 그 규모에 따라 작게는 몇억에서 몇십억 까지 차이가 난다. 하지만 주거시설과 다르게 관리면에 있어서는 그 수준이 매우 수월 하다고 볼 수 있다. 또한 수요 대비 공급이 부족한 시장이기 때문에 항상 눈여겨봐야 하는 부동산이라고 볼 수 있다. 더군다나 경매 시장에서는 권리 분석이나 유치권 등 이른바 특수물건으로 분류되는 경우도 많기 때문에 그만큼 경쟁자는 적고 경쟁자가 적다는 것은 시세대비 가격적인 매리트 또한 충분하다고 볼 수 있다.

3. 고려사항

공장은 주거용 부동산에 비해 경쟁자가 없지만, 공장 물건 자체로만 본다면 이른바 공장이 많다고 하는 산업도시의 공장의 경우 누가 봐도 좋다고 착각하기 때문에(이는 못 죽어도 서울 부동산은 무조건 좋다는 것과 비슷) 지역부터 잘 정해야 한다. 평당 단가가 중심 산업지구에서 조금 벗어나도 엄청 차이가 나기 때문에 공장을 알아보는 것은 주거용 부동산의 그것과 완전히 다르다. 공장은 말 그대로 생산을 하는 곳이기 때문에 이 생산된 물건을 납품하거나 재료를 가져오는 등 물류를 위한 화물차의 접근과 이동이 용이해야 한다. 그렇기 때문에 해당 물건의 가격만 볼 것이 아니라 진입로 등의 해당 도로와 IC, 자동차 전용도로등과 인접해 있는지가 중요하다. 또한 건물의 용도 등을 보고 불법 건축물 유무나 전기 공사등이 필요 유무등 임장 전 알아봐야 하는 것이 많다. 도로에 관한 건 지난 글을 참고한다.

부동산 경매 도로를 모르면 손해 본다.

글개요 길은 어디에나 있다. 산에도 길이 있고 개울가에도 길은 있다. 지난 글을 통해 맹지일 경우에도 지역권 설정을 통해 길을 사용하는 방법도 알 수 있었다. 우리가 부동산 투자를 하다 보면

hwmhsolution.com

경매 사이트가 어디가 되었건 매각 물건 명세서, 현황조사서등을 꼼꼼히 살펴 위의 사항들을 찾아본다.

또한 임장 전 여러 정보 사이트등을 이용해 해당 위치등의 도로와 인근 상황 등을 꼼꼼히 봐야 한다.

대략적인 파악이 들고 임장을 가기로 마음먹었다면 해당 물건의 인근 부동산을 통해 시세 조사를 실시한다.

3곳 정도 전화를 걸어 해당 물건을 말하지 말고 해당 공장의 평수 인근 위치등을 대략적으로 말하고 물건 여부를 묻는다.

다만, 경매라는 시선을 곱게 보지 않기 때문에 공장을 새로 이전하려는 회사의 직원정도로 생각하고 연락을 취한다.

예를 들자면, "SMD 생산하는 업체인데 요번에 사장님이 공장 확장 이전한다고 해서 전화드렸습니다. 안성 XX면 IC 근처에 200평 이상, 진입로는 폭 8M 이상 정도로 매매 가능한 공장 부지나 매매 내놓은 공장이 있을까요?" 식으로 말이다.

그렇게 해서 비슷한 조건의 공장물건의 현재 시세를 정하고 확정을 해서 임장을 나간다. 그리고 해당 부동산 몇 군데 에서

실제로 다른 매매 물건 등을 보는 것도 필요하다. 공장은 실제 물건의 모양이나 형태가 제각각이기 때문에 여러 물건들을 봐서 공장에 대해 익숙해지는 것이다. 이제 본격적인 해당 경매 물건지를 방문했다면 건축물대장과 위의 현화 조사서등을 통해 파악한 부분이 맞는지 다른 부분이 없는지 파악해야 한다. 또한 현재 빈공장이라면 명도의 문제는 크게 문제는 없겠지만 공장의 폐기물이나 중고 기계등 처리 비용과 중고가격등을 사진을 찍어 알아보고 그 비용을 가감해서 입찰가를 산정해야한다. 임대 중이라고 하면 재계약 부분이나 계약서 부분도 파악하는 것이 중요하다. 공장 주인이 현재 공장을 운영 중이고 그 주인이 채무자라면 명도를 하기 위해서는 현황만 파악하고 앞서 쓴 글을 참고하여, 단계별로 진행한다. 만약 임차인이 있고 그 대항력이 없다고 한다면, 협의를 통해 재계약을 하거나, 만약 내보내기 위해서는 이사비 등의 명목이 아니라 해당 공장에 있는 해당 물건 등의 처분으로 대신하는 것도 방법 중에 하나이다.

쉽게 명도 하는 방법과 절차 한눈에 보기

글 개요 낙찰을 받고 잔금납부까지 마치면 법원 경매에서는 소유권이 인정된다고 알았다. 즉 잔금납부를 마치면 해당 건물은 낙찰자의 소유가 되는 것이다. 하지만 등기까지 마쳤다고 해서 경

hwmhsolution.com

부동산 경매 도로를 모르면 손해 본다.

모르페우스 — Mon, 18 Sep 2023 15:11:22 +0900

글개요

길은 어디에나 있다. 산에도 길이 있고 개울가에도 길은 있다. 지난 글을 통해 맹지일 경우에도 지역권 설정을 통해 길을 사용하는 방법도 알 수 있었다. 우리가 부동산 투자를 하다 보면, 현황지도와 임장을 통해 진입로가 애매한 길 또는 도로를 많이 볼 수 있다. 즉 건축법상 도로라고 인정을 받을 수 있을까 없을까이다. 이 도로라는 것의 여부에 따라 부동산의 가치는 하락할 수도 있다. 오늘 시간에는 이 도로에 대해 정의해보고 종류를 알아보며, 실제 투자 시 고민하고 생각해야 할 부분까지 알아보도록 하겠다.

<목차
1.도로
1-1 공도
1-2 사도
1-3 현황도로
2. 실무에서의 도로

1. 도로

도로는 건축법상으로 보행과 자동차 통행이 가능한 4M 이상 도로 및 예정도로를 말한다(건축법 제2조 제1항 제11호). 자동차 전용도로등은 여기서 이야기하는 도로가 될 수 없다. 왜 도로가 중요하냐면 도로에 인접해 있어야만 건축허가가 나기 때문이다. 더 쉽게 말하자면 소방법에 따라 불나면 소방차가 와야 하는 데 최소한 불 끌 수 있는 진입로가 있어야 하기 때문이다. 또한 건물은 4M 도로에 2M 이상 붙어 있어야 한다. 하지만 4M가 되지 않더라도 별다른 방법이 없어 도로라고 인정해 주는 경우도 있고 도로를 이용하는데 돈을 내야 하는 경우도 있다.

1-1 공도

공도는 말 그대로 공공도로로 국가, 지자체 소유의 도로라고 볼 수 있다. 건축법상에서 말하는 도로와 국계법상 도로, 도로법상 도로로 나눌 수 있는데 부동산 쪽에서는 해당 토지를 개발하는 목적이기 때문에 건축법상 도로인 공도에 대해서만 알고 있으면 된다. 공도는 건축법상 도로를 따라가기 때문에 해당물건에 있는 공도가 폭 4M가 안된다면 공도의 중심선에서 본인 소유의 토지를 매입해야 하고 이에 따른 보상금등이 존재할 수 있다.

1-2 사도

사도는 개인 소유의 도로이다. 해당 토지까지 진입로가 없을 때 개인이 토지 일부를 도로로 만드는 것에 해당하며,

앞서 말한 이후 이 진입로를 사용하기 위해 지역권 같은 것을 설정한다. 법적으로도 대안이 없는 진입로를 막고 통행료를 받는 것은 금지되고 교통방해죄가 성립된다. 하지만 이 대안이라는 기준이 애매한 부분이 있어 법적 다툼이 있을 수 있는 부분이다. 또한 이 경우 지자체에 따라 4M가 되지 않더라도 특례를 통해 현황상 도로로 인정해 준다.

1-3 현황도로

공도와 사도 중 일부가 이에 해당할 수 있는 진입로에 대한 별다른 방법이 없고 오랫동안 도로로 사용되거나 할 경우 지차체 특례로 현황상 도로로 사용할 수 있고 이를 통해 건축 또한 가능하다. 대부분 시골길의 농로나 마을 진입로 같은 곳이 해당된다.

2. 실무에서의 도로

실무에서는 이 도로가 굉장히 중요하다. 공장 같은 경우 진입로가 좁을 경우 트레일러나 큰 트럭 등이 진입이 어렵기 때문에 도로의 유형등을 따져서 매입 후 도로를 넓히는 방법 등을 강구해야 하기 때문이다. 또한 맹지나 경사진 토지의 경우 땅을 다 다지는 경우에 법지(못쓰는 땅)와 지반을 다지기 위한 성토비용 등을 종합해서 입찰가에 반영해야 한다. 실제 사용 가능한 토지등이 줄어들기 때문이다. 또한 경사도 또한 지자체의 따라 준공이 어려운 경우가 있으니 이 경우 또한 지도와 임장을 통해 충분히 확인하여야 할 부분 이다. 일단 입찰할 물건의 진입로가 도로라고 인정이 되지 않는다면 이후 도로를 만드는 비용이 들어가고 주도에 내 토지가 인접해 있다면 부족한 만큼 내주어야 하기 때문에 이 부분도 꼭 확인하여야 하는 부분이다. 경매로 하는 이유는 단한가지다. 안전마진 확보다. 확보한 만큼 가치를 높일 수 있는 부분에 투자를 한다면 다른 사람들에게는 가치없을 수 있는 부동산이 당신에게는 부를 가져다 줄지 모른다.

법원 경매 실무 - 물건 구매 시 용도 지구, 용도 구역 중요한 이유

모르페우스 — Thu, 14 Sep 2023 15:05:55 +0900

글개요

지난 글에서 용도지역에 대해서 알아보았다. 같은 땅이라고 해도 용도구역에 따라 용적률과 건폐율 그리고 지을 수 있는 건축물등의 개발이 제한되기 때문에 토지에 있어서는 굉장히 중요한 부분이었다. 이번시간에는 용도지역에 더해 건물에 대해 세부적으로 건물에 대한 "용도지구" 그리고 개발 제한 대한 보완적인 성격의 "용도구역"에 대해 알아보도록 하겠다.

목차
1. 용도지구
1-1 경관지구
1-2 미관지구
1-3 고도지구
1-4 방재지구
1-5 보존지구
1-6 시설보호지구
1-7 취락지구
1-8 개발진흥지구
2. 용도구역
2-1 개발제한구역
2-2 시가화조정구역
2-3 수산자원보호구역
2-4 도시자연공원구역

1. 용도지구

용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하기 위해 정부가 지정한 지구로써 도시, 군, 관리 계획으로 결정한 지역을 말한다. 즉 지구에 따라 용도지역에서 지을 수 있는 건물등의 용도, 건폐율, 용적률, 높이등의 제한이 강화되거나 완화될 수 있기 때문에 지구에 대해서도 확인이 필요하다. '국가 법령 센터'로 이동해서 해당 물건의 용도지구에 대한 건축 제한을 확인하고, '자치법규시스템'을 이용해서 해당 물건의 소재지의 도, 시, 군, 계획 조례를 찾아 제한되는 부분의 세부 내용을 확인한다.

▼

1-1 경관지구

경관지구는 자연경관과 도시경관을 보호하려는 목적의 지구로써 산지 등 자연경관의 보호 및 도시의 자연풍치를 유지하는 자영경관지구, 지역 내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호유지하는 수변경관지구, 주거지역의 양호한 환경조성과 도시경관을 보호하는 시가지경관지구로 나누어진다.

1-2 미관지구

미관지구는 건물등의 미관을 유지 관리하는 목적의 지구로써 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지관리하는 중심지미관지구, 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 관리하는 역사문화미관지구, 그 외의 지역의 미관을 유지관리하는 일반지구로 나뉜다.

1-3 고도지구

환경과 경관을 보호하는 목적으로 건축물 높이의 한도를 정하는 지구로 건축물의 최고한도를 정하는 최고고도지구와 최저한도를 정하는 최저고도지구로 나뉜다.

1-4 방재지구

재해를 예방하는 목적으로 지정하는 지구로 건축물, 인구가 밀질 되어있는 지역에 시설개선등을 통해 재해를 예방하는 시가지방재지구 반대로 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변의 지역으로 건축 제한 등을 통해 재해를 예방하는 자연방재지구로 나뉜다.

1-5 보존지구

보호와 보존을 목적으로 문화재등 역사문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역을 보호하고 보존하는 역사문화환경 보전지구 국방, 안보상 중요시설물등의 중요시설물 보존지구, 야생동식물서긱처등 생태계 보전지역인 생태계보존지구로 나뉜다.

1-6 시설보호지구

각 종 공용 시설들을 보호하는 목적의 학교시설등의 학교시설보호지구 공공업무기능을 효율화하기 위한 공용시설보호지구 항만기능을 위한 항만시설보호지구, 공항등 공항시설보호지구로 나뉜다.

1-7 취락지구

녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전 지역 안의 취락을 정비하기 위한 자연 취락지구와 개발 제 한 구역 안의 취락을 정비하는 집단취락지구로 나뉜다.

1-8 개발진흥지구

개발을 목적으로 한 지구로 주거기능을 개발하기 위한 주거개발진흥지구. 공업기능을 개발하는 목적의 산업, 유통개발 진흥지구, 관광목적의 개발을 위한 관광개발진흥지구, 진흥지구 2가지 이상의 기능을 개발하기 위한 복합개발진흥지구, 그 외 특정 기능을 중심으로 개발정비를 위한 특정개발진흥지구로 나누어진다.

2. 용도구역

용도구역은 앞서 말한 용도지역과 용도지구보다는 작은 단위로써 이용규제등의 초점을 맞추어 용도지역을 보완하고 용도지구를 일부 강화하는 성격을 지닌다. 제한 구역이기 때문에 해당되는 토지들은 실무에서 거의 나오지 않지만 참고만 해두길 바란다.

2-1 개발제한구역

도시의 확산을 방지하고 주변 자연환경을 보전하기 위한 구역

2-2 시가화조정구역

무분별한 도시 및 주변지역의 개발을 방지하고 계획적이고 단계적인 개발을 위한 구역

2-3 수산자원보호구역

수산자원보호 육성을 위해 지정된 구역

2-4 도시자연공원구역

도시의 자연환경 및 녹지를 보호하고 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지등의 개발을 제한 및 보호 지정한 구역

3. 실무에서의 용도의 중요성

우리는 매매가 아닌 경매로 투자하는 투자자이다. 경매는 매매와 다르게 싸게 사는 게 목적이다. 하지만 그냥 보기에도 싼 물건은 반드시 문제가 있다. 바로 용도에 관한 것이다. 용도는 말 그대로 그 토지의 가치 즉 수요가 있나 없나, 그를 위한 개발이 가능한가 불가능한가의 지표가 되기 때문에 굉장히 중요하다. 하지만 저번 용도지역에서도 알았듯이 도시지역만 좋고 농림지역은 나쁘고 한 것이 아니다. 물건만 좋다 하면 오히려 값이 오를 데로 오른 도시지역이 아닌 자연녹지나 계획관리지역에 초점을 맞추어야 한다. 또한 지목이 양어장 각종 견사, 우사, 돈사등이더라도 실제 임장을 가서 개발이 될 수 있는지를 봐야 한다. 중요한 건 물건이다. 용도는 절대 주가 되어서는 안 된다. 우리는 누구나 볼 수 있는 물건이 아닌 볼 수 없는 데서 그 해답을 찾아야 한다.

<함께 보면 좋은 글>

답 ? 임야 ? 잡종지 ? 토지의 종류

hwmhsolution.com

녹지 지역 주택 용도 도시 지역 건폐율 과 용적율 , 가능 건축물

hwmhsolution.com

보전산지 ? 개발 불가 지역 ? 지역 구분에 따른 토지 분류

hwmhsolution.com

토지 구매 하는 방법 , 반드시 알아야 하는 것들

글 개요 부동산의 기본 이자 실제 가치는 건물이 아닌 토지라는 것을 많은 글들을 통해 알았을 것이다. 시작은 아파트였지만 경쟁 많은 그 시장에서 살아남았다면, 상가 등을 거치거나 바로 토

hwmhsolution.com

법원 경매 물건 중 형식적 경매라고 쓰여 있다면?

모르페우스 — Mon, 4 Sep 2023 19:19:27 +0900

글개요

지난 글을 통해 경매는 크게 근저당등 채권과 담보권리로 실행하는 "임의경매"와 판결문등의 집행권원을 가지고 실행하는 "강제경매"가 있다고 배웠다. 하지만 그 외의 경매도 있다. 바로 오늘 이야기해볼 "형식적 경매"에 관한 것이다. 이름만 가지고 봐서는 형식적으로 행해지는 경매라 입찰할 수 없는 물건인가? 입찰하더라도 공유자 우선 매수권 같이 이른바 정해진 진 소유자가 있는 것인가 할 수도 있다. 사실 큰 개념에서 저 두 개 외의 테두리를 벗어나지 않기 때문에 용어 정리와 종류만 간단히 알게 되면 앞으로 형식적 경매 물건도 보게 될 것이다.

1. 형식적 경매

형식적 경매는 용어로 보자고 하면 물건 가격의 보전 또는 정리를 목적으로 행하는 경매로써 절차상으로는 임의경매를 따라간다고 보면 된다. 하지만 재산 상속 또는 공유물 합의가 이루어지지 않은 현물분할 등 판결문등 집행권원이 있는 강제경매와도 같다. 또한 종류에 있어서 공유물분할을 위한 형식적 경매의 경우에는 지분 공유자라 하더라도 단지 채권 회수가 아닌 상속 또는 재판결과등을 통한 현금화가 목적인 형식적 경매에 있어서는 우위를 나눌 수 없기 때문에 공유자 우선 매수권은 해당하지 않는다.

1-1 공유물 분할을 위한 형식적 경매

공유지분경매는 지난 글에서 알았을 것이다. 지분 경매는 물건 전체를 여러 명이 가지고 있는 "공유자"가 있는 형태이다. 새로운 사람보다 이미 가지고 있는 사람이 우선권이 있다고 판단하기 때문에 공유자우선 매수신고가 적용 되고 이는 최고낙찰가 혹은 입찰인원이 없을 경우 기일 당일 최저 입찰가로 결정된다. 하지만 이후 이 지분 물건을 어떤 이유 해서든 매도하려고 할 때 명확한 구분이 되어 있지 않기 때문에 어려움이 발생한다. 1차적으로는 공유자들에게 매도나 협의를 진행해서 해당 물권의 분할을 시도하겠지만, 쉽지 않기 때문에 "공유물 분할 청구 소송"으로 진행된다. 종국에 따라 현물 분할을 원칙으로 하나 협의가 되지 않을 경우 결국 이 물건이 경매로 나오게 되고 바로 "공유물 분할을 위한 형식적 경매"가 되는 것이다. 대부분의 형식적 경매는 이 같은 경우를 취하고 있다.

1-2 청산을 위한 형식적 경매

두 번째로는 바로 파산, 사망등으로 인하여 상속되었을 때 그 재산을 투명하게 처리하기 위해서 실행하는 "청산을 위한 형식적 경매"이다. 이의 경우 채권자이면서 채무자, 신청자 모두 상속인인 특징이 있으며, 이를 행하기 위해서는 "한정승인"을 받아야 하는데 이는 민법 제1028조로 "상속인이 상속에 의하여 얻은 재산의 한도 안에서만 피상속인의 채무 및 유증을 변재 하는 책임을 지는 상속의 승인"을 뜻하는 것으로 다시 말해 받은 재산 안에서만 채무를 변제하고 이를 위해서 재산을 경매를 통해 투명하게 가치를 매겨 그 이후 채무에 대한 청산을 한다는 것이다. 비슷한 부분으로는 "상속재산파산"이 있는데 이는 모든 재산을 일괄적으로 처분 청산하는 것으로, 부동산이나, 자동차등의 동산 각각에 시행하는 경매와는 그 차이가 있다. 재산이 많을 경우 경매의 경우 해당물건의 금액을 상속인의 가지고 채권자등에게 배분하게 되는데, 많은 경우 이를 공정하게 처리하기가 어렵기 때문에 이때는 "상속재산파산"을 하여, 법원에서 청산절차를 진행하게 하도록 하는 것이 낫다.

1-3 유치권에 의한 경매

지난 글에서 유치권에 대해서 알았다. 유치권은 그 성립조건도 까다롭고 점유를 기본으로 하고 있으나 유치권은 성립여부와 상관없이 신청이 가능하고 이를 악용하는 사례가 많아 법원에서도 이 분위기를 읽어 대부분의 유치권을 인정하지 않고 있다. 한 예로 공사자재 등을 납품하고 그 금액을 못 받았다 하더라도 그 재료는 집주인의 것이고 그 재료로 만든 건물로 하여금 유치권은 인정되지 않는다. 다만 건설노동자의 임금 등은 직접 그 건물을 하여금 노동이라는 것이 들어간 부분이기 때문에 유치권이 성립조건에 해당하며, 유치권에 의한 경매 물건의 경우 그 유치권의 소멸 인수 여부를 판단하고 인수되더라도 채권자 중 하나로 유치권자가 되어 있는지 여부 등 여러 가지 측면으로 분석 후 입찰에 유의하여야 한다.

1-4 타인의 권리를 상실시키는 경매

집합건물의 구분소유자가 그 의무를 위반한 구분소유자 그 전유 부분 및 대지 사용권을 박탈시키기 위한 경매로 경매를 신청할 수 있는 구분소유자로서 인정을 받기 위해서는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정되어야 한다. 이 같은 경매는 예를 들어 공용공간, 공동생활시설 등에 있어서나 집합건물의 가치를 떨어뜨리는 행위 등을 하는 사람. 공동이익을 반하는 행위 등을 그 자격을 경매를 통해 박탈시키는 경매라고 이해하면 된다. 하지만 예를 들어 재계발 재건축에 반대하는 사람을 반대를 없애기 위해 그 권리를 박탈하는 등의 신청은 판례로 받아들여지지 않는다.

1-5 기타(자조매각, 단주의 경매)

"자조매각"은 특정물의 인도의무를 부단하는 자가 그 인도의무를 하지 않고 특정물을 현금화하려고 할 때 경매를 신청하는 것을 말한다. 이경우 매각대금을 공탁하도록 규정하고 있으나 경우에 따라 매각대금 중 채권 일부를 변제받거나 할 수 있다. 즉 돈 대신 물건으로 받아야 할 때 돈으로 받고 싶어요 하고 경매하는 것이라고 보면 된다. "단주의 경매"는 주식회사에에서 실시하는 여러 가지 경우에 단주를 경매하고 그 대금을 주주에게 교부할 의무를 말하는 것으로 용어에 대해서만 간략하게 알아두길 바란다.

2. 맺음말

형식적 경매는 일반적인 경매와 다르게 말소기준권리로 하여금 소멸주의를 따르지 않고 인수주의를 따른다. 그렇기 때문에 매각명세서나 해당 물건을 꼼꼼히 봐야 한다. 하지만 그렇기 때문에 일반물건과 비교해서 진입장벽이 높다. 경쟁자가 적다는 말이다. 위에 종류에 따라 조금은 다르지만, 중요한 건 우리는 투자자이기 때문에 해당물건을 얼마나 싸게 사느냐에 있다. 기본은 좋은 물건이다. 임장을 통해 좋은 물건이라 생각된다면 그 어떠한 권리가 있다 하더라도 문제가 되지는 않는다. 다만 조금 더 싸게 살 방법만 찾으면 된다.

<함께 보면 좋은 글>

법원 경매의 정의와 종류

글개요 나는 법원경매를 기초로 하는 부동산 관련업을 하고 있습니다. 지금까지의 노하우와 지식들을 기술해 보려고 합니다. 처음 법원 경매를 시작하기 전에 알아야 할 상식들과 지식들에 대

hwmhsolution.com

법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까? 법원 경매의 절차

글개요 법원 경매는 경매를 신청하고 물건이 법원에 나오기까지 오랜 시간이 소요됩니다. 이 글에서는 경매신청부터 매각까지 경매절차의 전반적인 부분을 이해하고 설명하는 내용을 적었습니

hwmhsolution.com

말소기준권리의 기준, 인수 와 소멸되는 권리 분석하는 방법

글 개요 지난 글까지 법원 경매에서 쓰는 용어들에 대해 알아보았다. 용어의 개념과 효력 그리고 실무에서 적용되는 상황에 대해서도 알아보았다. 용어들에 대해서 알았다면 이제 실무에서 사

hwmhsolution.com

지분 경매 물건 분할 공유물분할청구소송 모든 것

글 개요 지난 글에서는 공유자들의 공유지분 중 일부가 경매로 나와 취득하는 '지분경매'에 대해 알아보았다. 지분경매는 일반적으로 다른 공유자에게 매매하는 형식으로 대부분 진행되지만 그

hwmhsolution.com

유치권 행사중, 유치권의 성립 조건과 입찰 해야 하는 이유

글 개요 길을 가다가도 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 종종 본다. 영화에서 조직 폭력 배가 유치권을 행사하는 사람들을 강제적으로 합의하여 내보내는 장면도 많이 등장한다. 법원 경매 물

hwmhsolution.com

중고차를 가장 싸게 사는 방법 3가지(중고차 매매 사이트X, 허위 광고 X)

모르페우스 — Wed, 2 Aug 2023 15:15:46 +0900

글 개요

이 글을 보는 당신은 무조건 신차를 산다라고 하시는 부류는 아닐 것이다. 그럼 중고차는 어디서 살까? 엔카나 케이카 같은 매매사이트 혹은 중고차 매매단지에서 산다. 나도 그렇게 구매했었다. 조금 차를 알기 시작했을 무렵에는 개인 거래도 많이 했었다. 인터넷, 오프라인, 개인 이 3가지 중에서는 제일 저렴했었기 때문이다. 하지만 세상에는 이 세 가지 방법 외에도 여러 가지 방법이 있다. 중고 가구나 전자제품도 매입가가 있고 그것에 수익을 부쳐서 새로운 고객에게 판매한다. 우리가 주목해야 할 것은 이 매입가이다. 새재품에서 중고가 되어 버렸을 때의 가격이다. 매입가 시장에서는 부르는 게 값이고 조금 더 부르는 이가 물건을 가져간다. 이 매입가에 수익을 부쳐서 판매하는 게 시장가이고 제일 많은 사람이 있는 곳이자 우리가 이용하는 엔카나 케이카 같은 온라인 중고차사이트, 중고차매매단지 오프라인 매장에서 팔리고 있는 차량의 가격인 것이다. 결국 우리는 지불하지 않아도 되는 금액이 더해진 차량을 보고 몇 푼이라도 더 싸게 살라고 애를 썼던 것이다. 당신도 알다시피 유통의 단계가 거듭될수록 최종 소비자가 지불해야 할 비용은 많이 진다. 몇 부로 이어질지는 모르겠지만 이 매입가 시장에 대해 이야기하고 각 시장에 대해 이야기해보려고 한다. 여기까지 읽어서 한번 들어볼 마음이 든다면 한 번씩 들려주길 바란다.

목 차

1. 공매

1-1 오토마트

1-2 온비드

2. 경매

1. 공매

공매는 앞서서 공공기관에서 연한이 지난 물건들에 대해 위탁을 통해 매각하는 방법으로 경매와 마찬가지로 최고가 입찰자가 물건을 취득하는 방법을 말한다. 하지만 공매는 실제로 정부기관에서 세금을 징수하거나 이를 충당하기 위해 체납자의 물건을 매각하기도 한다. 하지만 자동차 공매에서는 다른 방법이 있다. 기본적인 위의 경우 외에도 개인이나 법인, 상사에서 본인이 소유하는 자동차를 최고가를 통해 판매하려고 하는 곳이 있다. 아래 이야기할 곳 외에도 여러 군대가 있을 수 있지만, 개인이 아무 자격없이 접근성이 용이한 곳을 소개한다. 공매는 경매와 다르게 온라인 입찰이 가능하기 때문에 법원에 가지 않더라도 쉽게 입찰이 가능하고 보다 경쟁률이 낮다는 장점이 있다.

1-1 오토마트

먼저 이야기 할 곳은 오토마트이다. 워낙 유튜브에도 많이 소개되기 때문에 아시는 분도 많을 것이다. 간단하게 앱스토어나 플레이스토어에 '오토마트'를 검색하고 어플을 설치한다. 위탁판매 서비스로 판매하고 있으며, 압류 위탁 물건 외에도 상사나 개인 물건들도 많이 나온다. 차량을 검색하고 해당 지점 오토마트 보관소에서 차량을 보고 인터넷으로 입찰하고 낙찰 시 찾으러 가는 구조이다. 다른 방법에 비해서 외관 상태나 차량 상태에 대해 자세히 쓰여있는 부분이 장점이고 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있지만, 상태가 천차만별이고 차량 원부나 이력을 꼼꼼히 보지 않는 경우 가장 크게 수리비가 나가는 단점이 있다.

1-2 온비드

온비드 공매는 부동산으로 많이 알려져 있지만 동산 물건도 많이 나온다. 알다시피 한국자산공사에서 사용연한이 지난 공공기관이나 정부기관 관용차등이 주로 나오며, 말그대로 차량가액보다 낮게 나오는 경우가 많아 키로수 적은 중고차를 가장 싸게 구하는 방법이긴 하나 대수가 많지 않고 내외관관리가 안되어 있는 부분이 많다. 하지만 의외로 오일류나 타이어 같은 기본적인 관리는 되어 있기 때문에 내외관 광택 및 세척등을 하면 상태가 좋은 차들이 대부분이다. 마찬가지로 세금 체납등으로 가져오는 차들도 있는데 이경우에는 방치되어 있기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

2. 경매

경매 다시 말하면 특별한 자격증이 없어도 할 수 있는 법원 경매를 말한다. 이용하는 사이트 내에서 검색하거나 법원경매 사이트를 이용해서 차량을 검색할 수 있다. 법원경매특성상 방문해서 입찰해야 한다. 법원경매는 개인이 내놓은 매물은 없고 근저당으로 인해 경매로 인해서 나오는 경우가 많다. 또한 채권자가 돈을 받기위한 채무자의 자산 중 하나로 되는 경우이다. 알다시피 경매절차상 장기 보관되어 있다. 두경우 보단 보통 5~6년 된 차량부터 1년 미만의 차량까지 다양한 차량이 존재하며, 경쟁률 또한 높은 것이 특징이다. 감정평가사 자체가 자동차에 특화돼있지 않기 때문에 신건의 경우 엔카나 Kcar 같은 온라인 사이트의 기준으로 나온다. 하지만 그 금액은 최소 6개월 전 금액 이기 때문에 높은 편이며 기본적으로 유찰된다고 보면 된다. 직접 방문 입찰해야 하기 때문에 여러 가지 시세조사와 수리비용을 감안해서 입찰가를 산정하여야 한다. 3차까지 유찰된 물건의 경우 2차 금액을 넘을 만큼 경쟁률이 확 높아지기 때문에 신건 입찰가 대비해서 입찰가를 산정하고 그 안에 들어갔을 때 입찰하는 것을 추천한다.

3. 맺는말

앞으로 위에 나열된 3가지 방법에 대해 어디까지 쓸 수 있을지는 모르겠다. 이번글은 방법에 대해서만 간단히 나열해 보았다. 3가지 방법을 적용하기 전에 중요한것은 마음 가짐이다. 이차는 꼭 가져야겠다는 생각을 하게 되면 오히려 많은 돈을 낼 수 있다. 반대로 그 마음을 내려놓은 다면, 엔카나 Kcar 같은 중고차 매매사이트에서 봤던 금액 보다 최소 3~400만 원은 아낄 수 있다. 우리는 줄곧 더 싸게 구할 수 있는 방법 즉 유통의 기본단계를 줄여서 싸게 사기 위해 직거래 장터나 대형마트등을 이용한다. 왜 인터넷으로 구매하는 것이 더 쌀까? 중간 유통과정이 없어서이다. 그럼에도 불구하고 자동차는 마치 꼭 인터넷 중고차 사이트에서 사야지만 잘 사고 그 가격이 합당하다고 자위해 왔다. 하지만 그렇지 않다. 그게 그 차의 진짜 금액이 아니다. 신차의 경우에도 옵션에 따라 천만 원 이상이 차이 나는데 왜 중고차에서는 싼 가격순으로 나열해서 보고 있는가생각해 볼 필요가 있다. 어느 중고차 사이트에서도 그 차의 추가 옵션등 까지는 자세히 나오지 않는다. 앞으로 몇 단계가 될지는 모르지만 천천히 중고차 구매에 대해 알아보고 그것을 느껴서 해당 자동차의 출고가 부터 그것의 상태를 파악하고 진짜 가격을 매겨서 2천만 원 달라고 하는 차를 반값에 살 수 있게 되기를 희망한다.

토지 구매 하는 방법 , 반드시 알아야 하는 것들

모르페우스 — Wed, 12 Jul 2023 14:49:17 +0900

글 개요

부동산의 기본 이자 실제 가치는 건물이 아닌 토지라는 것을 많은 글들을 통해 알았을 것이다. 시작은 아파트였지만 경쟁 많은 그 시장에서 살아남았다면, 상가 등을 거치거나 바로 토지에 관심을 가지게 될 것이다. 부동산의 본질은 토지이고 그 가치는 사람에 의해 결정된다. 수요가 많아질 때 그 가치는 상승하는 것이다. 대한민국에서는 어디든 땅하나 가지고 있으면 언젠가는 오른다고 한다. 땅덩어리가 크지 않기 때문에 돌고 돌아 어디든 개발이 된다는 말로 그것은 반은 맞고 반을 틀린 말이다. 이번 시간은 토지를 구매하고 싶지만 막연할 수 있는 토지 구매에 대해 알아보고, 이를 통해 본인 만의 마인드가 생기기 위한 도움을 줄 수 있는 선택지 몇 가지를 제시해보려고 한다.

1. 지역선정

토지구매를 위해서는 대상 지역을 선정해야한다. 막연하게 고르기에는 시도와 구까지 합하면 선택폭이 너무 넓어져 버린다. 또한 시도를 선정하였더라도 시내에서도 입지에 따라 가치가 상반될 수 있으므로 제일 먼저 시도를 정하고 가급적 구까지 가야 한다.

1-1 국토종합계획

정부에서는 수도권 응집을 막고 균형적인 발전을 위해 주기적으로 "국토종합계획"을 수립하고 시행한다. 어떻게 보면 이 국토종합계획이란 큰틀에 따라 차근차근 발전해 나간다고 볼 수 있다. 여기서 나오는 국토 개발등은 호재라고 불리며 워낙 양이 방대하기 때문에 속독으로 읽다 보면 자주 언급 되는 지역이 있다. 그 인근으로 수도권 2군데, 지방 2군데 정도 선정하면 된다. 이번 "국토종합계획"은 제 5차로 2020~2040 목표인 종합계획이다. 이번 종합 계획은 서울권은 더 발전시키고 중점적인 것을 인근 도시로 분산시키고 그를 위해 GTX 등 근거리 이동수단등을 확충해 나가고, 지방과 지방을 연결하는데 그 목적이 보인다. 그렇기 때문에 수도권들은 거점 지역인 인근으로 선정해 나가면 되고, 지방 같은 경우 중앙부처 분산이나 특별자치시, 특성화사업 도시 등을 참고하면 된다. 아래의 "제5차 국토종합계획" 파일을 업로드 해놓으니 시간 날 때마다 쓱 한번 읽어 보기를 추천한다.

▼

제5차 국토종합계획(2020_2040).pdf

10.64MB

1-2 도시기본계획

각 시도 지방자치단체에서는 국토종합계획을 기초로 관할 시도의 도시기본계획을 수립된다. 몇십 년에 걸쳐서 시행되는 종합계획과 달리 관할 시 도 내의 개발의 우선순위를 확정하고 그에 따른 계획을 수립하게 된다. 막연하게 내가 살고 있는 시나 인접에서 찾으려 하는 것은 익숙하기 때문에 상황을 알기 쉽다. 처음 투자로써는 나쁘지 않은 선택 일 수 있다. 하지만 토지는 디벨로퍼가 되어 개발이 목적이 아니라면 장기투자가 기본이기 때문에 시골에 살고 있는 것이 아니라면, 기간은 짧아질 수 있어도 그 차액에 대한 큰 수익을 기대하긴 어려울 것이다. 하지만 위의 국토종합계획을 한 번이라도 읽어 보았다면 몇 군대 지역이 보일 것이다. 그 지역 시도 홈페이지에 들어가서 도시기본계획 자료를 다운로드하여 해당 시의 계획을 확인하여야 한다. 목적을 확인하고 진행되는 단계를 확인한다. 여기까지 왔으면 어느 정도 시도와 해당 지역구 정도 확인이 되었을 것이다. 개발 계획이 되어 있는 도시만 중요한것이 아니라 인접한 지역도 굉장히 중요하다. 선정지역은 지도로 꼭 확인하도록 하자. 예시로 세종시 자료를 올려 놓으니, 참고 하시길 바란다.

▼

2030 세종도시기본계획.PDF

12.81MB

2. 토지선정

지역이 어느정도 선정이 되었다면, 이제 해당 지역의 토지를 선정해야 한다. 기본적으로 "신도시 택지정보시스템" , "디스코"나 "부동산 밸류맵" 등 네이버부동산 등 여러 웹 및 애플리케이션을 통한 무료 서비스들이 많으니 검색해 보고 물건을 보길 추천한다. 매매든 경공매든 물건만 선정해 보는 것이다. 아직 시세를 조사하지는 않는다. 몇 가지 물건을 선정하였다면 물건의 지도와 도시기본계획 등을 통한 선정지역의 지도를 겹쳐서 확인한다. 혁신단지 조성 지역인지 교통망이 지나는 길인지 기본계획 상과 비교해 보고 현재 진행상황등도 유추해 볼 수 있을 것이다.

2-1 용도지역

토지는 지목이 있고 토지마다 정부에서 용도를 지정해 준다. 지목과는 다르게 같은 농지라 할지라도 변경이 안될 수도 있고 개발에 제한이 생기기도 한다. 토지 지목에 관한 사항은 #5 토지의 종류 용도지역은 #6 도시지역, #7 관리지역 및 그 외 지역 글을 참고한다. 여기서 중요한 건 용적률과 건폐율이다. 용적률은 얼마나 넓게 건폐율을 얼마나 높게 이다. "토지이음" 서비스를 이용하면 선정지역의 용도지역과 그에 따른 건축가능한 건축물을 확인할 수 있다. 여기서 도시계획 지도와 선정지역의 지도를 겹쳐서 보고 인접한 토지까지 용도지역을 파악해서 현재 해당토지의 용도지역 건폐율과 용적률, 가능한 건축물을 확인한다. 예를 들어 40평 주택을 짓는다는 조건으로 계획관리지역(20%)의 경우 100평은 확보해야 하고 그 외 지역(20%)은 200평을 확보해야 한다.

2-2 교통상황

건축물을 짓기 위해서는 일단 도로와 인접하거나 접근이 가능한 토지여야 한다. 여기서 도로란 폭 4m 이상이고, 대지로 변경될 수 있는 최소 조건은 경사도 8~9도이다. 물론 시도 자치 조례에 따라 그 외의 경우도 도로로 인정해 주는 경우가 있고 맹지라 할지라도 지역권 등을 통해 접근 가능하게 만드는 방법도 있다. 도로를 내고 경사도를 완만하게 하는 것 자체가 금전적으로 많은 돈과 시간이 들어가기 때문에 디벨로퍼가 아닌 투자자 입장에서는 굉장히 어려운 부분이 있다. 그렇기 때문에 최소한 접근이 가능한 토지 쪽으로 접근해야 하고 임야의 경우에도 도로와 인접한 임야를 선호한다.

2-3 용도선정

토지의 용도지역과 교통상 황등을 파악했다면 임장을 가야 한다. 실제 진입로등을 파악하고 인근 상권이나 주변환경등을 파악해야 한다. 주택을 짓는 용도로 활용될 수 있는지 향후 큰 도로가 생길 것인지 산업단지가 들어올 예정인지 캠핑장 같은 것을 할 것인지 일련의 활용용도인 것이다. 결국 토지란 것은 이후 살사람이 있거나 내가 개발하던가 둘 중 하나의 경우에 수익이 나는 경우인데 디벨로퍼 수준의 사업 개발이 아니더라도 이후 토지의 가치를 높일 수 있는 택지 분할과 향후 용도지역 변경에 따른 용도 선정 등을 기대해서 확인할 필요가 있는 것이다. 여기서 지분 토지라 하더라도 그냥 넘길 수가 없는 부분이 존재하는 것이다.

2-4 시세파악

제일 마지막으로 해야 할 것이 시세파악이다. 아파트 같은 경우는 워낙 시세가 잘 되어 있고, 도시 내 존재하는 경우가 대부분이기에 인근 아파트들은 거의 다 시세가 비슷한 수준으로 형성되어 있기 때문에 파악하기가 쉽다. 하지만 토지는 그렇지 않다 용도지역에 따라 천차만별이고 도로가 인접하거나 교통상황에 따라서도 나뉘며, 지목과 경사도 같은 것들에 따라서도 시세가 다르게 정의된다. 그렇기 때문에 내가 얼마나 발품을 팔았느냐에 따라 해당지역의 시세가 나오고 취득하는 방법은 경공매든 매매든 시세에 맞게 사면된다. 인근 토지 가격을 알 수 있는 "디스코" 등의 서비스와 용도지역을 알 수 있는 "토지이음" 서비스 등을 이용하고 거래 부동산에 전화해서 문의한다. 여기서 유의할 건 "어디 인근 어디 토지 4천 선에서 살 수 있나요"가 아니라 "평당 단가가 얼마 정도 할까요? 최근 거래 금액은 몇 년 사이 오름세이던데 산 2-1이 최근 거래 됐던 거 같고 산 2-2 관심이 있는데 평단 5만이던데 협의 가능할까요?" 같이 용도지역을 파악하고 최대한 자세히 물어봐야 대답해 준다. 마치 어느 동내 아파트 얼마나 해요와 다를 바가 없는 것이다. 평수와 평형, 위치, 층수등 변수가 많은데 자세히 알려줄 리 만무하다.

3. 토지구매

토지가격은 오늘이 제일 싸다는 말이 있다. 국토종합계발계획부터 시도기본계획에서 나에게 맞는 목적을 최우선으로 각 종서비스 들은 통한 손품 그리고 임장등의 발품까지 파악하고 온전히 살 마음이 들었다면, 매매로든 경공매로든 구매하면 된다. 경공매는 단지 취득의 차이일 뿐 부동산의 가치보다 먼저 되어서는 안 된다. 토지는 얼마든지 협상이 가능하고 이후 본인이 가치를 높일 수 있는 작업들을 꿈꾸고 실행한다면, 어떠한 부동산보다 달콤한 열매로 보답해 줄 것이다.

<함께보면좋은 글>

농지취득자격증명 발급 받는 방법 총정리

경매 농지 매입시 농지취득자격증명 발급 받는 방법 절차 총 정리

hwmhsolution.com

지분경매 분할 공유물분할청구소송

지분 경매 물건 분할 공유물분할청구소송 모든 것

hwmhsolution.com

맹지라면 설정해야할 지역권 개념과 종류

맹지 라면 설정! 지역권 개념과 종류, 상린관계 와 차이점

hwmhsolution.com

보증금 반환 소송 방법, 강제 경매 개념 및 신청 절차 꼭 알아두세요!

모르페우스 — Tue, 20 Jun 2023 15:07:41 +0900

글개요

지난 글에서는 물권이 있을 경우 물권을 원인으로 한 법원 경매 중 임의 경매(#47 임의경매)에 대해서 알아보았다. 하지만 전세권, 근저당권등의 물권이 없다면 빌려준 내 돈은 받지 못할까? 그렇지 않다. 확실한 물권이 없더라도 대체할만한 확실한 채권이 있다면 그걸 원인으로 한 경매를 신청할 수 있다. 그것이 바로 오늘 알아볼 '강제 경매'이다. 임의 경매에 비해서 절차가 복잡하고 경매까지의 기간이 더 소요될 수 있지만, 그에 반해 강제 경매는 받을 수 있는 금액을 전부 해서 조정받을 수 있는 장점도 있을 수 있다. 이번글에서는 강제 경매란 무엇이고 어떤 절차로 경매가 진행되고 어떻게 신청하는지 그리고 임의경매와의 차이점도 알아보도록 하겠다.

강제경매는 임의 경매와 다르게 집행권원이 필요하다. 이는 법원의 판결문 같이 법률상 집행력을 인정한 공문서로 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정 지급명령, 공정증서등이다. 쉽게 말해 채무자로부터 받을 채권이 존재하며, 채무자는 이를 갚아야 한다는 것을 증명해 주는 것이다.

1-1-2 기간

위에서 말한 집행권원을 위해서는 판결문등을 받아야 하고,이를 위한 소송등과 혹시 모를 임의 처분 점유등을 고려한 가처분, 가압류 등 기간을 상정하면, 물권 자체가 집행권원이 되어 실시되는 임의 경매에 비해 최소 1년 정도가 더 소요된다고 보면 된다.

1-1-3 절차

일단 경매개시 결정이되면 이후 절차는 동일하며, 우리 같은 낙찰자입장에서는 두 가지는 크게 신경 쓸 필요가 없다. 하지만, 경매 취소가 될 경우에 결과는 다르다. 경매원인인 물권의 효력 자체가 없어지는 임의 경매는 낙찰자체가 무효가 될 수 있지만 강제경매의 경우에는 법원에서 판결한 집행권원을 가지고 경매를 진행한 것이기 때문에 무효가 되는 경우는 거의 없다고 보면 된다.

1-2 강제경매 신청

강제경매의 경우 꼭 보증금 반환을 위한 강제경매만 있는 것은 아니다. 하지만 보증금의 경우 실생활에 널리 있고 누군가에게나 너무도 소중한 돈이기에 보증금 반환 소송을 기초로 한 강제 경매에 대해서 알아보도록 하겠다. 여기서는 보증보험이나 최우선변제조건, 소액임차인등은 다루지 않겠다 또한 집행권원 획득 이후의 경매절차의 경우 동일하기 때문에 상세내용은 지난 글(#2 법원경매절차)을 참고한다.

1-2-1 집행권원

강제 경매를 위해서는 반드시 '집행권원'이 있어야 하고, 그 첫 시작은 대항력이다. 바로 임차인이란 것을 증명되고 이를 근거로 소송을 한다면, 높은 확률로 승소할 수 있다. 기본적으로 본인이 임차인의 조건(#11 임차인 성립요건, #12전세권과 임차권)을 가지고 있다면 집행권원 획득을 위한 '보증금반환청구소송'을 진행하여야 한다. 이는 개인으로 진행해도 되고, 변호사를 선임하여 진행해도 된다. 전자의 경우 처음에는 굉장히 어렵고 시간이 오래 걸리겠지만 개인의 지식 습득과 비용을 아낄 수 있고 후자의 경우 맘 편히 시키는 것만 하면 된다는 것이다. 임차인의 요건만 갖추었다면 소송의 결과는 거의 다 승소가 확실하기 때문이다.

1-2-2 내용증명

보증금을 받기 위한 그 첫 단계로 내용증명을 보낼 필요가 있다. 다음 단계에서 바로 소송의 단계로 갈 수도 있고 빠른 경매를 위해 지급명령을 할 수도 있다. 하지만 우선적으로 다음 단계로 나아가기 위해서는 계약기간이 종료되었고 계약내용에 따라 전세보증금을 나한테 주어야 하고 안 준다면 이후 절차로 지급명령과 소송으로 이어질 것이라는 내용과 이를 채무자(임대인)에게 전달했다는 공적인 증명이 필요한 것이다. 그것이 바로 내용 증명이며 하는 방법에 관한 사항은 ' #42 내용증명 ' 글을 참고한다.

1-2-3 지급명령

이제 선택을 해야 할 단계이다. 이 지급명령이라는 것은 금전의 지급을 목적으로 한 청구권의 원인과 결과가 당연시되는 경우 소송보단 신속하게 해결할 수 있도록 법원에서 임대인은 임차인게게 보증금을 지급하라는 것이다. 이를 통해 집행권원으로 하여금 빠른 강제경매 절차에 들어갈 수도 있다. 그리고 1년 정도를 기약해야 하는 소송과 달리 몇 달 만에 가능한 경우로 법원 출석 또한 필요 없다. 하지만 위에서 말했듯이 당연시되는 결과에 따라서 즉, 채무자(임대인)도 인정해야지만 빠르게 진행된다는 것으로 이의 신청이 들어올 경우 지연이 될 수밖에 없다. 그렇기 때문에 깡통전세사기등의 고의적인 사건에는 맞지 않고 연락이 되지 않는 임차인 등게게 공시송달을 통해 강제경매 절차를 빠르게 진행하는데 도움이 될 수 있는 방법이다. 전자소송을 통해 소송에 비해 쉽게 청구 가능하다.(나 홀로 소송 지급명령) 대신 반드시 전자소송 홈페이지에 가입하고 인증서 사용자 등록을 마치길 바란다.

전자소송 홈페이지

▼

전자소송 홈페이지엥서 서류제출 -> 지급명령 -> 지급명령신청서로 이동한다.

이후 본인 작성 동의 -> 사건, 소가(보증금), 청구금액(보증금) 법원(관할법원, 청구인 근처 법원 무관) -> 당사자 입력(채권자, 청구인의 정보, 채무자의 정보) 입력 후 청구취지를 입력한다. 청구취지는 청구금액을 지급하라는 지급명령을 구한다는 것으로 아래 청구취지 예를 참고해서 적는다.(청구금액 발생에 관한 내용은 청구원인에 적어도 무관)

▼

지급명령 청구취지 예시.hwpx

0.04MB

그다음 청구원인은 돈을 청구하는 근거로 적는 것으로 청구취지와 비슷하지만, 현재의 상황 등을 고려해 사실관계에 기초한 호소하는 내용을 적으면 된다. 이후 첨부서류에는 계약서, 내용증명, 입금영수증 등을 업로드하면 된다.

▼

지급명령 청구원인 예시.hwpx

0.04MB

이후에는 신청서를 재확인하고 문제가 없다면 소송비용(인지액, 송달료)을 납부, 제출하면 완료가 된다. 정상적으로 접수가 되고 법원에서 문제가 없다고 판단되면 채무자에게 지급명령정본을 송달하게 되며, 이를 통해 강제 경매 신청의 단계로 가도 되고 이의 신청등이 발생한다면 결국 소송으로 가게 된다.

1-2-4 보증금 반환 청구 소송

지급명령 이전에도 정상적인 임대인이라면, 날짜에 맞춰서 반환을 해줬을 것이다. 내용증명 송달 이후 연락이 없는 임대인이라면, 지급명령 이후에도 연락이 되지 않을 것이고, 주소보정등을 통해 공시송달이 되었다면 이를 통해 강제 경매등의 신청의 단계로 갈 수 있다. 하지만 송달이 되지 않거나 고의적으로 이의을 제기, 연기를 하게 되면 결국 소송으로 갈 수밖에 없다. 소송은 지급명령에 비해 법원 출석도 해야 하고 변론등도 필요하지만 지급명령에 비해 효력이 명확하고 이후 절차 등이 보다 쉽게 진행될 수 있기 때문에 지급명령을 건너뛰고 소송으로 바로 진행하는 것도 방법이다. 여기서는 직접 하는 방법을 간단히 설명하고 세세한 부분은 스킵하도록 한다. 큰 틀에서 소송, 신청등은 위의 지급명령 신청과도 동일하다. 다만 신청서를 작성하는 지급명령과 달리 소송의 경우 소장을 작성해야 한다. 전자소송 홈페이지에서 로그인 이후 서류제출 -> 민사서류 -> 소장 -> 전자소송동의 후(당사자작성) 진행한다.

1-2-4-1 사건정보

사건정보에는 사건에 대한 기본정보와 원고인, 피고인의 인적사항, 청구취지와 원인 등 소송에 대한 모든 내용을 서술하고 입력하는 곳이다. 임대차 보증금 반환에 대한 소송 이므로 이에 대한 내용을 선택하고 기입한다. 잠깐 설명하자면 청구구분에는 재산권상 청구와 비재산권상 청구고 나뉘고 이것은 각각 재산권에 관한 금전, 채권등 받을 돈에 관한 사항이라면 전자를 신분이나, 친권등의 그 외의 것을 후자를 칭한다. 여기서는 보증금인 금전의 청구이므로 재산권상 청구가 되고 소가의 경우 받을 돈으로서 보증금의 금액을 적으면 된다. 그리고 재산권의 소의 경우 관할 법원등은 꼭 피고인의 주소 관할 법원이 아닌 청구인이 편한 곳으로 하면 된다.

다음원고인, 피고인의 인적사항이다. 이경우 원고인인 본인이기 때문에 별문제 없지만 피고인의 경우 주민번호를 모를 수가 있는데 등기부등본등과 계약서등을 참고해서 적고 모른다면 이를 가지고 주민센터에서 피고인의 초본을 발급받을 수 있다. 최대한 피고인의 인적사항을 최신화된 정보로 적어야 송달등의 절차에 지연이 발생하지 않는다.

가장 중요한 청구 취지와 청구 원인이다. 청구취지는 위의 지급명령과 동일하게 간단한 소송의 판결을 바라는 부분을 적으면 된다. 이 경우 위의 지급명령때와 마찬가지로 지연이자에 대한 청구 12% 등을 포함한 것과 소송비용 등을 청구한다.

청구 원인의 경우 사실관계에 기초한 피고의 괘씸한 부분에 대해 호소하는 글형태로 적어야 한다. 이를 통해 사실 관계적으로나 도의적으로나 피고인은 나쁜 놈이고 이를 통해 원고인은 고통을 받고 있다는 부분이 드러나야 한다. 물론 사실관계에 대한 명시와 아주 약간의 호소이다. 각각 아래 예시글을 참고해서 적는다

▼

1-2-4-2 입증/첨부서류

위의 청구원인등을 입증할 수 있는 서류를 제출하는 것으로 즉, 증거가 될 수 있는 사실을 뒷받침해 줄 문서이다. 여기에는 전세계약서, 입금영수증, 내용증명 등 문서로 될 수 있는 증빙자료와 중개사의 증언, 통화시도 녹음등 부가적인 증거자료등이 해당될 수 있다. 여기서 앞서 말한 내용증명을 통해 전화 시도 후 연락이 되지 않아 해지에 대한 통보와 이에 따른 보증금 반환에 대해 내용증명을 송달하였으나 이에 응하지 않았다는 것을 입증할 수 있는 부분이다. 그다음 첨부 서류는 해당 부동산의 등기부등본이나 건축물대장 토지대장, 등초본등 부가적으로 참고가 되는 서류들로 첨부해도 되고 안해도 무방하다.

1-2-4-3 작성문서확인 및 전자서명

이후에는 지금까지 했던 부분들의 누락이나 오탈자 등을 확인하고 최종 소장의 내용을 확인하여야 한다. 이 부분 그대로 소장이 접수되고 이후 사건 열람 또는 피고인에게 내용 송달이 되는 부분이기 때문에 꼭 꼼꼼히 확인 후 문제가 없다면 전자서명을 하면 작성은 다 끝나게 된다..

1-2-4-4 소송비용 납부 및 제출

소송비용은 인지액과 송달료로 구분되며 인지액은 보통 받을 돈에 비례해서 계산해서 나온다. 미리계산등이 화면에서 가능하니 참고하면 되고 송달료는 송달에 따른 비용이기 때문에 받을 사람에 수 기본 원고, 피고 2명으로 계산하면 되고 이 역시 화면에서 가능하다. 이후 각 금액을 납부하면 제출화면이 나오고 이경우 접수증명신청서를 원한다면 생성하고 제출을 하면 된다.

1-2-5 경매

지급명령 또는 보증금반환소송을 통해 판결문이 나오고 이를 통해 집행권원을 획득할 수 있다. 이 집행권원으로 경매 신청(#2법원경매절차)에 들어갈 수 있으며, 이를 통해 경매 이후 배당을 받을 수 있는 것이다. 하지만 문제는 여전히 남아있다. 배당받더라도 낙찰금액이 보증금보다 낮은 경우 결국에는 울며 겨자 먹기로 해당 부동산을 본인이 매수하는 경우도 발생하는 것이다. 따라서 국토부에서 실시하는 안심전세 서비스 등이나 철저한 시세를 통해 적당가액을 알아야 한다. 기억하자 부동산은 건물이 비싼 것이 아니라 땅값이다.

<함께 보면 좋은글>

전세권, 근저당권 물권있다면 우선 고려해야할 임의 경매

강제집행 신청 부터 절차

유체동산 매각절차

내용증명 작성 부터 송부까지

보증금 반환을 위한 전세권 임의경매 신청절차 강제경매와의 차이

모르페우스 — Thu, 25 May 2023 15:57:28 +0900

글개요

전세 기간이 종료되고 새로운 보금자리로 이사를 위해 전세보증금을 받아야 할 때, 임대인이 차일피일 지급일을 미루고 받지 못하는 상황이라면 어떻게 해야 할까? 이후 절차는 물권(담보권) 설정이 있냐 없냐 유무에 따라 정해진다고 볼 수 있다. 지난 글에서 법원 경매의 종류에는 임의경매와 강제경매가 있다고 알았다. 경매의 종류에 대해 알고 싶다면 쭉 아래로 내려 함께 보면 좋은 글을 참고한다. 임의경매의 경우 물권이 있는 경우 해당 물권(담보권)에 대해 실행할 수가 있으므로 이를 근거로 경매를 신청할 수 있다. 여기서 물권(담보권)이란 바로 뒤에 권들이 붙는 저당권, 전세권 등이다. 이번 글에서는 전세권 설정 이후 다른 채권자가 없을 때 이를 근거로 경매를 신청하는 "임의 경매"에 대해 신청하는 절차 방법들에 대해 알아보겠다. 이를 통해 추후 배당을 받아 보증금을 받는 절차까지 완료 함으로써 실무에서 이용해 보증금을 받지 못하는 상황에 대해 대비하도록 하자.

목 차

1. 임의경매

임의경매란 위에서 간략히 이야기 했듯이 저당권, 질권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등 담보가 될 수 있는 물권(담보권)등이 설정되어 있을 때 이를 통해서 경매를 신청하는 경매의 종류중 하나로 판결문등의 집행권원이 있어야 하는 강제경매와 달리 담보물권만으로 신청할 수 있다. 오늘은 임차인이 설정할 수 있는 물권 중 하나인 전세권이 설정되어 있고 다른 채권이 없을 때 이를 통해 경매신청하는 부분을 알아보도록 한다.

1-1 전세권

우선 전세권에 대해 알아보아야 한다. 전세권의 자세한 사항은 하단의 '함께 보면 좋은글'을 참고하도록 한다. 지난 글에서 전세권이란 전세금을 지급하고 사용, 수익 이후 전세금을 우선 변제받기 위해 설정하는 물권으로서 배당절차에서 후순위에 있어도 배당신청 시 우선배당받을 수 있다. 원칙적으로 전세권이 소멸하는 때 이를 반환하여야 하기 때문에 기간등이 지났을 경우 임의 경매를 신청할 수 있다. 하지만 전세권의 단점인 설정 일부에만 효력이 발생하기 때문에 집합건물은 상관이 없지만 구분이 명확하지 않은 다가구나 단독 주택 같은 경우에는 소송등을 통해 강제 경매를 신청해야 한다.

1-2 신청절차

전자소송과 직접방문 신청 두 가지의 방법이 있다. 직접 방문시에는 등기부등본, 부동산 목록 4부, 전세권설정 관련증빙서류, 임의경매신청서등 서류들 출력 및 지참해가고 등기촉탁수수료, 등록면허세 등을 직접 납부하고 영수증을 제출하면 되기 때문에 보안 및 결재 프로그램이 익숙하지 않은 분은 직접방문 신청을 하길 바란다. 직접방문은 법원 경매계에서 어느 정도 알려주기도 하기 때문에 익숙지 않은 분들에게 좋다. 전자소송이나 직접방문이나 순서는 똑같다. 신청서를 작성하고 신청이 되었을 경우 등기에 대한 수수료를 납부하고 등록면허세등을 내면 된다. 다만 전자소송의 경우 등기부 등본등을 발급 시 자동입력등이 되어 직접 입력하는 거보다 좀 더 수월하다고 볼 수 있다.

1-3 임의경매 신청서

전자소송이든 직접 방문 신청이든 신청서를 작성해야 한다. 직접방문신청시 미리 아래 예시문을 참고해서 작성한다. 전자소송시에는 단계에 따라 정보들을 입력하면 된다.

▼

대법원 전자소송 홈페이지

▼

1-4 전자소송

방문신청시에는 별다른 것이 없지만 전자소송 시에는 위의 홈페이지를 이동하면 보안프로그램등을 설치하고 본인인증을 완료해야만 경매신청을 할 수 있다.

1-4-1 신청 메뉴 이동

홈페이지 상단 서류 제출 -> 민사 집행 서류 -> 임의경매신청 이동(로그인필수)

1-4-2 내용기입

전세권에 대한 부분이기 때문에 채권최고액은 전세보증금이다. '청구원금'과 '청구금액'에 전세보증금을 기입한다. 담보권의표시란에는 등기부등본 상 전세권 설정 내용을 기입한다. 제출법원은 해당 물건의 소재지 관할 법원을 선택한다.

1-4-3 등록면허세 납부

등록면허세는 경매신청으로 인한 등록을 위해 내는 세금으로 아래 '위택스' 홈페이지에서 납부하고 납부한 영수증 번호를 전자소송 홈페이지에 돌아와서 입력하면 된다.

위의 '위텍스' 접속 -> 신고하기 -> 등록면허세 납부 -> '등록원인' 경매신청 , '과세물건' 해당물건지주소, '결정과표'전세보증금 -> 납부 후 납부 영수증 번호 입력

1-4-4 등기촉탁수수료

등기소에서 경매신청에 대한 등기를 위해 내는 세금이다. 수수료는 아래 인터넷 등기소를 방문해서 납부한다.

우선 등기소에서 해당 물건 관할 등기소를 찾는다. 서비스소개 -> 등기소 찾기 -> 소재지 입력으로 찾을 수 있다. 등기소를 찾았다면 '등기신청 수수료'를 납부한다. '전자납부' 메뉴에서 납부하면 된다. 만약 가입이 되어 있지 않다면, 본인이 사용하는 은행 어플이나 홈페이지로 접속해서 '등기신청수수료' 검색 후 납부한다. 등기소 번호에 아까 찾은 등기소입력 납부금액 '3000원' 나머지 인적사항 입력 후 납부한다. 납부후 영수증에 나온 수납번호는 반드시 사진을 찍어 놓는다.

1-4-5 등기부등본

납부후 다시 등기소에서 '등기부등본'을 발급한다. 해당 발급은 미리 뽑아 놓은 등본이 없다면 정보 입력을 위해 제일 먼저 출력한다. 위의 인터넷등기소 방문 -> '발급하기' -> '집행 등 전자제출용 발급' -> '전자제출용 발급하기' -> 전세권 등기필증에 나와 있는 고유번호 입력

1-4-6 당사자 목록

당사자의 목록은 신청자의 인적사항을 적으면 된다. 당사자구분은 '채권자' 이고 주민등록번호, 당사자명, 주소등을 입력하고 저장한다. 다음에는 '채무자'의 경우도 똑같이 정보를 입력한다. 이때 등기부등본등을 참고한다.

1-4-7 신청이유와 신청취지

경매를 신청하는 취지와 신청하는 이유등을 말하는 부분이다. 여기서 이유란 위의 신청서 예시와 같이 해당 물건의 전세계약부터 전세권 설정 이후 만료일에 대한 내용, 만료일 이후 채무자겸 임대인이 전세권 설정 금액을 돌려주지 않아 보증금에 대한 회수와 기재부동산에 대한 담보권 실행을 위한다는 내용의 신청하게 되기까지의 이유인 것이고 여기서 취지란 보증금을 받기 위해 전세권 실행을 임의경매 개시를 해주세요라는 신청해 달라는 말이라고 생각하면 된다.

1-4-8 부동산목록

부동산 목록은 위에서 발급한 등기부등본 조회를 통해 자동으로 기입된다. 등기고유번호나, 발급내역등을 조회해서 추가한다. 나머지 필요 내용등도 자동 기입 된다. 입력되지 않은 부분들을 참고 하고 제출 서류등을 업로드하면 전자소송이 마무리된다. 이후 신청 결과에 따라 매각기일이 정해지고 지난 글에서 보았던 경매절차로 이어지는 것이다. 매각기일이 정해지면 기간 내 반드시 배당신청도 해야 한다. 물론 경매신청 당사자이기에 놓칠 일은 없겠지만, 이 경우는 다른 채권자로 인해 경매가 신청되었을 때 해당되는 말이기도 하다. 다음 글에서는 같은 권자가 붙지만 임의경매를 신청할 수 없는 임차권을 통한 강제경매에 대해서 알아보겠다.

<함께 보면 좋은 글>

법원 경매 정의와 종류

"나도 할 수 있을까?" 법원 경매의 정의와 종류

hwmhsolution.com

법원 경매 절차

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

전세권

"잘 못 알면, 보증금 못 돌려 받는다."전세권 과 임차권

글 개요 저번 글에서는 임차인에 대해서 배웠다. 임차인이 대항력을 갖추고 보증보험 등을 통해 전세보증금을 보호받을 수 있다는 것을 알게 되었다. 이 글에서는 권리 분석상 임차인에 관해 분

hwmhsolution.com

등기부등본

" 이 건물이 내 것이라는 증거 " 본등기 와 등기부등본

글 개요 이전 글에서는 본등기 전 임시적으로 등기하는 가등기에 대해서 알아봤다. 이번글에서는 본등기에 대해 알아보겠다. 본등기를 함으로써 가등기는 소멸되고 그 순위에 본등기가 등재된

hwmhsolution.com

유체동산 매각절차 강제집행 이 후 보관, 경매 처리까지 소요비용 기간

모르페우스 — Mon, 15 May 2023 14:55:10 +0900

글 개요

나의 건물을 점유하는 점유자(채무자, 임차인, 거주자)와의 명도 협의가 이루어지지 않을 경우, 결국 강제 집행까지 가게 된다. 우리의 목적은 단기간 내에 나의 물건을 사용수익하는 것이다. 그렇기 때문에 협의가 어려울 경우 반드시 강제집행을 해야만 한다. 집행에 대한 예납금은 기본적으로는 많이 들어가지 않는다. 실질적으로 강제집행하는 데에 상당수 차지 하는 부분이 바로 오늘 알아볼 집행 이후 '매각절차'에 관한 것이다. 예납이라는 형태로 일단은 낙찰자(소유자)가 돈을 내고 이후 채무자(임차인등)에게 비용을 받아야 하지만, 돈이 없어 해당 부동산에서 도망치듯 나간 사람에게 받을 수 있을 리 없다. 실질적으로 그렇기 때문에 결국 매각까지 가게 된다.

목 차

1. 매각절차

매각절차는 강제집행에 따른 것으로 일반적으로 강제집행까지 온 사안이라면 분명히 매각절차도 진행해야 한다. 여기서 매각이란 것은 사용수익하기 위해 강제집행을 통해 들어간 내 소유의 부동산에 타인의 물건이 있어 사용수익이 어려우니 짐을 일괄적으로 창고에 옮기고 소유자가 시일 내에 가져가지 않는 다면 매각을 하는 것을 의미한다. 이삿짐을 옮기는 것도 창고에 보관하는 것도 실질적으로 낙찰자가 부담하는 것이 되기 때문에 1차 집행 후 2차 집행 때는 이비용 역시 선납해야 한다.

1-1 절차

매각 절차는 위와 같다. 물건등 집기류의 이사비용은 인당 약 10만 원, 차량 한 대당 50만 원 정도 들어간다. 창고 비용의 경우 컨테이너 한대당 월 20만 원 정도의 비용이 일반적이다. 이비용에 대한 것을 평수와 집기류 양에 따라 적절하게 집행관과 협의해야 한다. 시건장치등이 있는 창고가 별도로 있거나 자가로 운송이 가능하다면 협의해서 줄여 볼 수도 있지만, 현상태 유지와 분실위험 때문에 지정된 업체와 장소로 밖에 하지 못하는 게 현실이다. 그래도 집행관과 말은 해볼 수 있다. 말했지만 실제로 이비용은 못 돌려받는 거라고 보면 되기 때문에 아낄 수 있는 부분은 아껴야 한다.

1-2 인수최고서

가치가 없어 보이는 물건 때문에 이사비용에 보관비용에 화가 날 수도 있다. 하지만 원칙대로 부동산을 취득했다면, 여유롭게 생각하길 바란다. 어차피 처음부터 매각까지 생각했고, 시세보다 저렴하게 취득하지 않았는가 그리고 이사비용으로 어차피 나가야 할 돈은 있었다. 매각이전 법원에서는 해당 물건의 주인에게 다시 한번 물건이 보관 중이니 찾아가라고 최고서를 발송하라고 한다. 물론 법원이 해주는 것이 아니다. 내용증명 형태로 낙찰자가 보내야 한다. 이것이 있어야 매각을 할 수 있다. 기한은 1주일이고 내용은 크게 없다 보관 중인 내용과 낙찰자의 연락처 정도로 1주일 내에 찾아가지 않는다면 매각을 할 것이다라는 것이 주내용이다.

1-2-1 보정명령

최고서를 작성하기 위해서는 내용을 작성하고 채무자의 주소로 보내야하는데 어디로 보내야 할지 애매하다. 실제 살고 있는지 없는지는 중요하지 않다. 등초본상 등록 주소지에 보내면 된다. 이를 위해서는 집행관으로부터 '보정명령'이 필요하다. 방문해서 사건 번호등과 유체동산 매각을 위한 내용증명 목적으로 채무자 주소확인을 요청하면 보정명령서를 발급해 준다. 이를 가지고 가까운 행정센터를 가면 채무자의 등초본을 발급받을 수 있다. 이를 가지고 법원 우체국으로 가서 내용증명을 보내면 된다.

1-3 유체동산 경매 신청

1주일의 기한동안 답변이 없으면, 동산에 대한 경매를 진행하면 되지만 신청은 미리해도 된다. 어차피 연락올일이 만무하다. 연락이 되었던 채무자인 경우에는 이후 취하하면 그만이다. 보내고 나서 내용증명 2 통과 집행관 사무실에 비치된 유체동산 매각(경매) 신청서를 작성하고 수입인지(1000원)를 첨부하여 제출하면 된다. 신청서 내용에는 강제집행이나 내용증명과 마찬가지로 채권자(본인) 채무자(물건주인)의 인적사항을 적고 아래쪽에 보관에 대한 내용과 연락등이 닿지 않아 채권자가 그 비용을 지불하고 있는바 경매를 신청한다고 적는다.

1-4 예납 비용

신청서를 내면 집행관사무실에서는 접수증 과 납부증을 준다. 납부증을 들고 법원 은행에 가서 비용을 납부하고 영수증을 가지고 온다. 접수증과 납부증을 집행관 사무실에 제시하면 이후 유체동산에 대한 감정을 한다. 감정평가의 경우 감정평가사를 통해 감정을 하게 된다.

1-5 매각

감정평가 이후 매각까지는 보통 2개월 정도가 소요된다. 매각기일이 지정되면 일반적인 경매 절차와 마찬가지로 기일에 맞추어 경매가 진행 되며, 이 경우 보관 중인 장소로 가서 보관비용 등을 납부해야 한다. 이때 창고사장님과 협의를 잘해서 보관비용 등을 깎는 것도 방법이며, 납부 후 영수증과 감정가비용 등은 경매 이후 낙찰금을 받을 때 상계 처리한다. 비용을 줄일 수 있는 부분은 줄여야 하기 때문이다. 영수증은 집행관이나 담당계장에게 주면 된다. 유찰되거나 금액에 대해 채권자가 낙찰받아 상계처리 하거나 해당 비용을 창고에서 가져가는 대신 유체동산의 처분을 맡기기도 한다. 이로써 탈 많은 짐정리도 끝이다.

1-6 집행비용확정

법적 절차로 보자면, 채무자에게 집행비용에 대한 돈을 받기 위해서는 집행비용확정 신청을 해야 한다. 보관료에 대한 비용도 있고 채무자가 연락이 된다면 반드시 집행비용에 들어간 경비등의 영수증을 첨부해서 신청한다. 이후 확정이 나오면 이를 토대로 채무자에게 해당 비용을 받을 수 있다. 하지만 대체로 강제집행까지 간 경우에는 채무자가 연락이 되지 않기 때문에 매각을 통해 경매 낙찰받은 후 그 비용을 상계 처리하는 것이 대부분이다.

함께 보면 좋은글

내용증명

법원 경매 잔금 납부 전 해야 할 "내용증명" 작성 부터 보내는 방법

글 개요 법원 경매는 민사집행법을 따라간다. 그렇기 때문에 각 종 소송이나 판결문등의 집행권원등 법률적인 용어와 절차들에 대해서도 알아야 한다. 지난 사건 열람기록을 통해 전체적인 물

hwmhsolution.com

인도명령신청

잔금 납부할 때 '인도명령신청" 꼭 해야 하는 이유, 신청방법 까지

글 개요 잔금을 납부하고 소유권 이전을 하게 되더라도 거주자(임차인, 점유자)가 있을 경우 우리는 '명도'라는 행위를 통해 해당 거주자를 퇴거시키고 공실로 만들어야만 비로소 사용 수익을

hwmhsolution.com

점유이전금지가처분

명도를 위한 준비 "점유이전금지가처분" 반드시 신청! 신청 목적 부터 방법까지

글 개요 지난 글에서 원활한 명도를 위해 인도명령신청에 대해 알아보았다. 명도는 사람과의 관계이기 때문에 확정된 문서나 계약이 아닌 이상 그 결과를 단정 지을 수 없다. 구두로 협의 완료

hwmhsolution.com

강제집행

법원 경매 명도의 끝 "강제집행" 신청 부터 절차, 내 물건이 되기 까지

글 개요 법원 경매를 통한 부동산 투자는 문제가 있는 물건을 권리분석을 통해 낙찰을 받고 잔금을 납부하는 행정절차 이후에 명도를 통해서 비로소 사용수익할 수 있다. 명도를 최대한 원활하

hwmhsolution.com

강제집행 신청 부터 절차, 내 물건이 되기 까지 소요 기간

모르페우스 — Thu, 11 May 2023 17:47:17 +0900

글 개요

법원 경매를 통한 부동산 투자는 문제가 있는 물건을 권리분석을 통해 낙찰을 받고 잔금을 납부하는 행정절차 이후에 명도를 통해서 비로소 사용수익할 수 있다. 명도를 최대한 원활하게 진행하는 방법에 대해서는 지난 글을 통해 알았을 것이다. 명도라는 것은 사는 사람 그것이 임차인일 수도 채무자일 수도 있다. 관계와 상관없이 우리는 빠르게 해당 물건을 사용수익가능한 상태로 만들어야 그를 통한 수익을 낼 수 있다. 하지만 협의와 인도명령신청 등의 행정수단을 동원하더라도 명도가 어려운 상황이 되면 오늘 알아볼 '강제집행' 절차까지 갈 수 밖에 없다. 공매든 경매든 결국 명도에 관한 협의가 되지 않는다면 '강제집행'인 것이다. 오늘은 '강제집행'이란 무엇이고 어떻게 신청하고 진행되는지에 대해 알아보겠다.

목 차

1. 강제집행

강제 집행이란 국가 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차라고 할 수 있다. 우선 강제집행을 위해서는 집행문을 위한 집행권원이 필요하다. 이 경우 경매와 공매 모두 동일하지만, 명도소송을 통해 집행권원을 받아야하는 공매와 다르게 법원 경매의 경우 앞서 말한 인도명령제도를 통해 '인도명령 결정문 정본'을 통해 별도의 명도소송 없이 가능하다. 강제집행은 통상적으로 빠르면 3~4주 정도 집행될 수 있다.

1-1 집행권원

집행권원이란 강제집행절차에 들어가기 위해 필요한 것으로, 공적인 기관(법원)이 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여한 공정증서로, 보통 판결문이라고 보면 된다. 부동산 인도를 위한 강제집행으로도 쓰이지만 모든 사법절차의 후속단계로 이를 통해 강제 경매의 진행으로도 쓰인다. 위와 같이 법원 경매의 경우 '인도명령 결정문 정본'이 집행권원으로 별다른 판결 없이 강제 집행이 가능한 것이다.

1-2 절차

인도명령 결정문이 있으면 강제집행을 진행 할 수 있다. 강제 집행의 절차는 아래와 같다.

강제집행	1. 신청	1-1 송달증명원 발급 - 인도명령결정문 송달 후, 해당 경매계 방문 송달 증명원 발급 1-2 강제집행 신청 - 관할법원 집행관 사무실 방문 신청 - 인도명령 결정문 정본, 송달증명원, 강제집행신청서 제출 1-3 집행비용 예납 - 강제 집행 신청 후, 접수증(강제 집행 사건번호 기재)+ 예납 서류(건물에 따라 금액 책정) 법원 은행에 비용 납부
	2. 계고	2-1 집행계고 강제 집행전 집행관이 현장에 방문 점유자와 합의 1~2주정도 기간 소요, 계고장 부착 2번에 걸처서 진행
	3. 집행	3-1 노무비 납부 집행계고에 불응 할경우 강제 집행 노무비 예납(부동산 크기,용도따라 상이) 3-2 1차 강제 집행 집행날 거주자 있을 경우 집행(강제 개문시 비용추가) 거주자 부재시 다음 차수로 넘어가고 비용 추가(30%비용) 3-3 2차 강제 집행(부재할경우) 강제 개문 및 강제 집행(증인 필요, 열쇠공) * 물건등이 있다면 이사를 위한 이사비용 추가, 소유자(낙찰자)가 선납 후에 전 거주자에게 받는 형식

크게 신청, 계고, 집행의 절차로 진행 된다 이후 물건이 있다면 해당 물건에 대한 처리를 위해 최고서 발송 및 가져갈 의사가 없을 경우 매각 등의 절차가 있다. 다음 글에서 이 부분은 다루도록 하겠다.

1-3 강제집행신청서

강제 집행 신청서는 법원 내에도 비치 되어 있지만 미리 아래 양식을 다운로드해서 작성 후, 송달 증명원 발급 및 신청하러 법원 방문 시 지참하도록 한다.

강제집행신청서 양식 다운받기

▽

강제집행신청서(양식).hwp

0.06MB

작성방법은 어렵지 않다. 채권자란에 본인 인적사항을 기재하고 채무자란에는 '인도명령결정정본'을 참고하여 적는다. 전화번호는 없을 경우 적지 않아도 된다. '집행목적물 소재지'는 부동산 강제 집행의 경우 동일한 건물이기 때문에 같음으로 체크한다. 집행권원은 '인도명령결정정본'이 된다. 집행방법에는 인도명령을 기초로 한 인도가 목적이기 때문에 '부동산인도'에 체크한다. 청구금액은 채권이 아닌 부동산이기 때문에 공란으로 두고 날짜와 채권자 날인 예납비용을 돌려받을 계좌 정보 그리고 날인하는 곳에 날인하면 된다. 이후 위에 있는 절차대로 신청하면 되는데 보통 10만 원에서~30만 원 사이이다.

1-4 참고할 사항

강제집행 신청 및 집행까지의 경우 절차상은 큰 어려움이 없다. 하지만 반드시 알아두어야 하는 것이 있다. 위에 말한 부재 시 그리고 안에 물건이 있을 때의 비용이다. 이사비용과 이사를 하는 인원들 10명만 하더라도 100만 원이다. 그 외 강제개문 시 비용 이후 물건을 넣어둘 창고, 보관료 등 전부 낙찰자가 내야 하는 돈이다. 예납비용의 경우 향후 돌려받는다고 하지만 실무에서는 그냥 내가 내는 비용이라고 생각하면 된다. 그렇기 때문에 정말 연락이 안 되고 협의가 안 되는 상황이 아니라면, 최소한 안에 있는 집기류 등의 처분에 대한 부분을 어느 정도 협의가 필요하다. 어느 하나 마음대로 처분할 수 없다. 이 부분에 대해서는 다음글에 다루도록 하겠다. 또한 부동산 중에서도 주거시설에 대한 부분만 이 정도이지 상가 건물이나 특수목적의 건물 카센터 가구판매 시설 같은 경우 더 많은 비용이 소요될 것이다. 문제는 이런 것들의 처분을 개인적으로 하는 것이 아닌 집행관이 노무사 등을 통해 비용을 산출하고 그것을 고지받아 낙찰자는 납부하여야 한다. 따라서 신청 시에는 1차 집행에 대한 비용을 내고 집행 일어날 전까지 연락을 취해보고 안되면 당일날 물건 등을 파악해서 다시 한번 협의해야 한다. 여기까지 왔다면 이미 끝까지 간 것이지만 괜찮다. 반대로보면 온전히 내 물건을 사용 수익 할 수 있다는 말이다.

내 물건의 사용수익을 위한 절차 '명도'

" 알고 보면 어렵지 않다. 경매의 꽃" 명도 하는 방법

hwmhsolution.com

잔금 내는 날 잊지 말아야 할 것 '인도명령신청'

잔금 납부할 때 '인도명령신청" 꼭 해야 하는 이유, 신청방법 까지

hwmhsolution.com

잔금 내는 날 잊지 말 것! '점유이전금지가처분'신청의 모든 것

명도를 위한 준비 "점유이전금지가처분" 반드시 신청! 신청 목적 부터 방법까지

hwmhsolution.com

권리 분석 시 제일 중요한 '임차인'의 모든 것

"대항력? 최우선 변제 되는 권리?"임차인에 대한 모든 것

글 개요 법원 경매를 하다 보면 선순위임차인, 최우선변제요건, 대항력 있는 임차인 같은 용어들을 많이 볼 수 있다. 아파트, 빌라 같은 물건부터 상가, 공장등의 물건에서도 볼 수 있다. 토지 외

hwmhsolution.com

잔금 납부일 점유이전금지가처분 반드시 신청! 신청 목적 부터 방법까지 명도를 위한 준비

모르페우스 — Tue, 9 May 2023 12:17:50 +0900

글 개요

지난 글에서 원활한 명도를 위해 인도명령신청에 대해 알아보았다. 명도는 사람과의 관계이기 때문에 확정된 문서나 계약이 아닌 이상 그 결과를 단정 지을 수 없다. 구두로 협의 완료 했다 해서 그것이 원활한 명도로 이어지지 않기 때문이다. 법을 모르고서 마냥 버티는 점유자도 있을 수 있지만, 알기 때문에 이사비 명목으로 많은 금액을 원하기도 한다. 그렇기 때문에 법원경매에서 할 수 있는 행정적 수단은 신청을 해놓고 이후 점유자와 만남을 추천한다. 지난 글에서 알아본 인도명령 신청과 더불어 잔금일날 신청해야 하는 것이 있다. 바로 "부동산점유이전금지가처분"이다. 점유이전금지가처분이란 무엇인가 알아보고 왜 해야하는지 이후 어떻게 활용될 수 있는지 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 부동산점유이전금지가처분

부동산점유이전가처분이란 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 해당 목적물의 인적,물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분이라고 법에서는 정의하고 있다. 즉 위장세입자나 다른 사람에게 해당 물건을 넘기지 말라는 의미로 실무에서는 보편적으로 소송까지는 가지 않는다. 명도를 위한 과정이라고 생각하면 된다.

1-1 신청 시기

가처분 신청은 인도명령과 마찬가지로 잔금일날 납부하는 것이 좋다. 가처분에 대한 기한은 따로 없지만 소유권이 이전되고 등기되는 동안 점유자(채무자)가 본인 재산을 빌미로 해당 물건을 임의 처분 할 수 있기 때문이다. 또한 이 경우 채무자가 아닌 세입자와의 문제도 발생할 수 있을 가능성이 있기 때문에 향후 상황을 예측하지 말고 할 수 있는 수는 미리 신청해놓아야 한다.

1-2 신청 절차, 제출서류

가처분 신청서는 양식 파일을 다운 받아서 해당 예시를 참고해서 작성한다.

가처분신청서.hwp

0.01MB

가처분신청서 예시 바로가기

▽

가처분 신청서에는 채권자 와 채무자의 인적사항을 기재하고, 목적물의 가액을 입력해야 한다. 토지의 경우 토지가액= 개별공시지가*면적(제곱미터)*50%이다. 건물의 경우 시가표준액의 50%이다. 공시지가 정보는 아래를 참고하자.

▽

신청 취지와 신청 이유를 적어야 한다. 여기서 신청취지란 권리보전을 위한 내용을 적어야 한다. 가처분을 통해 구하려는 그 내용을 말하며, 권리를 보전하기 위해 필요한 내용을 적는다(예시참고). 신청이유는 신청취지를 구하는 근거로서 피보전관리의 존재 즉 본인의 자격에 대한 소명, 낙찰자 및 소유권자임을 적시하고 보전의 필요성을 적어야 한다. 여기서 보전의 필요성은 점유자(채무자)의 점유 사실과 이전할 경우의 문제 소지에 대한 내용을 적는다(예시참고). 신청서를 작성하고 인도명령 제도와 마찬가지로 부동산 목록, 등기부등본과 과세대장등본(목적물가액 산출 근거자료)를 첨부한다. 그리고 수입인지(1000원)를 구입해 신청서에 부착하고, 송달료 예납 영수증(3회에 해당)과 함께 신청 접수 하면 신청 절차는 끝이 난다.

1-3 이후 절차

신청이 합당하다고 판단되어 신청이 완료되면 5일 이내 담보제공명령서가 나온다. 이는 채무자가 아무 이유 없이 손해를 입는 피해를 막기 위해 가처분이 잘못된 것일 때, 채무자의 피해를 회복할 수 있도록 신청자가 담보를 제공하는 것으로 금융기관 또는 보험회사와 지금 보증위탁계약을 체결한 후 법원에 제출하면 된다. 계약 시 필요서류는 아래를 참고하고 보험증권 회사는 많으니 아래 링크 외에도 검색해 보기로 한다.

보증보험 계약 체결 하기

▽

계약 체결 후 보험증권을 법원 신청과에 제출한다. 이후 해당 가처분에 대한 결정문이 내려지고 목적물 소재지 관한 법원의 집행관이 집행위임을 하고 가처분을 집행하게 되는데 이때 특별송달과 마찬가지로 집행관 수수료를 납부해야한다. 납부 후 배정이 되면 집행일시가 정해지고 채무자에게 결정문을 전달하게 된다. 가처분 신청은 말 그대로 해당 목적물의 보전을 목적으로 하지만 실제로는 본 사건으로 소송이 이어지지는 않고 원활한 명도를 위해 대항력 없는 임차인과 점유 중인 채무자를 심리적으로 압박하고 향후 이행절차를 각인시키는 데에 그 목적이 있다. 두 신청에 대한 문서가 송달되고 연락이 없다면 채무자를 만나서 협의하고 이후 협의결과에 따라 강제 집행으로 까지 가게 될 수도 있다. 시간이 길어지도라도 우리는 아쉬울 것이 없다 저번처럼 온전한 사용 수익은 되지 않겠지만 불법 수익 사용에 대한 비용 청구를 할 수도 있다. 뭐가 되었든 시간이 걸릴 뿐 좋은 부동산의 이미 당신의 것이다.

함께 보면 좋은글

▽

명도쉽게하는법

" 알고 보면 어렵지 않다. 경매의 꽃" 명도 하는 방법

hwmhsolution.com

내용증명보내는법

법원 경매 잔금 납부 전 해야 할 "내용증명" 작성 부터 보내는 방법

hwmhsolution.com

인도명령신청 하는 방법

잔금 납부할 때 '인도명령신청" 꼭 해야 하는 이유, 신청방법 까지

hwmhsolution.com

낙찰 후 잔금 납부 그 모든것

"법원 경매 낙찰 후 잔금 납부 방법, 유의 사항, 반드시 해야 하는 이유"

글 개요입찰하고 낙찰을 되었다고 온전한 나의 소유가 된 것이 아니다. 보통 등기부등본에 소유권변경으로 등기됨으로써 나의 소유로 바뀐다. 일반적으로 법원 경매에서는 등기이전 잔금 납부

hwmhsolution.com

임차인에 대한 권리분석

"대항력? 최우선 변제 되는 권리?"임차인에 대한 모든 것

hwmhsolution.com

잔금 납부할 때 인도명령신청 꼭 해야 하는 이유, 신청 방법 까지

모르페우스 — Mon, 8 May 2023 14:23:14 +0900

글 개요

잔금을 납부하고 소유권 이전을 하게 되더라도 거주자(임차인, 점유자)가 있을 경우 우리는 '명도'라는 행위를 통해 해당 거주자를 퇴거시키고 공실로 만들어야만 비로소 사용 수익을 할 수 있다는 것을 알았다. 이 명도라는 것은 사람과 연관돼있는 것이기 때문에 감정적일 수도 있고 상황에 따라 쉽게 끝날 수도 어려운 상황에 놓일 수도 있다. 우위는 낙찰자가 가지고 있는 것이라고 했었다. 우리는 시세보다 저렴하게 물건을 취득했기 때문에 얼마든지 명도에 대해 유연해질 수 있다. 그리고 잔금 납부일 명도에 대해 구두로 이야기를 했던 거주자와 상황이 끝난 상황이든 거주자가 불분명한 상황이든 이용해야 하는 제도가 있다. 그것이 바로 오늘 알아볼 '인도명령'제도이다. 공매와 달리 법원 경매는 이 인도명령을 이용해서 거주자와 비교적 쉽게 명도를 할 수 있다. 이 '인도 명령 제도'란 무엇이고 어떻게 신청할 수 있는지 알아보자.

목 차

1. 인도명령

1-1 정의

인도명령신청 제도 란 낙찰자(매수인)가 매각대금을 완납한 뒤 해당 물건의 거주자(채무자, 임차인) 등에 대해 부동산을 인도(명도)할 것을 구할 수 있는 제도이다. 거주자(채무자, 임차인) 등이 인도하지 않을 때에는 집행법원에 신청하여, 해당 물건을 인도받을 수 있게 하는 것이 목적이며, 이를 통해 후에 '강제집행'을 행사할 수 있는 효력을 지닌다.

1-1 신청 시기

인도명령 신청은 해당 부동산의 잔금 납부후 6개월 이내에 신청해야 한다. 이 기간을 초과하였을 경우, 명도소송을 통해 해당 물건을 인도받아야 한다. 따라서 실무에서는 잔금 납부일날 인도명령을 함께 신청해야 한다. 인도명령을 신청한다 하더라도 바로 강제집행으로 넘어가는 것이 아니기 때문에 도의적인 문제를 떠나서 구두로 협의했다 하더라도 원활한 명도를 통해 해당 부동산을 사용 수익하기 위해서는 신청을 해야 한다. 또한 부동산 점유이전금지 가처분 신청도 같이 해놓는다. 이부분은 다음 글에서 다루도록 하겠다.

1-3 신청방법

인도명령신청을 하기 위해서는 아래의 필요서류 및 금액이 필요하다.

해당 법원 민사집행과에 비치된 "부동산인도명령신청서"를 작성한다. 아래에서 다운로드하여도 된다.

피신청인(거주자, 점유자, 채무자)을 모른다면, 해당 물건지 행전센터에 가서 부동산에 대한 전입자를 열람한다. '등기부 등본'과 신분증을 제출하고 '주소별 세대열람'을 통해 해당 전입자를 확인한다.

▽

부동산인도명령 신청서.hwp

0.01MB

해당 사건 번호와 신청인 그리고 거주자(채무자, 임차인)의 내용을 적고 '신청이유'란의 해당하는 부분은 체크한뒤 서명 하면 된다. "등기부 등본"과 "부동산의 목록"은 따로 출력해놓은 곳이 없다면 '인터넷등기소'에서 출력한다. 부동산 목록은 낙찰되었을 때 받았던 표시목록 서류이다.

▽

'인도명령신청서'를 작성하고 필요서류들이 구비되었다면 수입인지를 구매하고, 신청서에 붙인다. 그리고 은행에 가 인도명령에 관한 송달료를 납부하고 영수증을 신청서에 같이 놓는다. 신청 접수 하고 5~7일 결정이나서 완료가 되면 이해관계인 모두에게 송달이 된다. 해당 거주자가 불분명하거나 부재중일 경우에는 '특별송달'을 신청한다.

1-4 특별송달

특별송달은 우편물을 집행관이 직접 송달하는 것을 말하며, 가능한 시간대를 참작하여 주간, 야간 및 공휴일 특별송달 중 택해야 한다. 인도명령 결정문이 나오고 나서 신청 가능하며, 마찬가지로 수입인지를 사서 특별송달신청서에 부착해야 한다. 또한 집행관의 수수료도 지급해야 한다. 순서는 아래와 같다.

내용증명 작성 부터 송부까지 잔금 납부 전 보내야 하는 이유

모르페우스 — Thu, 4 May 2023 13:04:23 +0900

글 개요

법원 경매는 민사집행법을 따라간다. 그렇기 때문에 각 종 소송이나 판결문등의 집행권원등 법률적인 용어와 절차들에 대해서도 알아야 한다. 지난 사건 열람기록을 통해 전체적인 물건에 대한 경매에 나오기까지의 과정 숨은 기록과 임차인들의 정보 등을 알 수 있기 때문이다. 과거 사실을 아는 게 뭐가 중요한가 생각할 수 있지만 지난 글에서 봤던 것처럼 부동산의 가치는 사람이 만드는 것이기 때문에 결국 그 사람과의 관계성 또는 채무자의 정보 또한 권리분석에 필요한 부분이며, 나아가서는 전후 사건을 알게 됨으로써 현재 임차인에 대한 정보를 알아볼 수도 있다. 각종 정보등과 임장을 통해 권리분석과 임차인에 대한 사항을 확정 지었다면 후에 임차인의 명도를 해야 한다. 저번글에서는 명도에 대한 전체적인 순서 절차나 명도 자체에 대한 글이었다면, 오늘 알아볼 '내용증명'은 실무적인 부분에서 명도를 하기위한 그 첫 번째라고 할 수 있다.

목 차

1. 내용증명

내용증명은 "내용증명우편"으로 어떠한 사항에 대해 공공기관인 우체국을 통해 보냄으로써 그 우편을 송달하였다는 증명을 남기는 것이다. 즉 내가 어떠한 사실과 내용에 관해 상대방에게 보냈고 그 상대방이 그 우편물을 받았다는 등의 사실증명, 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기등을 우체국을 통해 증명 받는 것이라고 볼 수 있다.

1-1 목적

내용증명은 낙찰전,후 명도를 하기 위한 목적으로 거주자에게 낙찰사실을 알리고 인도명령신청 전 어느 정도의 임차인에게 기한들을 명시함으로써 퇴실에 사항을 인지시켜 주기 위함으로 쓰인다. 내용증명 자체는 법적인 효력이 없으나 직접 찾아갈 필요 없이 연락을 손쉽게 할 수 있다. 또한 현재 거주자의 성향을 파악하는 데에도 도움이 된다.

1-2 작성방법

내용증명을 작성하는 작성양식은 따로 정해져 있지 않다. 중요한건 어떤 내용증명이건 내가 상대방에게 인지시키고자 하는 사실 내용과 향후 진행 및 협의되는 사항에 대해 알려줄 수 있는 내용이면 된다. 상단에는 발신인과, 수신인의 정보

내용에는 해당 부동산의 내용, 사건번호 낙찰에 따른 내용 공유, 현재 거주자의 사항 퇴거해야하는 법률근거 등을 적는다. 그 아래에는 원하는 부분을 정하면 된다. 이사시기등에 대한 내용과 시기 준수시 비용지원 등에 대한 내용, 명도절차에 대한 내용 지켜지지 않을 경우 인도명령 강제 집행의 절차 부당이득금의 청구 같은 것들이다. 아래 부분에 불이익에 대한 사항이나 법적 절차를 적는 것이 좋다. 아래의 예시를 참고만 한다. 빨간색 부분은 해당 물건에 따라 바꾼다.

위의 내용증명을 본인의 스타일 대로 각색하고 활용한다.

내용증명양식예시.hwp

0.07MB

1-3 절차

내용증명 송부는 간단하다. 근처 우체국을 방문해서 "내용증명" 송부하러 왔다고 말한다. 위에 작성한 문서를 3통 제출 하면, 한 부는 보내는 사람, 한 부는 수취인에게 한부는 우체국에서 보관하게 된다. 그렇게 되면 등기우편으로 발송되고 수취인에게 도달하였을 때부터 송달완료된 사실에 관해 알림을 알아볼 수 있다.

1-4 송달이후

송달 이후에 보통 현재 거주자에게 연락이 온다. 연락이 오지 않았어도 걱정할 필요가 없다. 찾아갈 필요도 없고 잔금 납부 시 인도명령과 점유이전금지가처분을 신청한다. 만약 연락이 왔다면 미리 준비해 놓은 대본에 맞추어 이야기를 한다. 미리 만들어놓은 대본이란 이사날짜, 지원할 수 있는 이사비용의 상한선, 이후 인도명령등의 절차에 관한 사항이다. 자연스럽게 이야기하면 되지만 현 상황에 대해 물어보면 최대한 쉽게 이야기 하고 정해진 날짜까지 퇴거하는 부분을 언급한다. 이부분을 좀 타이트하게 먼저 이야기 하면 거주자 쪽에서 먼저 언제 정도까지 나가겠다고 이야기를 할 것이다. 실제로 주거자들은 대부분 이사비명목도 어느 정도 알기 때문에 이 단계에서 언제까지 나가겠으니 얼마 달라고 할 것이다. 이 부분에 대한 내용에 감정소모 할 필요 없이 정한 금액 상한선을 넘어선다면 생각해 보겠다고만 말하고 위에서 말한 대로 이후 내용증명을 보낼 필요는 없다. 명심하자 급한 것은 거주자이지 절대 낙찰자가 아니다.

함께 보면 좋은 글

명도

" 알고 보면 어렵지 않다. 경매의 꽃" 명도 하는 방법

hwmhsolution.com

임차인

"대항력? 최우선 변제 되는 권리?"임차인에 대한 모든 것

hwmhsolution.com

전세권과 임차권

"잘 못 알면, 보증금 못 돌려 받는다."전세권 과 임차권

hwmhsolution.com

공매 란? 온비드 이용방법 부터 법원 경매와의 차이점

모르페우스 — Wed, 3 May 2023 14:39:17 +0900

글 개요

부동산을 취득하는 방법에는 여러 가지가 있다. 일반적인 매매를 통해 취득하는 방법과 지금까지 알아본 법원경매를 통해 취득, 그리고 오늘 이야기해볼 '공매'를 통해 취득하는 방법이다. 어느 방법이나 부동산을 취득하는 방법일뿐 어떤 게 더 싸다, 더 좋다고 말할 수 있는 것은 아니다. 우리는 넓은 의미에서 부동산 투자자이다. 부동산에 투자해서 수익률을 내는 것이 목적이다. 부동산이 좋다면 어떤 방법이 로든 가장 저렴한 가격으로 취득을 해서 많은 수익률을 내는 것이다. 그런 의미에서 매매는 시세대로 받으니 수익률이 작다고 할 수도 있다. 하지만 급매로 나오는 물건이나, 수요가 적고 공급이 많아지는 시기 즉 금리가 오르거나 시장이 좋지 않은 시기에는 매매로도 얼마든지 저렴하게 살 수 있다. 이 경우에는 2년 전 시세인 경매 물건보다 매매물건이 싸질 수도 있기 때문이다. 그렇기 때문에 우리는 경매, 매매 나눌 것이 아니라 적재적소에 선택하여 물건을 취득해야 한다.

목 차

1. 공 매

공매란 세금 체납등으로 체납자들한테 받을 돈을 공공기관이 매각해서 바꾸는 경매라고 생각하면 된다. 그리고 공공기관들이 매각한 물건을 경매를 통해 현금화 해서 세금을 충당하는 데에 그 목적이 있다. 이 매각 물건들을 올려주고 관리해주는 곳이 있는데 그곳이 '한국자산관리공사' 이른바 캠코라고 하는 곳이다. 공매는 이런 체납 물건들 외에도 신탁회사에 맡겨진 물건들도 있다. 또한 공공기관이나 정부기관에서 사용 연한이 지나거나 불용 처리된 물건들도 나온다.

1-1 공매와 법원 경매와의 차이

위에서도 간략하게 이야기 했지만 공매의 경우 체납으로 인한 가압류 압류등으로 공공기관에서 매각한 물건이 많다. 일반적인 금융회사의 근저당으로 인해 나오는 법원 경매와는 차이가 많다고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 공매는 국세징수법을 법원 경매는 민사집행법을 따라간다. 또한 매각물건만 있는 법원 경매 물건과는 다르게 주차장, 아파트, 공공기관건물의 임대형태 물건들도 많이 나온다.

1-1-1 인터넷입찰

공개입찰 형식의 매각당일 법원에 나와서 입찰해야 하는 법원 경매와 다르게 공매 물건은 인터넷 입찰이 가능하다. 최저 입찰 방식은 동일하며, 공매는 하루가 아닌 정해진 기간 내에 입찰하고 기간 이후 낙찰자가 선정되는 방식이다. 물건에 따라서 사용계획서 등을 제출하여야 한다. 또한 경매계에서 진행하는 법원 경매와 다르게 매각 물건에 대한 담당자가 각 물건별로 기관별로 다르기 때문에 해당 물건에 대한 설명 또한 자세하게 들을 수 있고, 임장시에도 관련 담당자가 동행해서 자세히 볼 수 있다는 부분이 다르다.

1-1-2 인도명령제도

공매는 인터넷입찰로 인하여 입찰의 편의성도 좋고 담당자로부터 자세한 이야기도 들을 수 있어서 권리분석이나 임장시에도 많은 자료와 도움을 받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 문제는 법원경매와 다르게 '인도명령제도'가 없다. 지난 글에서 법원 경매의 경우 해당 물건 취득후 명도시 어려움이 있다면 인도명령제도를 통해 계고를 하고 이 인도명령을 통해 강제집행까지 가능 하다고 알았다. 따라서 내용증명과 인도명령만으로도 명도시 불가피한 감정소모와 시간 그리고 비용을 아낄 수 있다. 반면에 공매는 이 인도명령제도가 없기 때문에 명도소송을 진행해야한다. 명도소송을 통해 판결물등의 집행권원이 나와야지만 이를 통해 강제 집행을 할 수가 있다. 그렇기 때문에 권리분석상 나오지 않은 임차인등의 보증금들, 권리들로 인하여 명도시 어려움을 겪을 수 있다.

1-1-3 물건의 종류

법원 경매에서는 물건을 크게 부동산 동산으로 나뉘며, 동산의 경우에는 차량, 중기, 선박등의 물건들이 있다. 공매는 이런 기본적인 부동산, 동산의 종류가 다양하다. 공공기관 물건인 파출소나 소방서, 우체국등의 건물들이 나오기도 하고, 고등학교 매점, 교도소 직업훈련소, 군대 판매시설 등 다양한 부동산 종류가 있으며, 동산에도 경찰차로 쓰던 자동차, 오토바이등부터 유가증권, 기계, 회원권 심지어 금팔찌등 귀금속, 아이팟까지도 나온다. 또한 구리등의 원자재, 기판 등의 일괄 매각을 통해 재활용할 수 있는 원자재 가공물들 까지 한정적인 법원 경매 물건에 비해 다양하다고 볼 수 있다.

1-1-3 절차

공매의 절차는 법원 경매와 유사 하지만 큰 차이점이 있다. 공유자 우선 매수신고같은 것이 없고 차순위 매수자 신고등도 없다 또한 일주일단위로 유찰이 된다는 것이다. 월요일부터 ~수요일까지 입찰기간을 정하고 목요일 결과가 공고되고, 입찰자가 없으면 다음 주에는 10%가 떨어진 가격으로 공고된다. 대신 50%까지 떨어지면 재선정을 해서 재공고 된다. 매각 부분에서도 차이가 있다. 세금의 징수가 목적인 공매이기 때문에 체납자가 확정 전까지 세금을 낸다면 공매는 취소된다. 반면 확정 이후의 경우 낙찰자의 동의를 받아야 한다. 또한 잔금납부의 경우에도 3천만 원 미만일 경우 결정 이후 7일 이내, 이상일 경우 30일 이내 납부해야 한다. 기간이 지났어도 경매와 달리 지연에 따른 이자도 납부할 필요가 없다. 기한이 넘어가면 재공고 절차에 들어가고 납부 이후 60일 이내 등기를 마치면 공매절차는 완료가 된다.

1-2 온비드

위에서 공매는 인터넷 입찰로 입찰을 한다고 했다. 그렇다면 어디서 입찰을 할 수 있는 것일까? 여러 경매사이트가 있는 법원 경매 사이트와 다르게 공매는 물건을 보고 입찰 할 수 있는 캠코에서 관리하는 웹서비스가 있다 그것이 바로'온비드'이다. 온비드는 PC 로도 볼 수 있고 스마트 폰에 어플을 다운 받아서도 볼 수 있다.

온비드 바로가기

▽

온비드 메인 화면 이다. 우선 회원가입을 하고 향후 입찰등을 위해 인증서를 연동한다(네이버인증서등).

부동산과 동산으로 큰 카테고리가 있으며, 여기서는 부동산에 대해서만 예를 들어 보겠다.

부동산의 물건검색탭으로 들어간다. 해당 화면에서는 소재지기준으로 물건을 볼 수가 있으며, 또 각 용도에 따라 면적과 입찰가에 따라 검색할 수 있다. 여기서는 대전광역시 소재에 주거 건물에 대해서 검색해 보겠다.

물건이 3개 나온다. 하나는 이중 첫 번째 반석동 물건을 보도록 하겠다. 상세이동을 하면 이 부동산에 대한 정보가 나오고 공고이동을 하면 해당 물건의 공고페이지가 나온다. 공고페이지에는 공고문을 다운로드할 수 있으며 해당 부동산의 표시 외 입찰방법 등을 볼 수가 있다. 그 밖에 해당 기관에서 요구하는 추가 첨부 서류등이 기재되어 있으니 입찰 전 공고문은 무조건 다운로드하여서 확인하여야 한다.

상세이동 페이지에는 물건 정보등과 감정평가서 임차인 정보 권리분석 자료등이 있다. 해당 문건들을 통해 권리분석을 해보고 필요 문의사항을 정리해서 담당자정보에 기재되어 있는 전화번호로 전화해서 문의하면 된다. 또한 임장시에도 인접한 담담 기관의 담당자가 배정되어서 나오니 무턱대고 임장을 가지 말고 담당자를 대동해서 임차인이 없으면 해당 물건을 볼 수 있다. 임장 후 입찰은 간단하다 아래 입찰 버튼을 눌러 본인인증을 하고 납부방법 선택 후 보증금(입찰가 10%) 납부하면 끝이다. 이후 입찰한주 낙찰 결과를 알 수 있다.

공매는 이처럼 법원 경매에 비해 입찰의 장벽이 쉬운 장점이 있다. 온라인으로 진행하니 손으로 실수 할 수 있는 부분들을 방지할 수도 있고 담당자와 통화를 통해 해당물건의 자세한 사항을 상담받을 수도 있다. 또한 법원 경매의 비해 아직은 경쟁률이 높지 않아 원하는 가격에 물건을 취득할 수 있다는 것도 장점이다. 하지만 위에서 말한 대로 권리분석이나 명도에 어려움이 있을 수 있으니 조심하여야 한다.

함께 보면 좋은 글

법원 경매의 정의와 종류

"나도 할 수 있을까?" 법원 경매의 정의와 종류

hwmhsolution.com

법원 경매의 절차

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

법원 경매 권리분석 말소기준권리

"인수 와 소멸되는 권리" 말소기준권리의 기준, 분석하는 방법

hwmhsolution.com

법원 경매 명도

" 알고 보면 어렵지 않다. 경매의 꽃" 명도 하는 방법

hwmhsolution.com

소득세 란? 임대 사업자라면 반드시 알아야 할 부동산 임대 세금 "

모르페우스 — Tue, 2 May 2023 15:49:12 +0900

글 개요

지난 글들을 통해 경매물건을 취득했을 때 내야 하는 '취득세' 보유에 따라 내야 하는 '재산세', 9억 원 이상 주택에 부과되는 '종합부동산세' , 부동산을 팔았을 때 내야 하는 '양도소득세'까지 배웠다. 그러면 부동산 투자의 기본인 보유 했을 때 그 외의 세금을 내야 하는 건 없을까? 오늘 알아볼 '소득세'가 그것이다. 단순 보유가 아니라 상가, 주택 등의 수익형 부동산 즉 월세나 전세등의 수익이 나는 부동산일 경우에 내야 하는 세금이다. 소득세는 다른 세금들과 마찬가지로 부동산에 대해서만 국한되지 않는다. 월급을 받는 사람들은 회사에서, 사업을 하는 사람들은 신고를 통해 소득세를 납부한다. 이번글에서는 이 '소득세'에 대해 알아보고 계산방법, 알아야 하는 이유에 대해서 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 소득세

소득세란 말 그대로 소득에 따른 세금이다. 지난 글에서 배운 '양도소득세'도 마찬가지로 양도에 대한 소득세로 소득세이다. 이렇듯 소득에 대한 세금은 '종합소득세'라고 불린다. 종합소득세는 개인이 1년간의 경제활동으로 얻은 소득에 대하여 납부하는 세금으로써 모든 과세대상 소득을 합산 계산하고 5.1일부터 5.31일까지 신고, 납부하여야 한다.

종합소득세 납부 하기(국세청홈택스)

▽

1-1 과세대상

일반적으로 사업소득, 이자,배당소득, 근로소득, 기타 소득, 연금소득이 대상이며, 연 300만원 이하의 기타 소득 등과 양도소득, 퇴직소득은 종합소득세 합산신고 대상에서 제외 분리과세로 적용할 수 있다. 또한 근로 소득만 있는 사람이 연말정산을 한경우, 수입금액이 7,500만 원 미만 보험 모집인, 계약배달 판매원의 사업소득, 퇴직소득과 연말정산대상 사업소득만 있는 경우 등이 합산신고에서 제외된다.

1-2 임대사업자

주택, 상가에서 월세 등을 받는 임대사업자나 임대인의 경우에도 소득에 해당하기 때문에 과세대상에 포함된다. 하지만 주택수나 금액에 따라 신고대상에서 제외될 수도 있으니 해당하는지 확인해야 한다. 먼저 월세를 받는 경우 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대해서 월세를 받는 경우와 1주택 소유자라도 기준시가 12억 원 이상의 고가 주택을 임대해 월세 받는 경우에는 과세대상에 포함한다.

1주택에 12억 원 미만의 경우 임대소득이 발생하더라도 종합소득세 신고대상은 아니다. 전세의 경우에는 보증금 개념이기 때문에 일반적으로는 신고대상에서 제외되지만, 3 주택 이상 보유자 중 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에는 신고대상에 포함되니 주의해야 한다. 하지만 3 주택이더라도 주택의 가격에 대해 합산이 되지 않을 수 있으니 아래의 표를 참고하자.

유형	과세여부
3주택(109제곱미터 3채) 전세보증금 합계 3억원 초과	과세
3주택(108제곱미터 2채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 1채) 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택(40제곱미터 2억원이하) 제외 2채계산
4주택(109제곱미터 2채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 2채) 전세보증금 합계 3억원 초과	비과세 소형주택 제외 2채계산
4주택(109제곱미터 3채, 기준시가 2억원 이하, 40제곱미터 1채) 전세보증금 합계 3억원 초과	소형주택제외 3채의 보증금 합계 3억원 초과여부

임대사업자의 경우 임대수입금액이 2천만 원 기준으로 이하일 경우 합산신고 대상이 아니기 때문에 이하일 경우에는 분리과세를 선택할 수 있다. 분리과세와 합산과세는 타 소득과 합산되는 경우에 절세의 경우가 발생할 수도 있으니 양쪽 다 계산을 해서 비교해봐야 한다.

1-3 계산방법

'분리과세'와 '합산과세'에 따라 총금액이 다르다. 계산식을 보면 아래와 같다. 예를 들어 분리과세 기준으로 주택임대소득금액은 임대수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액이다. 거기서 비례세율을 곱해서 산출세액을 구하고 세액감면을 빼면 '납부할 세액'이 된다.

분리과세					합산과세(종합소득세)
납부할 세액					납부할 세액
산출세액				-세액감면	산출세액				-세액공제 세액감면
주택임대 소득금액			*14% (비례세율)		종합소득금액			*세율 (누진세율)
임대수입금액	- 필요 경비	- 공제 금액			주택임대 소득금액		+타소득
					임대수입금액	- 필요 경비

1-3-1 임대수입금액

임대수입금액은 월세와 보증금등의 간주임대료를 합한다. 간주 임대료는 (보증금등 -3억 원)의 적수(일정금액에 임대기간을 곱한 수)*60%*1/365*정기예금이자율(전년도예금이자율)-해당사업 이자, 할인료, 배당금 합계액이다.

1-3-2 분리과세계산

필요경비는 분리과세일 경우 임대수입금액*50% 기본 적용 되며, 등록임대주택 요건을 충족하는 경우 60% 적용된다. 등록임대주택의 경우 지차체와, 세무서에 임대사업자로 등록되어 있고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 경우에 해당된다. 기본공제의 경우 분리과세 주택임대소득 제외 종합소득금액이 2천만 원 이하의 경우 기본공제 적용한다. 미동록임대주택일 경우 200만 원, 등록임대주택일 경우 400만 원이다. 분리관세를 식으로 정리하자면 (주택임대소득*14%)- 세액 감면(다른 소득*누진세율)이다. 분리과세의 신고액의 경우 아래 계산기를 통해서 계산할 수 있다.

1-3-3 합산과세계산

합산과세의 경우 임대수익으로만 2,000만 원이 넘는 경우 나머지 금액을 합산해 6~42% 과세된다. 하지만 기본공제(인적공제)를 포함해서 근로소득, 사업소득 등 여러 소득등이 합산되는 전체 소득에 따라 다르기 때문에 여기에서는 다루지 않고 종합소득세율만 제시하고 계산방법은 계산기를 통해 계산을 해보길 바란다.

과세표준	세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
1200만원 초과 4600만원이하	15%	1,080,000원
4600만원 초과 8800만원이하	24%	5,220,000원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	14,900,000원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억원 초과	42%	35,400,000원

임대를 통한 수익이 발생한 경우 금액과 주택에 따라 신고 대상이 되고 분리과세와 합산과세에 따라 절세의 효과도 있다. 주택 임대 총수입이 2천만 원 이하라면 분리과세 방식을 선택하는 게 유리할 수 있고 공동명의의 주택의 임대 소득이 많을 경우에는 본인과 배우자 명의로 2천만 원씩 분리 과세하는 것도 절세의 한방법이다. 그리고 일정 금액의 임대소득이 발생했다면 무조건 임대사업자로 등록하여야 한다. 분리과세일 경우 기본 50%에서 60%까지 추가 공제가 늘어날 수 있기 때문이다. 세금이 늘어난다면 부자가 되어 가는 청신호이다. 세금은 절세하는 것이다. 안 내려고 하지 말고 많이 벌은 만큼 많은 세금을 낼 수 있는 그날이 오길 바란다.

함께 보면 좋은 글

취등록세

"법원 경매 부동산 취득 시 세금 및 비용 총 정리"

글 개요 저번글에서는 낙찰 이후 잔금 납부에 대한 부분을 큰 범위에서 알아보았다. 복잡해 보여도 실제로는 남은 금액을 내고 세금을 지불하고 소유권 이전에 대한 등기 신청을 하는 것이다.

hwmhsolution.com

재산세

"경매 물건 취득 재산에 대한 세금" 재산세 꼭 알아야 하는 이유

글 개요 세금은 법원 경매 외에도 일상생활에서 내는 것들 중에 하나이다. 아직도 세금을 많이 띤다고 불평하고 있다면 반대로 생각해 보길 바란다. 오히려 지금보다 많이 내야 한다고 생각해야

hwmhsolution.com

종합부동산세

경매 물건 취득 후 "종합부동산세" 납세 대상, 계산하는 방법 정리

글 개요 저번 글에서는 부동산 보유 시 내야 하는 기본적인 세금 중 하나인 '재산세'에 대해서 알아보았다. 하지만 재산세는 취득한 재산에 대한 세금이다. 취득세와 같은 개념이다. 어느 정도의

hwmhsolution.com

양도소득세

부동산 세금 폭탄 "양도소득세" 에 대한 모든 것, 꼭 알아야 하는 이유

hwmhsolution.com

양도소득세 에 대한 모든 것, 부동산 세금 폭탄? 꼭 알아야 하는 이유

모르페우스 — Fri, 28 Apr 2023 18:43:17 +0900

글 개요

법원 경매로 물건의 잔금 납부 시, 물건에 대한 비용 외에도 내야 할 세금이 있다는 것에 대해 알았다. 그리고 보유하는 동안에도 추가로 내야 하는 세금도 알게 되었다. 하지만 이것은 법원 경매에게만 국한되는 것이 아니라 일반매매 더 나아가 실생활 어디든 우리의 삶에 있는 것들이다. 저번글에서 부동산 투자의 기본은 장기보유라고 했다. 하지만 살면서 급하게 현금이 필요할 때가 있다. 급한 지병이나 자녀결혼, 사업 실패등 여러 가지 경우가 있을 것이다. 그렇다면 그럴 때 필요한 금액 대비 같은 금액을 이루고 있는 부동산을 매도하면 안 된다. 바로 오늘 알아볼 '양도소득세' 때문이다. 그리고 보유한 기간, 금액에 따라 많은 차이가 있고 자칫하면 필요금액에 미치지 못해 손해 볼 수도 있다. 이번글에서는 '양도소득세'의 정의부터 세율, 계산방법 그리고 알아야 하는 이유에 대해서 정리해보고자 한다.

목 차

1. 양도소득세

1-1 자산의 범위

1-2 양도의 범위

2. 계산법

1. 양도소득세

양도소득세란 토지, 건물 등 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말한다. 양도소득세는 취득일 부터 양도일까지의 소득에 대해서 과세하며, 해당 기간 동안 소득이 발생하지 않았다면 양도소득세가 발생하지 않는다라고 명시하고 있다. 즉 물건을 취득하고 매도 시 돈을 벌었다면 세금을 낸다는 것이다. 법원 경매로 취득한 경우에는 보통 시세보다 저렴하게 취득을 하기 때문에 대부분 양도소득세의 대상이라고 볼 수 있다.

1-2 자산의 범위

양도소득세가 과세되는 자산은 부동산에 관한것들 외에도 주식, 기타 자산, 파생상품, 신탁 수익권등도 있으나 부동산 경매위주로만 정리하자면 아래와 같다.

부동산	토지 일체, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리 , 지상권,전세권등이 등기된 부동산 임차권

1-2 양도의 범위

양도라는 정의는 매도라는 의미라기 보다 소유권이 이전되는 말이다. 하지만 양도로 보지 않는 경우도 있다.

양도로 보는 경우	매매, 교환, 법인에 현물출자등으로 물건이 유상으로 소유권 이전되는 경우
양도로 보지 않는 경우(성립안함)	- 신탁해지등으로 소유권의 원산회복 - 공동소유 토지등 소유자 별 단순 분할 등기 - 환지치분으로 지목, 지번등의 변경 - 배우자, 직계 매매 양도 *이경우 증여세가 과세

2. 계산법

양도소득세는 양도일이 속하는 말일 부터 2개월 이내 신고 및 납부를 해야 한다. 실제로는 보통 부동산 법무사를 통해서 처리한다. 다만 1천만 원을 초과하는 경우 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다. 양도소득세는 산출세액에 감면세액을 빼고 지방세를 더한 것으로 산출세액 순서도를 보면 아래와 같다.

6. 양도소득세	5. 산출세액	4. 과세표준	3. 양도소득	2. 양도차익	1. 양도가액
					-(취득가액)
					-(필요경비)
				-(장기보유특별공제)
			-(기본공제)
		*(세율)
	- (감면세액)
	+(지방세)

1 번부터 5번까지 순서대로 계산해 나가면 양도소득세를 계산할 수 있다. 취득가액은 말그대로 실거래가액이고 취득가액은 취득할 당시의 금액, 그리고 필요경비는 설비비, 개량비, 자본적지출액,양도비등 실제 증비에 의해 계산된 가액의 합계액으로 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비등도 포함된다. 장기 보유 특별 공제는 기준에 의하여 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에 해당된다. 공제액=양도차익*공제율이다. 공제율을 다음과 같다.

구분		보유기간(이상 ~ 미만)
구분		2~3	3~4	4~5	5~6	6~7	7~8	8~9	9~10	10~11	11~12	12~13	13~14	14~15	15
토지, 건물			6%	8%	10 %	12 %	14 %	16 %	18 %	20%	22%	24%	26%	28%	30 %
1세대 1주택	보유	-	12 %	16 %	20 %	24 %	28 %	32 %	36%	40%
1세대 1주택	거주	8%	12 %	16 %	20 %	24 %	28 %	32 %	36%	40%

양도차익에서 위의 장기보유특별공제금을 제하면 양도소득이다. 양도소득에서 기본공제를 하면 과세표준이 되는데 기본공제는 연간 250만원이다. 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 된다. 과세표준에 대한 세율은 아래와 같다.

과세표준	세율	누진공제
1400만원이하	6%	-
1400만원 초과 5000만원 이하	15%	126만원
5000만원 초과 8800만원 이하	24%	576만원
8800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

이렇게 계산된 산출세액에 감면세액을 빼고 지방세를 더하면 내야 할 양도 소득세가 된다. 감면세액이란 전자신고세액과 조세특례데한법 상 감면세액으로, (양도산출세액)*[(감면자산의 소득금액-양도소득 기본공제액)/(양도소득 과세표준)]으로 계산된다. 여기서 감면자산의 소득금액이란 감면율이 적용되는 자산의 양도소득금액을 말한다. 지방세는 지방소득세로 과세표준*0.1로 계산한다. 이렇게 계산하면 양도 소득세는 끝난다. 굉장히 복잡하지만 최소한 한번은 천천히 계산해서 해당 용어들을 정립하길 바란다. 양도소득세는 2년 미만일 경우에는 더 과세가 된다. 따라서 개인인 경우 기본은 2년은 보유해야 한다.

구분	보유기간
	1년 미만	2년미만
1주택	50% *조합원입주권 양도시 70%	40% *60%
분양권	70%	60%
1세대 2주택 이상 (입주권,분양권 포함)	70%	60%
1세대 3주택 이상 (주택, 입주권, 분양권 포함)	70%	60%
비사업용토지	보유기간별 세율 * 지정지역 + 10%p
미등기 양도자산	70&

이렇게 보유기간이 짧을 경우 양도 차익의 반이상을 세금으로 내어야 한다. 단기 매매를 피해야 할 이유중 하나이다. 양도차익이 크지 않기 때문에 많은 물건들을 팔아야 한다. 또한 비사업용 토지의 경우 세율이 다르다. 양도소득세의 세율이나 보유기간등의 법령은 자주 바뀌는 편이다. 다주택자에 대한 기준 등도 그렇다. 이 늙은 법령 개편 시 재 수정 되어야 한다. 하지만 세율이 바뀌는 것이므로 큰 흐름의 계산식은 달라지지 않는다. 따라서 위의 계산의 흐름은 이해해두길 바란다. 직접 계산하지 않고 국세청 계산하는 페이지를 방문하면 양도소득세를 계산할 수 있다.

출처: 국세청

양도 소득세등 각종 부동산 세금이 궁금하다면 부동산 계산기를 활용해보도록 하자. PC 버전은 아래 링크로 모바일은 각각 앱스토어(아이폰), 플레이스토어(안드로이드)에서 다운로드하면 된다.

함께 보면 좋은글

낙찰 받고 끝? 잔금 납부시 내야하는 세금 총정리

"법원 경매 부동산 취득 시 세금 및 비용 총 정리"

hwmhsolution.com

부동산 보유시 내야하는 세금 보유세 제대로 알기- 1 재산세

"경매 물건 취득 재산에 대한 세금" 재산세 꼭 알아야 하는 이유

hwmhsolution.com

부동산 보유시 내야하는 세금 보유세 제대로 알기- 2 종합부동산세

경매 물건 취득 후 "종합부동산세" 납세 대상, 계산하는 방법 정리

hwmhsolution.com

부동산 매도? 단기 매매보다 장기보유가 무조건인 이유

부동산 취득 후 언제 팔까? 절세 되는 매도 시기, 매도 시 유의 사항

모르페우스 — Thu, 27 Apr 2023 15:06:08 +0900

글 개요

법원 경매로 부동산을 취득했다면 팔아야 한다. 그럼 언제 팔 수 있을까? 그리고 얼마나 받을 수 있을까? 취득하고 이런 질문을 하고 궁금하다면 당신은 분명 초보자 이거나 부동산 투자로 돈을 벌지 못할 것이다. 당연히 투자란 수익을 내기 위해 하는 것인데 왜 팔지 말라고 하는 것인가란 의문이 들것이다. 하지만 바로 수익을 내야 하기 때문에 투자대비 수익률을 높이기 위해 팔지 말라고 하는 것이다. 그럼 어떻게 해야 하는 것일까 팔지 말라고 하면 주야장천 몇십 년이고 가지고 있으라는 것인가 바로 그렇다. 오랫동안 보유하고 급한 돈이 필요하다면 그때 파는 것이다.

목 차

1. 매도시기

2. 매도시 유의사항

1. 매 도

매도라는 것은 말 그대로 물건을 파는 것인데 언제 왜 가지고 있으라는 것일까? 거기에는 숨은 한 가지가 있다. 어떤 물건이든지 취득하고 다 보유하라는 말이 아니다. 그럼 매도 시기는 언제 일까? 물건에 따라서 세운 전략은 다를 수가 있다. 그 전략은 입찰할 때까지는 어느 정도 나와야 한다. 지분경매를 통해 이해관계인에게 정리한다거나 공유물 분할 청구소송을 통해 인접 토지주인에게 판다거나, 아파트라면 세입자를 월세로 들일건지 전세로 들일 것인지, 토지라면 건물을 지을 것인지, 건물이 있다면 건물의 리모델링 등은 할 것인지 말 것인지 들일 수 있는 사업은 무엇인지 그런 것들 말이다. 전략이 있고 물건을 취득했다면 그 전략 대로 하면 된다. 위에서 이야기한 팔지 말라는 이야기는 기본은 보유가 원칙이기 때문이다. 몇 건이나 빨리 그리고 많이 파는 것이 부동산 투자의 목적은 아니기 때문이다. 없는 가치에 가치를 부여하고 가치가 오를 때까지 보유하는 것이 기본이라는 말이다. 시세 대비 싸게 취득하였더라도 그렇게 정신없이 입찰해서 개수에 충족하다가는 큰돈을 벌지 못한다. 직장생활을 그만두고 전업 투자자라면 더욱 그렇다. 여유 있는 삶을 꿈꿨는데 더 바빠질 것이다. 이 모든 것의 전제는 좋은 부동산이다. 물론 단기매매로 해야한 경우도 있다. 법인 투자이거나, 부동산이 아닌 동산(자동차, 중기)이다. 법인 투자야 부동산을 법인으로 한다는 것 자체가 물건도 많고 그를 통한 절세가 되기 때문에 그렇다. 초보자를 벗어나 많은 금액과 단기매매를 통한 시세차익을 내고 싶다면 법인 투자를 해야 한다. 동산의 경우 특히나 자동차는 시간이 갈수록 가치가 하락한다. 노후화로 인한 유지보수에 필요한 금액이 증가하기 때문이다. 그렇기 때문에 시세차이를 통한 단기간에 판매를 해야 한다. 많은 사고팔고를 하고 단기매매를 통해 수익을 내고 싶다면 차라리 자동차에 투자를 해라. 정리하자면 매도 시기는 전략에 따라 정하고, 기본적으로는 급한 돈이 필요할 때이다.

2. 매도 시 유의사항

한 달에 팔아야 할 부동산이 3개만 넘어가도 신경 쓸게 엄청나게 많아진다. 그중에 한 곳이 동파가 난다거나 큰 하자가 난다고 하면 파는 돈보다 나가는 돈이 더 많을 수도 있다. 2년을 두고 봐도 주거용으로 가만히 있었을 경우와 단기매매로 몇 건씩 팔았던 돈을 계산하면 과연 어떤 것이 더 많을까? 초보자 기준으로 그냥 가만히 있었을 경우가 더 높다고 확신한다. 수익을 내기 위해 팔지 말라고 하는 말이 이해가 가는가? 그렇다 단기매매로 몇 건을 매도해야지만 돈을 번 거라고 생각한다. 그 말의 뜻을 생각해 보면 현금으로 바꿔야지만 수익이 된다고 생각하는 것이다. 돈은 가치에 대해 공통적으로 쓰는 종이일 뿐이다. 현금으로 보여야지만 그것의 가치가 있다고 생각하는가? 바보 같은 생각이다. 가치가 빠르게 떨어지는 것 하나가 현금이다. 물가가 오르는 것도 바로 돈의 가치가 떨어지는 것이다. 부동산 그 자체의 가치는 우상향곡선을 가지고 상승해왔다. 이전 토지 관련 글을 봐도 불과 10년 만에 그 가치는 몇천 배가 증가했다. 여러 글에서 사람들이 많이 모이는 그런 세계 말고 우리만의 세계에서 물건을 취득했다면 그만큼의 시세대비 수익은 확실할 것이다. 그리고 장기 보유로 인해 그 수익률을 극대화될 수 있다. 고정 수입은 말 그대로 먹고 자고 쓸 돈만 있으면 된다. 그럼에도 불구하고 매도를 하여야 할 상황 급한 돈이 생겼을 때이다. 시세대비 저렴하게 안전마진을 확보한 물건 중 현재 가치가 아닌 향후 가치가 오래 걸리는 물건은 놔두고 현재 가치가 있는 물건을 매도한다. 즉 최소 언론보도나 기사가 난 어느 정도 사람들이 아는 부동산을 정리하라는 것이다. 향후 가치가 있는 물건은 공급도 수요도 많지 않기 때문에 매도가 어렵고 그렇다고 해서 저렴하게 매도할 필요도 없기 때문이다. 다시 정리히자면 매도의 기본은 공급보다 수요가 많은 부동산을 매도하는 것이다. 하지만 기억하자 부동산은 장기 보유이다. 다음글에서는 매도 시 내야 하는 양도소득세에 대해서 알아보겠다.

함께 보면 좋은글

법원 경매 시작하기 전 마인드 교육

"법원 경매 투자에서 가장 중요한 것" 신념, 마인드

글 개요 앞선 글들을 통해 투자에서도 법원 경매에 관한 지식들은 충분히 알게 되었다고 생각한다. 이 지식들은 말 그대로 법원 경매, 고작 부동산에 관해서 한정된 정보와 지식이다. 투자란 것

hwmhsolution.com

종합부동산세(종부세) 개념, 납세 대상, 계산 방법 보유 물건 확인!

모르페우스 — Tue, 25 Apr 2023 10:57:45 +0900

글 개요

저번 글에서는 부동산 보유 시 내야 하는 기본적인 세금 중 하나인 '재산세'에 대해서 알아보았다. 하지만 재산세는 취득한 재산에 대한 세금이다. 취득세와 같은 개념이다. 어느 정도의 부가 쌓아가는 과정에 있는 사람이라면 더 나아가 세금을 내야 하는 것이 있다. 바로 '종합부동산세'이다. 이른바 종부세는 말 많은 세금 중에 하나이다. 부동산의 비정상적이 가격 상승과 그로 인한 무분별한 투기를 막는다는 명목으로 도입된 세금이기 때문이다. 정부별로 올랐다가 내렸다가 줄었다가 확대되었다가 변화도 많았다. 사실 이번글에 적어놓는 세율도 어떻게 변화할지 모른다. 하지만 이번 정권에서는 종부세가 이전보다는 확대되고 완화되는 추세이다. 말 많은 종부세는 새 정부 출 법 이후에도 정책에 관하여 확정 발표하였지만 이것도 도입 무산이 되고 결국 고지서가 발행되었다. 바로 고지서를 곧이곧대로 믿지 말고 계산법을 제대로 알아야 하는 이유이다. 고지서도 잘못됐을 수도 있기 때문이다. 물론 계산기를 이용해서 계산을 할 수도 있지만 그 또한 왜 이렇게 계산이 되는지 알아야 한다. 그래야 바뀐 세율에 맞추어 계산할 수가 있다. 이번글에서는 '종합부동산세'를 내야 하는 납세 대상과 종부세를 직접 계산하는 법을 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 종합부동산세

1-1. 종합부동산세계산법

1. 종합부동산세

종합부동산세는 저번글에서 알아본 재산세와 더불어 부동산을 보유하게 되면 내야하는 세금인 보유세중 하나이다. 하지만 대부분의 부동산을 취득하게 되면 내야 하는 재산세와 달리 종합부동산세는 공제가격이라는 것이 있다. 바로 부동산의 가격 기준이다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 그해 12월 1일부터 15일 사이에 납부해야 한다. 12월에 고지서를 보내주는데 만약 고지서가 나왔다면 슬퍼하지 말아야 한다. 남들보다 비싼 부동산을 가지고 있다는 뜻이니 말이다. 부동산은 곧 돈이다. 같은 부동산이 작년에는 세를 안 냈는데 올해는 냈다고 하면 더 기뻐해야 한다. 보유한 부동산의 가치가 올랐다는 말이다. 이 공제금액은 주택 기준으로 다주택 9억원, 1세대 1 주택자는 재산세와 마찬가지의 특례로 12억 원 이상을 기준으로 한다. 또한 종합합산토지(나대지,잡종지토지)는 5억 원 별도합산토지(상가, 사무실)는 80억 원을 초과해야 과세대상인 것이다. 즉 1 가구 1 주택인데 종합부동산세가 나왔다면 주택 외 보유 부동산의 가격이 올라 기뻐해야 하는 것이다.

1-2 종합부동산세 계산법

종합부동산세는 계산식이 굉장히 복잡하다. 하지만 간략히만 이야기하자면 납부할 세액에 가산세를 더한 것이 종합부동산세이다. 여기서 가산세라고 하는 것은 세금을 제때, 신고하지 않거나 제대로 납부하지 않을 경우 나오는 것으로 제대로 납부한다면 나오지 않는다. 납부할 세액은 다시 산출세액에서 세액공제와 세부담 상한 초과세액을 뺀 금액으로 말할 수 있다. 여기서 세부담 상한 초과세액이란 합계금액이 전년도 대비 150% 초과할 경우 초과금액만큼 공제해주는 것을 말한다. 표로 정리해 보겠다. 아래 표로 정리하면 다음과 같다.

6.자진납부세액	5.납부할 세액 (합계)	4.산출세액	3.종합부동산세액	2.과세표준	1.공시가격
					-(공제가격)
					*(공정시장가액비율)
				*(세율)
			-(공제할 재산세액)
		-(세액공제)
		-(세부담상한 초과세액)
	+(가산세)

1번부터 6번까지 순서대로 하면 된다. 종합 부동산세는 위에서 말한 것과 같이 주택과 토지냐에 따라 공제 가격도 다르고 세율도 다르게 적용된다. 주택은 또 2 주택 이하의 다주택이냐 3 주택이산의 다주택이냐에 따라 세율이 다르다. 아래 표를 참고하길 바란다.

구분	주택	종합합산토지	별도합산토지
공시가격	아래 링크 확인 ( 이외에도 KB 부동산, 토지이음에서 확인)
공제가격	9억원 *1세대 1주택 12억원	5억원	80억원
공정시작가액 비율	60%	100%	100%
세율	<2주택 이하> 3억원 이하 0.5% 6억원 이하 0.7%(-60만) 12억원 이하 1%(-240만) 25억원 이하 1.3%(-600만) 50억원 이하 1.5%(-1100만) 94억원 이하 2%(-3600만) 94억원 초과 2.7%(-1억180만) <3주택 이상> 3억원 이하 0.5% 6억원 이하 0.7%(-60만) 12억원 이하 1%(-240만) 25억원 이하 2%(-1440만) 50억원 이하 3%(-3940만) 94억원 이하 4%(-8940만) 94억원 초과 5%(-1억8340만)	15억원 이하 0.75% 45억원 이하 1.5%(-1,125만) 45억원 초과 2%(-3,375만)	200억원 이하 0.5% 400억원 이하 0.6%(-2,000만) 400억원 초과 0.7%(-6,000만)
공제할 재산세액	9억원(1세대 1주택 12억원) 초과분에 해당하는 재산세액	5억원 초과분에 해당하는 재산세액	80억원 초과분에 해당하는 재산세액
세액공제	1세대 1주택자 세액공제 - 고령자 세액공제(10~30%) - 장기보유자 세액공제(20~40%)
세부담상한 초과세액	[직전년도 총세액상당액(재산세 + 종부세) * 세부담상한율(150%)]를 초과하는 세액

자그럼 계산을 해보자 일단 공시가격이 15억 건물, 1세대 1 주택이라고 하자. 과세표준= (15억-12억)*60% = 1억8천이다.

여기서 누진세율이 적용되는 세율을 적용하면 종합부동산세액=1억 8천*0.5%= 90만 원이다. 공제할 재산세액은 재산세와 이중과세를 방지하고자 재산세액에 대한 부분은 공제해 주는 것으로 저번글을 참고한다. 세부담 상한 초과세액은 없는 기준으로 한다. 대략 재산세를 많이 냈다면 그만큼 더 공제해주는 것이고 작년보다 더 많이 세금을 낸다면 그만큼 세액을 감면해주겠다는 것이 각 각 공제할 재산세액과 세부담상한 초과세액이다. 지난번 재산세 계산보다 종합부동산세 계산은 간단하다. 보유한 부동산에 맞추어 각각 계산해서 합산한 금액을 구해보고 향후 고지서가 날아오면 비교해 보길 바란다. 보유세 계산기를 편하게 하고 싶다면 아래 링크를 눌러 저번 재산세와 한 번에 계산할 수 있다. PC버전은 아래 링크로 모바일은 각각 앱스토어와 플레이스토어를 이용하기 바란다.

함께 보면 좋은 글

경매 물건 취득 시 내야 하는 재산세

"경매 물건 취득 재산에 대한 세금" 재산세 꼭 알아야 하는 이유

hwmhsolution.com

잔금 납부 시 내야 하는 세금 취등록세

"법원 경매 부동산 취득 시 세금 및 비용 총 정리"

hwmhsolution.com

재산세 개념과 계산식 정리 법원경매 투자시 꼭 알아야 하는 이유

모르페우스 — Mon, 24 Apr 2023 16:20:45 +0900

글 개요

세금은 법원 경매 외에도 일상생활에서 내는 것들 중에 하나이다. 아직도 세금을 많이 띤다고 불평하고 있다면 반대로 생각해 보길 바란다. 오히려 지금보다 많이 내야 한다고 생각해야 한다. 노예적인 생각 중 하나는 모든 것이 정해져 있는 데로 받는 데 있다. 회사에서 월급을 받는 것도 같은 것이다. 월급쟁이 생활에 조금이라도 더 받기 위해 열심히 했는데 소득 구간이 걸려 더 많은 세금을 내고 지원정책의 소득분위제한에 걸려 못 받는다고 한탄하고 있다면, 당신은 그저 겁쟁이일 뿐이다. 소득구간에 걸려있다면 더 많이 벌 수 있는 방법을 생각하고 소득분위 제한에 걸린다면 난 중산층 이상 돈을 많이 벌고 있는 사람이라고 기뻐해야 한다. 물론 미래가 보장돼있지 않는 연금 등으로 월급의 많은 부분을 제하는 부분은 좀처럼 이해가 되지 않는 부분이긴 하다. 바보가 아닌 이상 돈을 모아줄 사람이 줄어만 가는데 반해 받을 사람은 많아져 가는데 과연 이것이 실효성이 있을까 싶다. 다시 돌아가자면 세금은 언제나 우리와 함께 있다. 하지만 분명한 건 당신이 소득이 없다면, 다시 말해 아무것도 가지지 않았다면 세금 또한 발생하지 않는다. 물하나에도 담배 한 갑에도 세금이 있기 때문이다. 법원 경매로 부동산을 취득하는 것은 매매로 취득하는 것보다 취득원가에 있어 매매금액보다 적기 때문에 절세의 혜택이 있다고 했다. 그렇다면 보유하는 중에는 어떤 세금을 내야 할까? 이번 글에서는 보유 시 내야 하는 세금(보유세) 종류에 대해 알아보고 세금을 알아야 하는 이유에 대해서도 몇 글자 적어보고자 한다.

목 차

1. 재산세

법원 경매로 취득을 했든 매매로 했든 우리는 가지고 있는 재산에 대해서도 세금을 내야한다. 이것은 보통 자가로 집이 있다면, 매년 내왔던 것일 것이다. 지방세에서 정하는 재산세란 토지, 건축물, 주택, 항곡기 및 선박과 같은 재산에 대해 정기적으로 부과되는 지방세라고 정의하고 있다(제104조). 즉 소유하고 있는 재산에 대해서는 정기적으로 세금을 내야 한다는 것이다. 다만 공유재산의 경우 그 지분에 해당하는 부분을 납부한다. 재산세는 일 년에 2번 7월과 9월 두 번에 나눠 납부한다. 보통 7월에는 건물에 대한 재산세, 9월에는 토지에 대한 재산세과 부과된다. 재산세의 산출세액은 아래와 같다.(PC로 보시길 추천한다)

과세대상	과세표준	세율	세율(9억이하 1세대 1주택)
주택	6천 이하	0.1%	0.05%
	6천 초과 1억5천 이하	6만원 + 6천 초과금액의 0.15%	3만원 + 6천 초과금액의 0.1%
	1억 5천 초과 3억원 이하	19만5천 + 1억5천 초과금액의 0.25%	12만원+ 1억5천 초과금액의 0.2%
	3억원초과	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%	42만원 + 3억원 초과금액의 0.35%
건축물	골프장, 고급오락장	4%
	주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물	0.5%
	기타건축물	0.25%
나대지 등 (종합합산과세)	5천 이하	0.2%
	5천 초과 1억원 이하	10만원 + 5천 초과금액의 0.3%
	1억원 초과	25만원 + 1억원 초과금액의 0.5%
	0.2%	0.2%
사업용토지 (별도합산과세)	2억원 이하	40만원 + 2억원 초과금액의 0.3%
	10억원 이하	280만원 + 10억원 초과금액의 0.4%
	10억원 초과	0.07%
기타토지 (분리과세)	전/답/과수원/목장용지 및 임야	4%
	골프장 및 고급오락장용 토지	0.2%
	이외의 토지	0.04%

재산세는 계산기로도 충분히 가능 하지만 기본 세율에 대해서 알고 납부하여야 한다. 어짜피 나가는 세금이라면 불편만 하지 말고 왜 이렇게 책정이 되었나 생각한다. 과세표준은 공시지가로 알 수 있다. 아래 링크로 본인이 소유한 부동산에 대한 공시지가를 확인해 보도록 한다.

과세표준은 이 공시가격을 기준으로 하지만 100%를 적용하지 않는다. 공시가격의 60%만 적용한다. 과세표준이 2억 5천인 1 가구 1 주택이라고 하면 원래는 0.25%를 적용해야 하지만 1세대 1 주택 특례로 0.2%의 세율을 곱한 후 12만 원을 더하면 된다. 하지만 여기서 재산세는 끝이 아니다. 재산세에는 도시지역분과 지방교육세가 포함된다. 도시지역분은 도시계획세라고도하는데 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 위에서 계산한 순수 재산세의 20%가 더해진다. 과세표준이 2억 5천 일 경우 재산세는 52만 원, 도시지역분은 35만 원, 지방교육세는 10만 4천 원이 나온다. 내야 할 재산세는 97만 4천 원인 셈이다. 이 중에서 위에서 말한 대로 두 번에 나누어서 나온다고 했으니 쭉 보유한다면 48만 7천 원씩 납부될 것이다. 재산세는 부동산외에도 부과되는 경우가 있으니 그 외의 부분은 따로 알아보길 바란다. 또한 지차제 소방행정비용을 충당하기 위한 지역자원시설세 등도 있다. 이경우 보통 제산세액의 8% 정도이다. 계산기는 하단 링크를 확인해서 계산해 보면 된다. 모바일의 경우 앱스토어와 플레이스토아에 검색한다. 계산식을 알고 계산기를 이용하는 것과 모르고 하는 것은 차이가 있다. 이번글에서는 반드시 한번 정도는 직접계산을 해보고 고지서랑 확인해 보고 다음부터 계산기를 이용해 보길 바란다. 다음 글에서는 보유세중 종합부동산세에 대해 알아보도록 하겠다.

함께 보면 좋은글

부동산 경매 낙찰 후 내야 하는 세금

"법원 경매 부동산 취득 시 세금 및 비용 총 정리"

hwmhsolution.com

부동산 경매 잔금 납부 방법 총 정리

"법원 경매 낙찰 후 잔금 납부 방법, 유의 사항, 반드시 해야 하는 이유"

hwmhsolution.com

법원 경매 부동산 취득 시 내는 세금 및 비용 총 정리

모르페우스 — Fri, 21 Apr 2023 15:53:11 +0900

글 개요

저번글에서는 낙찰 이후 잔금 납부에 대한 부분을 큰 범위에서 알아보았다. 복잡해 보여도 실제로는 남은 금액을 내고 세금을 지불하고 소유권 이전에 대한 등기 신청을 하는 것이다. 그리고 마지막으로 등기가 완료되면 나의 집으로 보내달라고 하는 것이었다. 정본이니 주택채권이니 생소한 용어들이 있지만 몇 번 해보면 아주 간단하다. 이번 글에서는 잔금 납부 시 잔금비용 외의 비용에 대해서 알아보도록 하겠다. 봉투, 수입인지, 우표 등의 비용 등의 소액은 제외하고 대표적인 취, 등록세와 소유권이전 등기 신청 수수료에 대해 알아볼 것이다. 세금은 그냥 나가는 돈이라고 생각한다. 그렇기 때문에 세금을 안내면 이득을 보는 거라고 생각한다. 혹자는 낙찰금액을 계산해서 세금 내면 시세랑 별차이 없다고 생각하기도 한다. 아주 잘못된 생각이다. 일반 매매든 경매든 세금을 낸다. 하지만 같은 금액이 아니다. 책정기준이 다르기 때문이다. 물론 공통적인 금액이 있다. 토지든 건물이든 국민주택채권에 대한 본인 부담금이다. 이 금액은 공시기가 기준이기 때문에 매매나 경매나 같다고 볼 수 있다. 다만 주택일 경우 2000만 원 미만일 경우, 토지의 경우 500만 원 미만일 경우 해당이 되지 않는다. 저번글에서 말한 지분경매의 경우 매입대상이 아닐 수 있다. 국민주택채권에 대한 본인 부담금은 아래 링크를 확인한다. 기본적으로 세금은 많이 낼 수록 좋은 것이다. 그만큼 수익률이 좋은 물건이라는 의미이다. 하지만 해당 물건의 시세와 근소한 차이로 낙찰받거나 넘게 낙찰받는 경우 취등록세 외에 말소건수가 많아 등기신청수수료가 많이 나올 수 있다.

목 차

1. 경매 물건 취득 시 납부 세금

1-1 취득세, 등록세

1-2 등기신청수수료

1. 경매 물건 취득 시 납부 세금

먼저 저번글에서 알아본 '매각대금 납부'에 대한 절차는 경락잔금대출 실행 시 해당되지 않는다. 대출 실행 시에는 개인이 하지 않고 법무사를 통해서 진행하여야 하기 때문이다. 하지만 직접 하지 않더라도 절차를 알고 모르고는 중요하다. 사실 납부해야 할 세금, 수수료는 취, 등록세, 등기 신청 수수료 3가지가 끝이다. 그리고 이것을 계산하는 어플도 많다. 계산기에 대해서는 대략적인 정리를 마치고 아래글에 링크해 놓도록 하겠다. 수많은 블로그와 유튜브 영상 등에 하는 방법만 따라 해도 실무에서는 문제가 없는데 왜 알아야 하냐고 묻는다면, 그것은 그 사람의 것이지 당신의 것이 아니라고 말하고 싶다. 기초를 알고 이용하는 것과 모르고 이용하는 것은 결과적으로 다르다. 응용이 되지 않기 때문이다. 나는 감히 이 글을 보는 이들에게 방법을 알려주기보다 처음부터 끝까지의 과정을 알려주고 정의하고 그것을 가지고 자기만의 신념을 갖길 바란다. 이 글을 보고 찾아보고 해 보고 보완하고 하는 과정이고 시간이다. 답답하게 주절주절 쓴 글들이 요즘에 원하는 정보만 가져가는 블로그와는 다를 수도 있다. 돌아가서 취, 등록세는 취득세와 등록면허세이다.

1-1 취득세, 등록세

취득세는 말 그대로 부동산 소재지의 도에서 부동산의 취득자에게 부과하는 지방세이다. 이 취득세는 부동산뿐만 아지라 차량, 항공기부터 회원권까지 다양하다. 취득세의 계산은 과세표준*과세율로 계산한다. 위에서 말한 매매와 경매로 통한 취득의 취득세가 차이 나는 것이 이 부분이다. 과세표준이 취득가액으로 시세보다 저렴하게 취득한 경매물건은 그만큼 취득세가 낮아진다. 과세율은 아파트의 경우 주택 수와 지역에 따라 주택 외(토지)등 구분에 따라서도 다르다. 여기서 지방교육세는 지방교육재정 확충을 위해 부과하는 목적세로 취득세외에도 등록면허세 재산세등에도 부과한다. 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 산업기반시설의 확출을 위해 부과되는 세금이다. 표는 참고만 한다.

부동산구분		취득세	지방교육세	농어촌특별세	85㎡이하	85㎡초과
주택	6억원 이하	1%	0.1%	0.2%	1.1%	1.3%
	6억원 ~9억원	1.01~3.0%	0.1~0.3%	0.2%	1.11~3.3%	1.31~3.5%
	9억원 초과	3%	0.3%	0.2%	3.3%	3.5%
주택외(토지,건물)		4%	0.4%	0.2%
농지	신규	3%	0.2%	0.2%
	2년이상 농사	1.5%		0.1%

계산기를 통해서 계산하면 편하게 되어 있다. PC와 모바일용 어플을 나누어서 링크를 해놓겠다.

안드로이드

아이폰

등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정 변경에 관한 사항을 등록할 때 내는 지방세이다. 기본적으로는 0.2% 세율로 책정된다. 말소 한건당 7200원이 소요된다. 잔금 납부 시 취득세와 등록면허세에 대한 부분의 신청서를 작성하고 제출하면 납부할 영수증으로 발급해 준다. 신청서를 미리 작성해 가면 좋다. 아래 파일로 올려놓는다.

1-2 등기신청수수료

등기란 일반적으로 등기부등본을 말하는 것으로 부동산의 표시와 각종 소유권, 권리 사항, 등록, 변경 말소에 대한 사항들을 담고 있는 서류이다. 따라서 새로이 등기되어야 하는 때에는 수수료를 지불해야 한다. 이 수수료는 잔금 납부할 때 소유권 이전 시에만 내는 것이 아니라 채권에 의한 강제신청이나 각 종 물권등을 등기할 때도 납부해야 하는 수수료이다. 이 등기의 경우 아래 표를 먼저 확인한다.

등기구분	수수료	비고
소유권에 대한 사항(보전,이전)	15,000원
가등기에 대한 사항	15,000원
변경 및 경정 등기	3,000원
분할, 합병등기
건물의 멸실등기		토지 멸실등기는 없음
말소등기		예고등기의 말소등기는 없음
밀소회복등기
가압류,가처분등기
압류(체납처분등 등기)
경매개시결정등기

잔금 납부 후 소유권 이전 등기에 관해서만 이야기해 보도록 하겠다. 이전에 대한 수수료가 15,000원이다. 여기서 말소할 사항이 최소 1개 이상(경매개시결정에 대한 등기)이니 말소할 목록으로 미리 작성한 파일을 확인하여, 3,000*말소할 개수로 계산해서 더한다. 예를 들어 말소할 사항이 10개라면 이전수수료(15,000)+말소사항(30,000)으로 총 45,000원이 된다.

말소할 등기목록.hwp

0.03MB

잔금 납부 시 내야 할 세금에 대해서는 해당 구, 군청 세무과에서 영수증을 발급받아 은행에 납부하면 된다. 실제 계산은 위에 링크한 계산기를 통해 계산하고 미리납부액을 빼놓는다. 취득 시 세금 및 부대비용은 해당 물건을 취득하고 매도하는 데까지의 수익률을 계산하기에 꼭 필요하다. 그리고 위에서도 말했지만 주택 등의 경우 대부분 경락잔금대출을 실행하여 경매를 진행하기 때문에 등기에 관련 사항이나 부대비용 등은 달라는 데로 주면 된다. 하지만 이번글을 통해 경락잔금대출을 위한 상담 및 금액 비교 시 해당 법무사가 집행하는 비용과 수수료를 책정 비교하는데 척도로 좋을 것이다. 지분경매가 아닌 이상 셀프등기를 하지 않지만 알고 하는 거하고 모르고 하는 거하고는 우위가 달라진다. 모든 것에 주인이 되어야 한다 돈 주고 맡긴다 해도 그 또한 타당한지 비교하고 알아보아야 한다.

임장

" 법원 경매 물건 현장에 가는 것" 임장시 필수, 해야하는 이유

글 개요 이번 글을 입찰 관련글 전에 써볼까 하다가 임장이라는 건 처음만 임장 가는 것이 아니라 입찰 후에도 몇 번 더 가기 때문에 이번에 써본다. 하지만 임장은 반드시 입찰전 해야 하는 절

hwmhsolution.com

입찰

"법원 경매 매각 기일!"입찰시 유의사항, 기일입찰표 작성 방법

글 개요 지난 글에서 각 종 물권에 대한 해석, 그리고 물건 권리분석 시 참고해야 할 각 종 문서들에 대해서 알아보았다. 말소가 되지 않고 인수되는 권리들의 경우 잔금 납부 이후에도 소유권

hwmhsolution.com

잔금납부

"법원 경매 낙찰 후 잔금 납부 방법, 유의 사항, 반드시 해야 하는 이유"

hwmhsolution.com

법원 경매의 절차

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

경락잔금대출

"경매로 천만원 내고 1억 짜리 물건 산다" 경락잔금대출

글 개요 경매 물건은 몇만 원부터 몇십억까지 다양하다. 하지만 일반인이 몇억만 되더라도 오로지 자기 자본금으로 사기란 어려운 것이 현실이다. 자가집을 매매로 대출을 받아 산적이 있을 것

hwmhsolution.com

법원 경매 낙찰 후 잔금 납부 방법, 유의 사항, 반드시 해야 하는 이유

모르페우스 — Thu, 20 Apr 2023 16:04:07 +0900

글 개요

입찰하고 낙찰을 되었다고 온전한 나의 소유가 된 것이 아니다. 보통 등기부등본에 소유권변경으로 등기됨으로써 나의 소유로 바뀐다. 일반적으로 법원 경매에서는 등기이전 잔금 납부를 하였을 때 소유권이전 즉 이해관계인으로써 효력을 갖는다. 앞서 말한 데로 이 잔금일까지 오는 데도 많은 난관들이 있을 수도 있다. 오히려 초보자일 때 난관들이 많아야 후에 이런 경험이 쌓여 높은 단계로 빠르게 올라갈 수 있다. 초보자일 때는 금액도 크지 않고 괜한 리스크를 하려고 하지 않게 되기 때문이다. 이 잔금일 까지는 앞서 알아본 대로 법원 경매의 절차상 매각실시 이후 최고가매수인 선정을 통한 매각허가 결정과 이의신청기간 이후 잔금납부명서 및 납부기한 수령까지 최소 14일이 걸린다. 예전에는 잔금납부기한이 까지의 개념이 아님 잔금납부일 같이 당일로 되어 있어 불편한 점이 많았다. 하지만 잔금납부기한으로 바뀌면서 기한 이전에 언제든지 납부할 수 있게 되었다. 그 최소시간이 약 14일 정도이다. 이 14일 기간 동안 알아본 대출에 대해 실행일을 협의하고 준비할 서류들이 있다. 이번 글에서는 낙찰 이후 잔금 납부일까지 준비해야 할 서류등에 대해서 알아보고 실무에서 잔금납부일날 동선에 대해 이야기하도록 하겠다.

목 차

1. 소유권 이전(잔금납부)
1-1 잔금납부전
1-2 잔금납부당일

1. 소유권 이전(잔금납부)

낙찰 후 14일 정도 이후면 잔금납부를 할 수 있다고 위에서 말했다. 정해진 것은 아니지만 보통 그 정도 걸린다. 낙찰날 해당경매계를 통해 빠른 날짜를 물어보면 된다. 통상적으로는 17일 정도 지나면 등기 우편하나가 온다. 아래와 같이 '대금지급기한 통지서'이다. 언제까지 돈을 내라는 것으로 매각대금은 낙찰 대금이지만 실제로는 보증금을 제외한 나머지 금액을 납부하면 된다.

1-2 잔금납부전

잔금 납부전에는 미리 필요 서류를 출력 해 두는 것이 좋다. 아래 표를 참고해서 준비하여 놓는다.
분실 훼손을 대비해서 넉넉하게 2매씩 출력해도 된다. 또한 채권대금 수입인지 잔금 수수료 세금등 미리 계산해서 입금하여 놓는다. 법원 내에는 은행이 몇 개 있지만 지원 같은 경우 우체국 밖에 없을 수 있으니 미리 출금해 가거나 해당 법원은행을 미리 확인해서 간다.

준비서류	매수	발급
주민등록등초본	1	정부 24
부동산등기부등본	1
토지대장등본	1
건축물관리대장등본	1
부동산목록	4	'부동산의 표시' 복사
말소할사항	4	등기부등본 참고 작성 *아래 링크 참조
국민주택채권	잔금 납부시 은행 납부	주택도시기금 금액 조회후 금액 입금

말소할 사항은 '등기부등본' 글과 '말소 기준 권리'글을 참고해서 말소할 사항에 대해서 적는다. 예를 들어 등기 목적에 강제경매개시 결정, 접수란에 2023.01.01이라면 부동산의 표시를 적고 '등기목적'과 '접수일자'에 경매개시결정, 2023.01.01로 각 각 적는다. 말소기준권리사항의 후순위의 사항은 다 적는다. 잘못 적었다고 걱정하지 마라. 말소사항에 대해 수수료를 낼 때 확인받으면 된다. 별다른 양식은 없으니 한글등으로 작업해서 '말소할 사항' 제목으로 두고 표로 만들어 적어 가면 좋다 4부 출력한다.

1-3 잔금납부당일

해당 경매계로 갈 시간이다. 신분증을 안챙겼다면 출력해 놓은 서류들과 함께 챙겨서 법원으로 출발한다. 해당 경매계로 가서 잔금 납부하러 왔다고 말하고 사건번호와 최고가매수인증명원 신분증을 제출한다. 그러면 법원보관금 납부명령서를 준다. 이때 전체 필요서류등을 설명한 서류도 같이 주니 꼭 챙겨서 확인한다. 그리고 이때 수입인지에 대해 물어본다. 법원마다 다르다.

이제 잔금을 납부하러 은행으로 이동하여 명령서를 제출하고 납부한다. 수입인지가 필요하다면 수입인지도 구매한다. 영수증을 가지고 다시 경매계를 방문한다. 정본신청서를 작성한다. '매각허가결정본' , '매각대금완납증명'을 수령하고 취득세를 내러 가기 전 해당 구, 군청 간다. 이때 미리 적어온 말소할 사항에 대하여 확인받고 말소에 대한 수수료도 책정한다. 필요 서류들을 제출하고 확인받으면 돈낼 취등록세 영수증을 발급하여 준다.

이제 은행으로 발급받은 영수증을 가지고 납부하러간다. 또한 해당 주택의 매입대상금액과 등기신청수수료도 확인해서 납부한다. 취등록세의 납부에 대한 영수증을 받는다. 주택 채권매입에 대한 확인증도 받는다. 등기신청에 대한 수수료 납부에 대한 영수증도 챙긴다.

이제 등기를 해달라는 등기 촉탁 신청과 해당 등기 완료 후 집으로 우편송달을 위해 먼저 우체국을 가서 봉투와 우표를 구매한다. 이제 경매계로 이동하여 촉탁등기를 위한 서류를 챙긴다. 이는 아래 표를 참고한다.

제출 및 확인서류	비고
부동산 등기부등본	미리 출력
말소할 목록 4부, 부동산의 표시 4부	*한장만 했을경우 법원 복사기에서 복사
주민등록등초본	미리 출력
토지대장	미리 출력
건출물관리대장	미리 출력
매각허가결정등본	잔금 납부시 받은 서류
취등록세영수증	은행에서 수령
말소등록세 영수증
등기신청수수료 영수증
국민주택채권매입 확인증

이제 다 끝났다. 이렇게 제출하고 잔금 납부 부터 촉탁까지 마무리된다. 또한 추가적으로 등기를 받기 위한 등기필증 우편송부신청서를 작성하고 구매한 대봉투와 선납우표를 제출한다.

여기까지 하면 잔금납부와 소유권 이전등기의 작업은 끝나지만 가장 중요한 부분이 있다. 바로 내용증명과 인도명령신청이다. 잔금 납부까지 완료하면 이해관계인으로써 효력이 생긴다고 말했다. 그렇기 때문에 잔금 납부하고 이해관계인들의 주소나 연락처를 법원을 통해 물어보고 내용증명을 발송한다. 내용은 낙찰자와 소유권 이전에 대한 내용을 보낸다. 그리고 임차인이 있다면 그리고 대항력이 없는 임차인이나 명도에 어려움이 예상된다면 인도명령도 신청해야 한다.

함께 보면 좋은글

말소기준권리

"인수 와 소멸되는 권리" 말소기준권리의 기준, 분석하는 방법

hwmhsolution.com

등기부등본

" 이 건물이 내 것이라는 증거 " 본등기 와 등기부등본

hwmhsolution.com

법원경매절차

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

명도

" 알고 보면 어렵지 않다. 경매의 꽃" 명도 하는 방법

hwmhsolution.com

임장 이란? 법원 경매 입찰 전 필수로 해야 하는 이유

모르페우스 — Wed, 19 Apr 2023 12:33:32 +0900

글 개요

이번 글을 입찰 관련글 전에 써볼까 하다가 임장이라는 건 처음만 임장 가는 것이 아니라 입찰 후에도 몇 번 더 가기 때문에 이번에 써본다. 하지만 임장은 반드시 입찰전 해야 하는 절차이다. 법적인 절차는 아니지만 해당물건의 가치를 판단하고 향후 수익률을 계산하는데 반드시 필요한 부분인 중요한 것이다. 예전에 인터넷이 발달돼있지 않던 시대에는 등기소 가서 등기를 띠고 토지대장 건축물대장등을 일일이 확인해야 했다. 그리고 그 물건지를 찾는 것도 쉽지 않았다. 지도만 달랑 보고 인근 주변에 가서 발품을 팔아야 했기 때문이다. 시세를 알아보기 위해서는 주변 부동산 수십 군대는 돌아봐야 알까 말까 이고 제대로 알려 주지도 않았었다. 1~2억 정도라고 말하면 너무 갭차이가 크지 않나 생각한다. 요즘에는 이런 과정들은 다 인터넷으로 가능하다. 각종 서류들은 기본이고, 해당 물건지의 지도 주변 상권, 용도 지역, 개발계획, 시세 등까지 열려있다. 말 그대로 노력만 하면 물건에 대한 사항을 얼추 다 알 수 있는 것이다. 심지어 로드뷰로 실제 주변 길을 돌아다녀 볼 수도 있다. 그렇다면 인터넷으로 하면 되지 임장을 왜 하는 걸까 하는 의문이 들 수도 있다. 이번글에서는 임장을 하는 이유와 실제 물건을 예시로 각 종 애플리케이션을 통해 정보를 얻는 방법 등을 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 임 장

경매에서는 '임장'이라는 말을 쓴다. 도대체 그럼 임장이란 말은 무엇일가? 사전적 의미는 " 현장에 임한다(나온다)"라는 뜻으로 경매에서는 문제나 사건이 발생한 경매 물건을 보러 온다는 의미로 쓰이는 것이다. 개요에서 말했다시피 요즘에는 인터넷으로 많은 것을 알 수 있는데 왜 현장에 나오는 것일까라고 묻는다면 처음 경매를 해보는 사람이라고 확신한다. 예측도 아니고 확신이다. 쉽게 말하자면 손품(인터넷으로 하는 것)과 발품(임장)이 엄연히 구분되어 있다. 예전에는 발품으로 하던 많은 것들 중 일부가 손품으로 바뀐 거뿐이다. 손품에서는 물건현황에 대해서 파악하고 지도등을 통해 해당 물건지가 속한 지역의 분석을 한다. 또한 물권들의 분석과 시세분석 또한 손품에서 할 일이다. 표료하 자면 아래와 같다.

구분	확인할 사항	비고
물건현황	주소	법원 경매 사이트 토지이음 정부24
	건축물의 용도/ 토지지목
	용도지역(규제현황)
	도로접면
	감정평가금액(현재 최저입찰가)
지역분석	공공 편의시설현황	디스코 네이버지도 벨류맵 부동산플래닛 한국부동산원 국토종합개발계획 도시개발 계획(해당시홈페이지) 법원 경매 사이트
	교통현황(지하철,기차역,터미널,정류장)
	향후 가치 상승요인
시세분석	현재 최저입찰가(평당)
시세분석	현 물건 시세 및 인근 거래사례(평당)
권리분석	말소기준권리	법원 경매 사이트 (매각물건명세서)
	인수되는 권리
	임대상황(공실여부)
	특수사항(유치권,분묘기지권)

손품에서는 해당 물건의 현황과 시세파악, 권리분석 후 인수되는 사항에 대한 금액 추가등을 알아보았다. 또한 손품에서는 대략적인 소요비용을 계산해서 미리 경락잔금대출등을 알아보는 것이 좋다. 특수물건의 경우 대출이 어려울 수도 있으니 임장이후 확인해 보도록 한다. 발품을 팔 때이다. 발품은 손품과 다르게 실제 현황으로 봐야 한다 물건자체 대한 분석과 물건 외에 대한 분석이 필요하다. 여기서 물건자체에 대한 분석은 위치와 건축물등 건축물대장과 토지대장의 명시된 부분 등기된 부분과 확인하는 부분과 건물 상태 등 물건과 직접연관이 되어 있는 부분이고 그 외 분석은 임차인 및 채무자와 관련된 사항이나 인근 부동산 과의 상담등이다. 표로 정리하자면 아래와 같다.

구분	확인사항	비고
물건 현황 분석	물건의 위치, 구조와 경계(건축물 대장, 토지대장과의 사실확인) 불법건축물 확인	육안확인 관리사무소 인근부동산
	도로 포장 및 인근 주도로와의 거리
	주차장 및 주차 여건 확인
	주변역, 정류장 교통여건 확인 , 유동인구등 확인
	공용부분관리상태확인(계단, 바닥, 벽타일, 엘리베이터, 외관), 우편함등
	해당 물건 인테이러 확인(공실일 경우 확인) 꼼꼼히 확인하여 추후 인테리어 공사 및 내부 집기 처리 소요 비용등 계산 필요
물건 외 현황 분석	관리사무소 방문 체납 관리비, 공실여부, 임차인등 특이사항 확인 *공용비는 감면 가능 참고, 추후 정리
물건 외 현황 분석	인근부동산 방문 주변시세 유동인구 해당물건 관련 확인(손품시 알아본 시세대비 현재시세 정확한 시세 문의, 월세, 전세 보증금등 포함)

발품 즉 임장은 실제 물건의 확인을 통해서 서류나 사진으로는 확인할 수없는 세부 사항을 파악하고 그 정보를 더해 본인만의 입찰가를 만드는데 그 목적이 있다. 임장을 통해 불법건축물의 존재등을 파악할 수도 있고 공용 부분의 파손등을 관리사무소와 협의하여 일정 부분 부담 가치를 창출하거나 실내 인테리어등의 비용을 산정할 수도 있다. 앞서 말했지만 부동산 투자의 가치는 건물이 아닌 토지에 있는 것이기 때문에 좋은 곳에 위치한 건물은 노후화되었더라도 일부 개선 작업을 통해 가치가 상승할 수 있다. 또한 시세의 경우 실제 인근 부동산의 시세의 발품이 가장 정확할 수 있기 때문에 현재시세 파악하기에도 좋고 급매 물건의 경우 경매보다 저렴하게 매입할 수도 있다. 반면에 유치권 배제 신청이 되어 있는 물건이나 인수물권을 확인하여 점유등 확실치 되는 하자사항의 경우나 실 물건의 상태가 외벽파손등 건물로서 위험이 판단된다거나 하는 경우 임장을 통해 사전에 알게 되어 무분별한 입찰로 인한 보증금을 날리거나 하는 사태를 미리 방지할 수도 있다. 이렇게 임장은 법원 경매에서는 반드시 필요하다. 그리고 중요한 것 한 가지 음식사진만 찍지 말고 임장 할 때는 최대한 눈으로 본 것은 다 사진으로 남기자. 집에 가서 다시 보면 보이지 않았던 것도 볼 수 있고 향후 명도시 임차인과의 협의에서도 우위점을 가질 수도 있다. 자 오늘 좋은 물건을 보고 왔다면 바로 임장을 떠나자!

경락잔금대출

"경매로 천만원 내고 1억 짜리 물건 산다" 경락잔금대출

hwmhsolution.com

법원경매사이트

"법원 경매 물건은 어디서 볼까?" 법원 경매 정보 사이트

글 개요 법원 경매는 법원 경매 사이트(바로가기)에서 볼 수 있지만, UI가 불편하게 되어 있다. 또한 HTML 버전이 낮아서인지 모바일로 보기에는 굉장히 불편한다. 그렇기 때문에 대부분 법원 경매

hwmhsolution.com

말소기준권리

"내가 인수 하는 권리와 없어지는 권리" 말소기준권리

hwmhsolution.com

법원 부동산 경매 입찰 하기

"법원 부동산 경매 매각 기일! 이것 확인해서 입찰하자" 입찰

hwmhsolution.com

법원 경매 매각 기일! 입찰시 유의사항, 입찰표 작성 방법

모르페우스 — Tue, 18 Apr 2023 13:36:53 +0900

글 개요

지난 글에서 각 종 물권에 대한 해석, 그리고 물건 권리분석 시 참고해야 할 각 종 문서들에 대해서 알아보았다. 말소가 되지 않고 인수되는 권리들의 경우 잔금 납부 이후에도 소유권 취득이 어려운 경우도 있었다. 물론 잔금 납부 이전 취소등으로 인하여 시간을 낭비하는 경우도 있다. 언제 어떻게든 어떤 상황이 일어날지 모르는 게 경매인 것이다. 그렇기 때문에 이런 물권들의 대한 해석이나 몇 가지 상황 등을 안다고 해서 전부 다 아는 거라고 생각하면 안 된다. 지식은 실무에서 활용할 때 빛이 나지만 지식으로만 풀 수는 없는 법이다. 지금껏 어는 것에나 습득한 지식들은 문제가 생겼을 때 도움을 줄 수 있을 뿐이지 해결책은 아니었다. 이처럼 지금까지 알아본 지식들은 실무에서 필요시 합치거나 반대로 생각해 보거나 쉽게 말해 문제를 해결하는데 도움을 줄 뿐이다. 이런 지식들은 활용하고 온전히 자신의 것으로 만드는 것은 지난 글에서 말한 마인드, 즉 신념이다. 특히나 투자자는 수익률이 전부다. 그리고 항상 적은 쪽에 있어야 돈을 버는 것이다. 이번 글에서 말하는 '입찰'도 마찬가지이다. 분위기를 보고 입찰가를 정해서는 안된다. 이미 법원 오기 전 혹은 전날 어느 정도의 상한선은 정해져 있어야 한다. 1등 하려고 입찰하는 것이 아니기 때문이다. 또한 단독 입찰로 최고가 매수인으로 호명되었을 때 사람들의 수군거림 속에서 환호를 지르며 힘차게 나아갈 수 있어야 한다. 이미 우리는 법원에 들어오기 전 낙찰에 대한 어느 정도의 확신은 있었을 것이다. 입찰은 중요하면서도 투자 전체의 측면에서 보자면 정말 쉬운 단계이다. 간단히 말해 상한가를 정해서 썼음에도 떨어졌다면 그냥 포기하면 그만인 것이다. 내가 그 물건의 가치를 못 봐서였든 단순히 경쟁자가 많아서였든 상관없다. 필자는 처음 낙찰받았던 물건이 단독입찰이었다. 지분경매였는데 잔금 계산이 편하게 조금 더 해서 거의 최저입찰가와 비슷하게 입찰했었다. 수군거림이 들려왔다. 모두가 날 쳐다보는 시선이 느껴졌다. 이해를 못 하겠다는 표정들이었다. 나는 기뻤다. 내가 원하는 가격에 사고 싶은 물건을 낙찰을 받았으니 기분이 좋았다. 그리고 생각했다. 앞으로 쌓아갈 많은 좋은 물건들 중에 오늘 물건이 제일 안 좋은 물건이다.

목 차

1. 입 찰

위에서도 이야기 했지만 '입찰'은 너무 쉽기 때문에 오늘은 물건을 보고 매각기일 확인 후 법원에 가서 입찰하는 방법, 개찰 후 절차 등을 간략히 설명하도록 하겠다. 우선 법원 경매 사이트등을 통해 물건을 정했자면 토지이음등을 통해 용도 지역을 파악하고 디스코등을 통해 시세를 파악한다. 그리고 임장등을 통해 입찰가를 선정해야 한다. 시세 정보등을 얻는 사이트들이나 임장 방법은 개인역량에 따라 다를 수 있으나 체크리스트 등을 만들어서 가는 것이 좋다. 인터넷으로 얻은 정보들과 현장 임장을 통해 해당 물건의 입찰가가 정해 졌다면 현재 최저 입찰가를 본다. 최저 입찰가가 본인이 생각한 입찰가 대비 낮다면 상한가를 생각한다. 그리고 해당 매각기일에 입찰을 간다. 만약 최저 입찰가가 높거나 최저입찰가 외 후에 인수해야 할 금액들을 더했을 때 설정 입찰가 보다 높다면 금액까지 유찰되는 매각기일을 메모해 두고 해당 기일에 입찰하러 간다. 사이트에서 매각기일과 더불어 확인해야 할 것이 있다 제일 중요한 사건 번호이다. 이 사건 번호는 '2023 타경 12345' 이런 식으로 되어 있는데 타경기준으로 앞에 숫자는 '접수 연도' 뒤의 숫자는 '접수전호'이다. 그리고 '타경'은 사건 부호로 법원에서 사건의 종류에 따라 다른 부호로 쓰인다(다른 부호 알아보러 가기). 이 사건 번호는 입찰에 있어제일 중요하다. 또한 해당 경매계를 확인해 둔다. 챙길 준비물은 볼펜과 본인 신분증 그리고 도장이다. 여기서 도장은 인감도장이 아니어도 상관없다(대리인일 경우 위임장, 인감증명서 대리인 신분증, 대리인 도장등 필요). 그리고 시간을 확인해서 법원으로 이동한다. 법원에서는 보통 10시 정도에 시작으로 되어 있는데 여기서 팁을 주자면 급하게 움직이지 않아도 된다. 1시간 정도는 입찰 봉투등 관련 서류 배포와 입찰에 대한 설명, 금일 매각기일인 사건들에 대해 나열하기 때문이다. 해당 법원으로 이동한다. 경매법정으로 가기 전 보증금을 출금한다. 여기서 보증금은 최저 입찰가액의 10% 로로 생각한다(수회 유찰, 항고등으로 보증금이 오르는 사건들도 있다). 법원 내의 은행을 이용한다. 금액이 크면 수표로 찾아서 온다. 경매법정에 들어서면 앞에 사건들이 나온다. 내가 입찰할 물건이 변경이나 취소가 되지 않고 있는지 확인한다. 그리고 자리에 앉아 매각 물건 명세서를 마지막으로 확인해 본다. 집행관의 설명이 끝나면 입찰표, 보증금 봉투, 입찰봉투 등을 배포한다. 이후 입찰표에 내용을 입력하고 입찰하면 끝이다.

입찰표 양식 다운받기

본인입찰기준으로 설명하겠다. 기일 입찰표에는 '사건번호' 란에는 해당 사건 번호를 '물건번호'에는 사건번호 뒤에(1), (2)등이 붙어 있다면 그 번호를 기입한다. 입찰자 란에는 개인의 신상을 입력한다. 제일 중요한 '입찰가격'란에는 본인이 설정한 입찰가를 기입하고 오른쪽 보증금액은 현채 최저입찰가의 10%를 입력한다. 본인이 입찰할 가격의 10%가 아니다. 본인이 15만 원 입찰할 거고 현재 물건의 최저입찰가가 10만 원이라면 입찰가격란에는 150000 보증금액란에는 10000을 기입하는 것이다. 보증의 제공방법을 체크한다. 그리고 가지고 온 도장으로 성명란, 아래 본인란 등 (인)이라고 되어 있는 곳에 찍는다. 그리고 접어서 입찰 봉투에 넣는다.

입찰보증금봉투

입찰보증금 봉투 앞면에도 마찬가지로 사건번호를 그리고 물건번호가 있다면 물건번호를 적는다. 물건번호가 없다는 공란으로 놓고 제출자에 도장을 찍는다. 그리고 사진과 같이 입구 뒷면등 (인) 부분에 도장을 찍는다. 그리고 아까 출금해 온 보증금을 봉투 안에 넣는다. 그리고 입찰봉투에 넣는다.

입찰봉투

입찰 봉투에도 앞면에 입찰자 쪽과 뒷면에 도장을 찍고 접는 선 쪽 사건번호등을 기입한다. 그리고 모든 일 찰표, 보증금 봉투를 다 넣었으면 스테이플러로 마감한다. 입찰 봉투는 순서에 따라 집행관에게 신분증을 보여주고 함에 넣으면 된다. 그러면 집행관은 봉투에서 입찰자용 수취증을 뜯어 준다. 후에 낙찰 시 확인용으로 필요하니 분실하지 않도록 한다.

입찰자용 수취증

이로써 입찰은 끝났다. 개찰 시까지 기다리면 된다. 사건순서대로 호명하는 경우도 있지만 입찰자가 많은 순서대로 진행하기도 한다. 그냥 사건번호를 기다리고 있다가 들으면 된다. 사건번호와 입찰인원을 불러주고 최고가 매수인을 호명한다. 차순위 매수인도 호명하지만 여기서 차순위 매수인 신고를 하지 않으면 효력이 없어지게 된다. 이때 공유자들은 매수인 신고를 할 수도 있다. 그러면 최고가 매수인에도 불구하고 차순위로 밀려나게 된다. 공유자 매수신고 사유가 안 되는 물건이라면 개찰할 동안 해당 사유를 출력해서 해당 경매계에 제출한다. 참고로 지분경매는 공유자 매수신고가 안된다. 이런저런 상황 끝에 최고가 매수인으로 되었다면 굉장히 오랫동안 자리에 있는다. 그리고 '최고가매수인증명서'와 '보증금'영수증 두 가지를 준다. 굉장히 기분이 좋은 순간이다. 해당 법원은 영동지원이었는데 영수증이 좀 볼품없다. 이로써 개찰까지 과정을 알아보았다. 법원 경매를 하는 사람이라면 첫 낙찰의 순간을 잊지 못할 것이다. 다음 글에서는 낙찰 후 절차에 대해 알아보겠다.

최고가 매수신고인 증명

보증금 영수증

함께 보면 좋은 글

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

"경매 개시 전 물건에 대한 최종 서류" 매각물건명세서

글 개요 이번 글까지 해서 법원의 공고를 통해 물건의 정보에 대해 자세히 알아볼 수 있는 문서들을 마무리된다. 저번글에서도 말했지만, 실무에서는 이 문서들은 참고용으로만 쓰인다. 현재의

hwmhsolution.com

법원 경매 유료 무료 정보 사이트 정리 물건 보는 방법

모르페우스 — Mon, 17 Apr 2023 15:45:39 +0900

글 개요

법원 경매는 법원 경매 사이트(바로가기)에서 볼 수 있지만, UI가 불편하게 되어 있다. 또한 HTML 버전이 낮아서인지 모바일로 보기에는 굉장히 불편한다. 그렇기 때문에 대부분 법원 경매를 하는 사람들은 사설 정보 사이트를 이용한다. 그래도 한국자산관리공사가 관리하는 온비드(바로가기) 공매의 경우에는 전용 앱도 있고 는데 반해 너무 구시대적이고 폐쇄적인 이미지이다. 다시 돌아가서 법원경매 물건을 모의 입찰 해보거나 실제 입찰 전 물건들을 검색해 보는 데 그친다면 법원 경매 사이트도 나쁘지 않다. 하지만 사설 사이트를 이용하는 이유는 보기 편한 UI도 있지만 관심물건을 정리하고 임장 가기 전 봐야 할 체크리스트 등 정보들을 입력하여 관리가 가능하고 매각기일(입찰일), 개찰결과 등을 볼 수 있는 것이 가장 큰 장점이라고 볼 수 있다. 이런 사설 사이트에는 무료 사이트도 있고 유료 사이트도 있다. 무료 사이트라고 해도 전부다 무료라기보다 상담등 입찰을 위한 제한적인 정보를 제공한다. 아래 사이트들은 구글 검색을 통해 나온 사이트와 개인적으로 아는 사이트등을 정리한 것이므로 이 사이트들 말고도 많은 사이트들이 있으며, 해당 사이트들에게 어떠한 도움도 받지 않았음을 명시한다.

목 차

1. 무료 사이트

2. 유료 사이트

1. 무료 사이트

해당 이미지 클릭시 해당 웹페이지 이동한다.

마이옥션

인사이트옥션

2. 유료사이트

옥션원(제일유명)

지지옥션

두인경매

태인경매

기타 학원과 같이 운영하는 사이트

굿프랜드 경매

대장TV 경매

경매 사이트들은 기본적으로 유료 사이트를 이용하는 것이 좋다. 전국 단위로 이용하기에는 금액이 비싸다. 백만 원 돈을 들여서 그만큼의 많은 물건들을 접하고 하는 것도 공부라면 공부겠지만, 무료 사이트로 시작해서 물건을 보고 부족한 부분이 있다면, 경매 학원에서 경매강의를 듣고 무료 이용권으로 경매사이트를 이용하는 것을 추천한다. 충분히 수준이 올라간 다음에 유료 경매사이트를 이용하기를 추천한다. 검색은 본인 지역 근처에서 시작해서 점점 이동 가능한 수준으로 넘어간다. 적은 돈의 물건을 입찰해서 낙찰까지 한 사이클을 돌려보는 것도 좋은 방법이다. 이번 글은 경매 정보를 볼 수 있는 사이트를 몇 가지 적는 짧은 글이었지만 비교글은 일부러 하지 않는다. 홈페이지 이미지 중 마음에 드는 것으로 선택해서 이용하면 된다. 유료 사이트는 보통 무료 이용권을 제공한다. 나중에 법원 경매를 통한 투자 물건이 늘어나게 되면 이용권을 이용해서 사이트들을 이용해 보고 동일 물건 대비 제일 이용하기 편한 사이트를 추후 구매하면 된다.

경락잔금대출 레버리지 효과, 경매로 천만원으로 1억 짜리 물건 사는 방법

모르페우스 — Fri, 14 Apr 2023 14:27:39 +0900

글 개요

경매 물건은 몇만 원부터 몇십억까지 다양하다. 하지만 일반인이 몇억만 되더라도 오로지 자기 자본금으로 사기란 어려운 것이 현실이다. 자가집을 매매로 대출을 받아 산적이 있을 것이다. 보통 주택담보대출 줄여서 주담대라고 하는 대출 말이다. 하지만 내가 주거를 하는 것이 주목적이기 때문에 고스란히 매달 이자와 원금을 분할해서 적게는 10년에서 30년 정도의 기간에 거쳐 납입한다. 반면에 경매는 투자를 위한 수단이다. 물론 경매를 통해 주거를 위한 주택을 구입하기도 매매를 통해 산집을 투자라고도 볼 수 있겠지만, 투자라는 것은 수익률이 높아야 하는 것이기 때문에 두 사항은 실거주 겸 갭투자나 향후 시세 차익 등으로 볼 수 있겠다. 보통은 경매에서 대출은 이른바 '레버리지'효과로 통한다. 적은 돈을 투자해서 나머지는 대출을 받고 이를 통해 수익률을 극대화할 수 있는 것이다. 또한 대출에 대한 이자등은 임대 수익화 하여 맞추고 단기간에 매도를 통한 차익도 얻을 수 있다는 장점도 있다. 경매에서 쓰는 대출의 명칭은 정확히 '경락잔금 대출'이다. 여기서 경락이라 함은 경매에 의하여 매수인이 그 부동산의 소유권을 취득하는 것을 의미한다. 즉 잔금을 내어서 소유권을 취득하기 위한 대출이라는 뜻이다. 우선 이 경락잔금 대출에 대해 알아보기 전에 서두에 알아 둘 것이 있다. 바로 대출하면 가장 중요한 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)이다. 쉽게 말하면 LTV는 부동산의 자산가치의 비율로 해당 물건의 가치에 대한 대출 가능 비율로 보면 된다. DTI는 소득에 대한 대출 상환 비율로 내 소득 대비 상환금액에 대한 연 비율이 얼마냐 되느냐 즉 월급 중에서 대출금액이 얼마나 차지하냐 인 것이다. 각 각의 비율은 소득 수준에 따라 그리고 해당 물건이 속한 지역이 규제지역, 조정지역에 따라 다르다. 이 것은 경매 말고라도 부동산이라면 기본적으로 알아야 할 것이다. 다시 돌아가서 경매에서 대출을 받는 이 '경락잔금대출'에 대해 알아보고 1 금융권 한 곳을 토대로 설명하도록 하겠다. 이번 글에서는 경락잔금대출과 연관 지어 실무에서 대출이 안 되는 사항도 몇 가지 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 경락잔금대출

제목은 경락잔금대출로 적었지만 실제로는 레버리지를 통한 경매 투자라고 생각 하면 될 것 같다. 우선 경락잔금 대출과 일반 대출과의 차이를 알아보겠다. 위에서 말했듯이 경락잔금대출은 낙찰 후 잔금을 내기 위한 또는 경매물건을 취득하는 데에 목적이 있는 대출이다. 따라서 일반대출과는 다르게 무조건 그 목적으로만 사용되어야 하기 때문에 법무사를 통해야 한다. 이 부분은 개인도 할 수는 있으나 공부하는 게 아니면 차라리 그 시간에 물건에 대한 파악이 시간대비 이롭다고 볼 수 있다. 경락잔금대출은 인터넷을 검색해도 많이 나오고 입찰 시 법원에서 나누어 주는 명함들을 잘 보관해 놓았다가 전화해 보고 비교해 보면 된다. 처음 경매할 적에는 광고인지 알고 안 받았는데 많이 알면 알수록 그중에서도 품이 적게 드는 곳을 선정해서 받으면 되는 것이다. 여기저기 귀찮다면 아래 링크로 이동해서 상담을 받도록 한다.

경락잔금대출문의하러 가기

1-1레버리지

위에서 말했지만 레버리지란 어떤 것일까? 쉬운 예를 들어보자 시세가 15억짜리 아파트가 있다. 근데 경매로 10억에 나왔고 입찰을 받았다. 법인 투자로 한 달되 시세인 15억에 매도되었다고 가정해 보자. 10억을 순자산으로 투입했다면 수익은 5억 수익률은 50프로 이다. 같은 경우에 LTV90%나와서 1억만 투자하고 9억은 대출 받았다고 하자. 수익은 1억 투자해서 14억을 벌었다. 거기서 순이익은 대출 9억을 뺀 6억이다. 대출 이자는 생각안한다 할 수 있다. 좋다 뭐 이자가 천만 원이라고 하자. 1억 투자해서 5억9천을 벌은 셈이다. 수익율 계산이 되는가 50%와 최소 그 10배이다. 이렇기 때문에 레버리지를 사용한다. 돈한푼 안들이고 상가를 살 수 있을까? 가능 할 수도 있다. 1억짜리 상가를 월세 백만원을 설정한다면 말이다. 천만원을 들여서 9천만원을 대출 받아 상가를 산다. 그리고 보증금을 천만원 받는다. 다달이 이자는 월세로 충당하는 것이다. 꿈같은 이야기 같다. 하지만 극단적으로 쉽게 쓴 것이라 할지라도 실무에서 레버리지는 자본금이 있든 적든 적절히 이용하면 수익률을 극대화할 수 있는 수단이다. 하지만 무리한 대출은 안 좋은 결과로 이어질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

1-2대출

1 금융권에서는 국민은행이 대표적으로 했었는데 현재는 판매가 중단되어 있다. 그 밖에 은행들도 많지만 1 금융권은 주수입원이 대출 말고도 카드나 금융상품이 많기 때문에 2 금융권을 추천한다. 반면에 이 좋은 레버리지 효과를 보지 못하는 것이 있다. 대표적으로 동산인 자동차이다. 법원 경매를 통한 자동차 입찰 시 이 점에 유의해서 입찰하여야 한다. 또한 지분 경매도 경락대출이 나오지 않는다. 이 두 가지 경우는 일반적인 상황이니 반드시 알아두길 바란다. 부동산이고 전체물건임에도 대출이 나오지 않는 경우가 있다. 법적지상권, 분묘기지권, 유치권 등의 문제가 있는 이른바 '특수물건'등이다. 은행에서는 이런 물권들이 있는 경우 담보가 되는 물건의 가치를 파악하기가 어렵고 더 나아가 이런 물권등이 물건 가액을 초과하게 되어 결국엔 해당 대출로 인한 피해가 야기될 수 있기 때문에 대출을 해주지 않는다. 중요한 것은 성립여부와 상관없이 유치권 신고만 되어 있어도 대출이 어렵다는 점이다. 또한 채권자로부터 유치권이 성립 안된다는 유치권배제신청이 들어와 있어도 대출이 어렵다. 그냥 특수물건 같아 보이는 물건 등은 대출은 안 해주는 것이다. 배재신청 또한 법적 효력은 없기 때문이다. 하지만 유치권을 예로 들자면 유치권에 대한 채권자의 소송 이후 확정판결 정본이 나온다면 그 경우에는 대출이 가능하다. 확실한 것에게만 대출을 해주겠다는 것이다. 만약 좋은 물건에 신고는 되어 있지만 서류 검토, 임장 후 점유도 안 하고 유치권도 성립 안 한다. 그런데 대출은 안 나온다고 한다. 그 경우 채권자가 소송만 해주길 기다려야 할까? 아니다 채권자가 배제신청을 했다는 것에 집중하자. 임장을 통해서 다시 한번 성립이 하지 않는 가짜 유치권이라면 채권자를 찾아가자. 금융권을 찾아가는 것이다. 그리고 채권자에게 대출을 받는 것이다. 만약 대출을 해준다면 정말 유치권은 성립 안 하는 것인 것이다. 앞으로 은행도 꺼리는 대출 안 나오는 이런 물건들은 받지 말아야 할까라고 생각이 든다면, 당신은 돈을 벌 수 없다. 반면에 이번글을 읽는 동안 흥분을 감추지 못하고 이런 물건 나오면 해보자 어떻게든 해보자 한다면 부자가 될 수 있다. 대부분은 전자기 때문이다. 명심하자 어려운 물건일수록 사람들은 입찰하지 않는다. 바로 이 물건은 당신만의 물건이다.

"알고 보면 그들의 마지막 선택"유치권

hwmhsolution.com

https://hwmhsolution.com/entry/%EB%82%B4-%EB%95%85%EC%9D%B8%EB%8D%B0-%EB%82%B4%EA%B0%80-%EC%93%B8-%EC%88%98-%EC%97%86%EB%8B%A4-%EC%A7%80%EC%83%81%EA%B6%8C%EA%B3%BC-%EB%B2%95%EC%A0%81%EC%A7%80%EC%83%81%EA%B6%8C

"내 땅인데 내가 쓸 수 없다?" 지상권과 법적지상권

글 개요 법원 경매를 하다 보면, 토지만 경매로 나오고 건물은 매각 제외인 경우가 있다. 그와 반대로 건물은 경매로 나오고 토지는 매각 물건에서 제외된 경우도 있다. 이런 물건들은 지상권과

hwmhsolution.com

매각물건명세서 란? 경매 개시 전 꼭 봐야 할 서류

모르페우스 — Thu, 13 Apr 2023 14:29:34 +0900

글 개요

이번 글까지 해서 법원의 공고를 통해 물건의 정보에 대해 자세히 알아볼 수 있는 문서들을 마무리된다. 저번글에서도 말했지만, 실무에서는 이 문서들은 참고용으로만 쓰인다. 현재의 기간과는 차이가 있는 게 가장 큰 이유라고 했다. 하지만 꼭 읽어야 하는 이유는 하나이다. 해당물건의 시나리오를 만드는 것이다. 어떻게 이물건이 나오게 되었는지 말이다. 이것이 왜 중요할까라는 의문의 생긴다면 당신은 아직 부동산을 모르는 것이다. 지난 마인드 글에서 수요와 공급을 이야기했었다. 건물의 가치보다는 토지의 가치때문에 부동산은 오르는 거라고 했다. 그 오르는 이유가 바로 수요와 공급이다. 수요와 공급은 누가 일으키는가, 바로 사람이다. 부동산 이전에 사람이 존재하기 때문에 부동산이 존재하는 것이다. 따라서 이 부동산을 점유하고 있던 소유했던 채무자이던 처음 경매로 나오기 전과 현재 상황까지의 가정한 시나리오를 짜보는 것이 중요하다. 몇 번 해보다 보면 임장 시 현황 파악할 때 수월하게 될 것이고 이를 통해 낙찰 후 명도시에도 분명히 도움이 된다. 다시 돌아가서 오늘 알아볼 '매각물건명세서'는 쉽게 말해 집행관이 조사한 현황조사보고서와 감정평가서가 조사한 감정평가서를 토대로 법원에서 종합적인 권리 판단과 물권에 대한 내용, 매각기일등을 정리한 문서로서

법원에서 정리한 최종 문서이기 때문에 세가지 문서 중에서는 제일 중요한 문서라고 볼 수 있다. 이번 글에서는 간략하게 매각물건명세서에 나와있는 사항에 대해 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 매각물건명세서

앞서말한 현황조사서, 감정평가서 사본과 매각물건명세서는 매각기일마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 인터넷사이트에 공시가 된다. 따라서 7일 전에는 법원 경매 사이트에 들어가면 매각 물건 명세서를 볼 수 있다. 하지만 전용 프로그램 등을 설치해야 하기 때문에 조금은 불편하고 다운로드하여서 확인하길 추천한다. 민간에서 운영하는 경매사이트를 이용 중이라면 그냥 다운로드하거나 바로 볼 수 있게 해 놓기 때문에 문제가 없을 것이다.

법원 경매 사이트 바로가기

매각물건명세서에는 민사집행법 제105조 제1항에 따라 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인들의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분등으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것(소멸되지 아니하는것), 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요등을 확인할 수 있다.

매각물건명세서를 보자면 중요한 사항이 많이 나온다. 최선순위 설정등을 통해 말소기준권리등을 파악 할 수 있다. 위 쪽은 사건번호와 사건에 대한 대용 작성일자등을 볼 수 있다. 중요시 봐야 할 사항은 작성일자이다. 감정평가서와 현황조사서와 다르게 최근의 날짜이다. 유찰이 계속되거나 내용에 변경등이 생기면 매각물건명세서는 계속 내용이 바뀌기 때문에 날짜가 최근인 것이다. 그렇기 때문에 딴 문서는 대충 보더라도 매각 물건 명세서는 변경, 불허가등 재매각되어 다시 경매개시가 되었을 때, 유찰이 되었을 때, 그리고 입찰 전 마지막으로 한번 더 확인해야 한다. 아래쪽은 소멸하지 아니하는 권리로 임차인 및 점유자에 대한 사항과 공유자들의 대한 사항이다. 여기서 중요한 건 비고이다 해당 공유자 및 이해관계인들의 진술, 부동산에 대한 현황이 적혀있으니 중요하게 봐야 한다. 또한 항고등으로 인하여 불허가로 후에 재매각으로 인해 나올 경우 이 부분의 차이를 보면 사유에 대해 알 수가 있다.

뒷 장으로 가면 부동산의 표시와 매각기일에 대한 내용이 나온다. 이를 통해 향후 최저입찰가를 알 수 있다. 임장후 입찰가를 설정했다면 기일에 맞추어 입찰할 수도 있다. 매각 물건 명세서에 대해 간략히 알아보았다. 위에서도 이야기하였지만 부동산이란 것은 기본이 사람이다. 그렇기 때문에 이해관계인의 조사나 점유자의 현황등의 대해 알아야 한다. 모르고 대면해서 합의부터 한다면 승산은 없다. 특히 점유자에 대해 모르면 명도시 도리어 점유자에게 휘둘리게 돼버린다. 말도 안 되는 요구금액으로 인해 심적고통과 시간을 소비하게 돼버릴 수 있다. 이해관계인인 점유자의 상황을 매각물건명세서와 임장을 통해 알게 된다면 상대방과의 합의시 심적우위점을 가지고 여유있게 진행 할 수 있다. 경매 개시전 최종 문서인 매각물건명세서! 정말 중요한 문서이다. 다른 문서와 달리 계속 내용이 달라질 수 있으니 입찰전에도 꼭 확인하고 입찰하자.

"법원 경매는 유찰 된 물건이 무조건 좋다?"감정가

글 개요 경매 물건이 처음 경매로 나오면 감정가를 기초로 한 입찰가로 나온다. 바로 신건인 물건들이다. 지금까지 당신은 이 감정가에 대해 생각해 본 적이 없을 것이다. 마냥 신건물건은 지나

hwmhsolution.com

https://morpeous.tistory.com/entry/%EB%B2%95%EC%9B%90-%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%97%90-%EB%82%98%EC%98%A8-%EB%AC%BC%EA%B1%B4%EC%9D%98-%ED%98%84%EC%9E%AC-%EC%83%81%ED%83%9C-%ED%98%84%ED%99%A9%EC%A1%B0%EC%82%AC%EC%84%9C

"법원 경매에 나온 물건의 현재 상태" 현황조사서

글 개요 저번글에서는 입찰가의 기준이 되는 감정가와 감정평가서에 대해 알아보았다. 감정평가서는 말 그대로 물건의 가치에 대해 중점적으로 평가하는데 그 목적이 있다. 물론 임차인에 대한

hwmhsolution.com

https://morpeous.tistory.com/entry/%EB%B2%95%EC%9B%90-%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EB%8A%94-%EC%96%B4%EB%96%A4-%EC%88%9C%EC%84%9C%EB%A1%9C-%EC%A7%84%ED%96%89-%EB%90%A0-%EA%B9%8C-%EB%B2%95%EC%9B%90-%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%9D%98-%EC%A0%88%EC%B0%A8

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

현황조사서 개념과 확인하는 방법

모르페우스 — Wed, 12 Apr 2023 14:12:21 +0900

글 개요

저번글에서는 입찰가의 기준이 되는 감정가와 감정평가서에 대해 알아보았다. 감정평가서는 말 그대로 물건의 가치에 대해 중점적으로 평가하는데 그 목적이 있다. 물론 임차인에 대한 사항이나 현황에 대해서도 나와있다. 오늘 이야기해 볼 현황조사서는 그 와 비슷하지만 경매물건의 현재 상태 즉 현황을 볼 수 있는 서류이다. 법원 경매 사이트에서는 보통 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 이 세 가지가 기본으로 배치되어 있다. 법원은 경매준비 과정에서 집행관으로 하여금 해당 경매물건의 현재상황, 점유관계, 차임과 보증금 등에 관한 사항을 조사하도록 한다. 이 조사를 통해 나온 것이 현황 조사서이다. 현황조사서의 목적은 해당 경매물건의 현황을 조사하고 이해관계인(임차인)들로 하여금 배당종기일 전 배당요구등을 하게 끔 하는 것에 그 목적이 있다고 할 수 있다. 이번 글에서는 현황조사서에 대해 간략히 이야기하고 실무에서 활용되는 부분에 대해 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 현황조사서

현황조사서는 이해관계인 특히 우선 변제를 받을 수 있는 임차인에 대해 배당요구를 하게끔 하는데 그 목적이 있다고 했다. 반대로 생각해 보면 우리는 현황조사서를 통해서 임차관계를 분석하고 권리분석하는 데에 활용할 수 있는 것이다. 하지만 현황조사서상에 임대차 미상이나 전입은 되어 있는데 점유를 하지 않거나 등의 임차인에 대해 불분명한 경우가 있다. 임차인이 확실하지 않으니 권리분석이 명확하게 되지 않아 미상이라는 단어를 보자마자 다른 물건을 보고 있을 것이다. 하지만 오히려 이런 물건이 좋은 것이다. 임차인이 없다 하더라도 임장을 통해 확인해야 하는 것이다. 다시 한번 말하지만 모니터로 보는 데서 끝나면 안 된다. 발로 뛰어야 한다. 현황조사서에는 기본정보와 부동산의 현황 및 점유관계. 임대차관계 조사서의 항목으로 구성되어 있다.

법원 경매 싸이트 바로가기

기본 정보에는 경매 사건번호와 집행관이 현황조사를 실시한 날짜와 시간이 나온다. 여기서 또 임장을 해야 할 이유가 나온다. 날짜를 보면 현황조사 일자가 몇 년 전이다. 감정평가서 날짜보다도 먼저이다. 경매가 개시 된 후라도 점유자의 변화는 충분히 생길 수 있는 점이다. 현황조사서도 마찬가지로 최소한의 권리분석을 위한 참고용인 것이다. 반드시 임장을 통해 알아봐야 하는 부분이다. 부동산의 점유관계에서 점유사실에 관한 내용을 볼 수 있다. 해당 물건의 임차인은 2015.03.30일 날 전입신고를 하였고 임차인은 2명이다. 확정일자는 미상이나 이 부분은 확인이 필요한 부분이다. 또한 보증금은 1억 2천이고 한 명은 임차인 한 명은 임차권자라고 나와 있다. 좀 이상해 보인다 해당 물건은 전층이고 1개의 호실인데 점유인이 둘이다. 기타를 보면 둘의 관계는 부부인 것을 알 수 있다 그렇기 때문에 임차권자인 점유인은 보증금 없는 3자인 전차인인 것을 알 수 있다. 한 명으로 볼 수 있는 것이다. 이처럼 현황조사서에는 부동산의 위치 및 사용용도 등의 기본적 인사항과 점유자와 점유권원, 임대차의 임차목적물, 임차인, 임차에 관한 내용(보증금, 전세금, 임차기간등), 전입일과 확정일자등의 내용을 알 수 있다. 실무에서는 몇 차례 방문하였음에도 임차인으로 신고되어 있는 사람을 부재중으로 인하여 확인하지 못하는 경우도 많다. 그렇기 때문에 현황조사를 하는 집행관은 야간 휴일에도 현황조사를 할 수도 있다. 준비기간 동안 민사집행법 제85조 제1항에 규정된 사항과 법원이 명한 사항 등에 대해 법원에 제출하고 이 현황조사서는 경매개시 14일 전 비치되어 우리가 볼 수 있다. 현황조사서는 임대차 및 점유관계에 대해 확인할 수 있는 서류이지만 위에서도 말했지만 참고용으로만 생각해야 한다. 몇 주의 기간 동안 법조항에 명시된 사항들을 조사하고 현황을 자세히 파악하기에는 어렵기 때문이다. 또한 책임부과 등의 제제도 없다. 실제로 내용을 보면 감정평가서의 내용과 크게 다르지 않다. 감정평가서는 민간의 평가사를 통해 얻은 자료라고 해도 현황조사서는 법원에 속한 집행관이 객관적으로 면밀히 현황을 파악할 수 있어야 한다. 위에서 말했듯이 단순히 배당요구를 하게 하기 위한 수단 아닌 수단이 주목적이긴 하지만 말이다. 만약 감정평가서나 현황조사서가 현시점의 상황과 확연한 차이가 있고 이를 근거로 한 매각 물건명세서가 잘못되었다면 매각불허가로 인해 온전히 낙찰자의 피해가 된다. 그렇기 때문에 다시 한번 말하지만 임장을 해야 한다. 무조건이다. 전입신고도 안되어 있는 점유자가 있을 수도 있는 것이다. 사진과 서류는 참고만 하자 물건은 현장을 가서 봐야 하는 것이다.

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

감정가 란? 유찰 된 물건이 아닌 감정가 때 입찰 해야만 하는 이유

모르페우스 — Tue, 11 Apr 2023 12:11:45 +0900

글 개요

경매 물건이 처음 경매로 나오면 감정가를 기초로 한 입찰가로 나온다. 바로 신건인 물건들이다. 지금까지 당신은 이 감정가에 대해 생각해 본 적이 없을 것이다. 마냥 신건물건은 지나쳐 버렸을지 모른다. 대부분의 사람들이 신건은 관심이 없고 유찰된 물건에만 관심이 있을 것이다. 신건은 무조건 비싸다는 생각을 하고 말이다. 과연 감정가는 비쌀까? 정답은 그러지 않는다는데 있다. 유찰된 물건들이 후에 낙찰되는 경우를 보면 전차의 금액을 뛰어넘는 경우도 허다하다. 법원에 도착해서 보니 많은 인파들로 인해 생각했던 입찰금액을 높게 써버린 결과이다. 수많은 사람 중에 제일 높은 금액을 써서 1등을 하고 싶은 것인가? 그렇다면 당신은 투자를 하는 것이 아닌 그저 관심을 받고 싶은 불쌍한 인간일 뿐이다. 그렇게 많은 사람을 제치고 1등을 한들 그 금액은 전차의 금액을 초과하고 심지어 시세를 넘을 경우도 있다. 그리고는 잔금을 내고 명도를 하고 남은 금액이 없다며 투덜거린다. 반복하면서 경매시장을 떠나게 된다. 그리고는 주위에서 경매를 한다고 하면 뜯어말릴 것이다. 같은 결과이지만 생각했던 금액대로 적었을 때 1등을 하는 경우도 있다. 심지어 경쟁자도 없다. 하지만 마인드를 갖추지 않았다면 밤잠을 이루지 못할 것이다. 자신에 대한 확신이 없으니 더 적게 냈어야 한다며 탓할 것이다. 하지만 권리분석과 임장을 통해 자신만의 신념을 가진 상태라면 승리의 한잔을 하게 될 것이다. 남들이 보지 못한 보물을 가지게 된 것이기 때문이다. 오늘 알아볼 감정가 즉 신건에 대한 이야기이다. 좋은 물건이라면 감정가부터 봐야 한다. 감정가는 시세가 아니기 때문이다. 이번 글에서는 감정가에 대해 알아보고 더불어서 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서등 실무에서 필수적으로 확인해야 할 것들에 대해 간략히 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 감정가

우리가 경매 물건지나 정보사이트에서 물건들을 접하게 되는 경매개시까지 많은 시간이 소요된다. 지난 글에서의 절차상 채권자가 경매신청을 하더라도 경매개시결정이 되고 경매 준비 기간에는 경매신청등기촉탁, 개시일결정송달, 현황조사, 감정평가, 매각기일 공고, 이해관계인 통지등 많은 것들이 이루어진다. 이 기간은 최소 1년에서 몇 년이 걸릴 수도 있다. 바로 여기에 집중해야 한다. 집행관은 감정평가사를 통해 해당 부동산, 동산에 대해 감정평가를 하게 되는데 그 기준이 몇 년 전이라는 것이다. 즉 감정평가한 날의 기준의 시세인 셈이다. 따라서 이 감정가를 기준으로 한 신건의 입찰가는 최소 몇 년 전의 시세이기 때문에 현재 시세를 무조건 조사해서 입찰가를 선정해야 한다. 현재 신건의 입찰가가 시세보다 높다면 유찰인 것이고 낮으면 시세 감정가에 입찰해야 한다. 감정가에는 경쟁이 없다. 그렇기 때문에 물건만 좋다면 감정가에 입찰해야 하는 것이다. 단독입찰이 되었다면 유찰되고 살 것이라고 생각할 것이 아니라 소리를 지르며 기뻐해야 한다. 남들이 눈은 중요한 게 아니다. 내가 내 투자 소신을 믿어야 한다. 감정평가에 대한 내용이 적혀있는 감정평가서에 대해 알아보자.

얼마든지 법원 경매 사이트에서 해당 물건의 감정평가서를 볼 수 있다. 무료 사이트도 많고 유료 사이트도 많지만 여기서는 법원 경매 사이트만 적도록 하겠다.

법원경매사이트바로가기

감정평가서에서는 최소한 감정평가 일자만이라도 확인해야한다. 감정평가서는 첫 장에 사건번호와 의뢰인(집행관)등이 적혀있다.

출처: 법원 경매 사이트

해당 물건은 2023년에 나온 신건인데 조사된 일자는 2020년 바로 3년 정도 전에 조사된 것이다.

출처: 법원경매사이트

해당건물은 상가로 보이며 감정평가서 내에는 해당 물건의 감정평가 방법, 물건전체의 개요 및 부동산의 표시등의 상세내용이 나와 있다. 또한 인근 건물의 시세와 비교한 거래시세를 파악한다. 여기서 중요한 것이 있다. 이 비교대상이 된 건물의 현재 시세도 중요하다. 인근 건물의 시세와 조사한 때와 비교하여 올랐다면 임장시 상권 분석, 향후 가치등을 분석하는데 참고하여야 하기 때문이다. 그 밖에 해당물건의 가치등을 항목별로 작성되어 있다. 또한 감정평가서에는 해당 물건의 감정평가요항표에 대해 간단히 적어놓았는데 이곳에 임차인 및 건물 상태 등도 적혀 있으니 꼭 정리해서 임장시 참고하여야 한다. 감정평가서는 말 그대로 해당물건의 감정평가서이다. 부동산의 경우에는 워낙 전문분야인 평가사들로 구성되어 있어 감정평가의 내용을 어느 정도 신뢰하고 임장을 나가는 것이 좋다. 반면에 동산 즉 자동차등의 경우에는 말 그대로 엔카나 케이카 등의 중고차사이트의 시세를 기준으로 시세를 만들고 감정평가 역시 대부분이 보통시됨으로 되어 있다. 자동차의 경우에는 감정평가서를 한번 보는 정도로 하고 임장을 통해서 상태 등을 확인해서 추가 금액에 대한 부분을 감안한 입찰가를 선정해야 한다. 다시 돌아가서 감정평가서는 대부분이 몇 년 전의 시세이다. 절대 시세가 아니다. 따라서 입찰가는 중요하지 않다. 시세를 조사해서 해당 물건의 입찰가는 본인이 정하는 것이다. 그것에 따라 감정가에 입찰할 수도 유찰 후 입찰할 수도 있는 것이다. 신건의 단독입찰로 당당히 웃을 수 있는 그날을 꿈꾸어 보자.

함께 보면 좋은 글

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

최악의 경매 항고 란? 개념, 유의 사항 기뻐해야 하는 이유

모르페우스 — Mon, 10 Apr 2023 13:40:24 +0900

글 개요

첫 글에서 배운 경매 절차를 보면 기본적으로 낙찰 후 잔금을 내면 소유자로서의 자격을 갖춘다. 경매낙찰 후 7일이 지나면 매각결정기일이 지정된다. 그 후로 7일이 지나 매각이 확정되면 비로소 잔금을 낼 수 있게 된다. 이전에는 매각결정을 낙찰허가라고 칭했다. 낙찰자가 별 문제가 없으면 낙찰자에게 낙찰을 허가해 주는 것이다. 하지만 이후 확정 전까지 이해관계인의 의견을 받는다. 해당 물건이 이 금액에 낙찰이 되었는데 문제없는지 불만이 없는지 물어보는 것이다. 이것이 바로 오늘 알아볼 '항고'인 것이다. 항고는 때에 따라서 몇 년이 걸리기도 한다. 따라서 내 소유가 되기까지 엄청난 시간이 걸릴 수도 있다. 주거용으로 낙찰을 받은 물건이라면 심적고통도 엄청날 것이다. 거기에 대출까지 받았다면 시간과 비용이 소요될 것이다. 이 항고를 하는 사람은 이해관계인 중 보증금을 받을 임차인 이거나, 갚을 금액 대비 낮은 금액에 낙찰되어 손해를 봤다고 생각하는 채무자가 보통이다. 과거에는 항고에 횟수의 제한이 없고 항고에 재항고를 할 수 있어 엄청난 시간이 소요된다. 하지만 채무자는 돈이 없는 사람이다. 항고에 대한 해당 물건의 감정가의 10%의 공탁금을 걸어야 한다. 항고가 기각되었을 때는 공탁금은 몰 수 된다. 물론 한 푼이라도 더 받고 싶은 채무자라면 부담을 안고라도 항고를 하겠지만 제한은 없어도 함부로 항고를 할 수는 없는 것이다. 그렇기 때문에 채무자보다는 대부분의 항고의 주체는 임차인이다. 이번 글에서는 항고에 대한 정의와 절차 그리고 실무에서 임차인이 항고를 하는 이유 등을 알아보고 항고가 과연 최악의 경매인가에 대해 말해보고자 한다.

목 차

1. 항 고

우선 항고에 대해 알아보자. 항고는 소송절차에 관한 신청을 기각한 명령에 대해 처음으로 하는 최초의 항고(민사소송법 제439조)와 최초의 항고에 대한 결정 및 명령에 대해 영향을 미친 법률,명령의 위반을 이유로 하는 재항고 그리고 재판이 고지된 날부터 1주일 이내에 제기해야 하는 즉시항고로 크게 나눈다. 그 밖에 준항고와 특별항고등도 있다.

1-1즉시항고

우리는 즉시항고에 대해서만 알고 있으면 된다. 매각허가결정에 대한 즉시항고서가 접수되면 항고심이 진행되고 모든 절차는 판결까지 정지된다. 이런 즉시항고의 효력 때문에 위에서 말한 임차인은 항고를 통해 살던 집에서 더 살거나, 사용 수익을 영위할 수도 있다. 채무자와 관계가 있을 경우 계획하에 항고를 통해 기간을 지속시킬 수 있는 것이다. 채무자와 다르게 임차인은 공탁금을 내지 않아도 됐었다. 됐어다라고 이야기하는 것은 지금은 아니란 말이다.

1-2신청

항고를 하기 위해서는 1주일 이내에 항고장을 매각결정을 한 법원에 제출해야 한다(민사집행법 제15조 제3항). 항고장에는 항고이유를 반드시 적어야 한다. 항고의 사유가 법령위반일 경우에는 그 법령의 조항과 위반되는 사유를 적어야 한다. 사실의 오인의 경우에는 그 관계 사실을 구체적으로 작성해야 한다. 항고이유가 위의 내용에 위반되면 각하된다. 또한 항고가 부적법하거나 이를 보정할 수 없음이 분명할 경우에도 각하된다. 위에서 대부분 항고의 경우 임차인이 하는 경우가 대부분이고 이것이 적합하지 않아 기각되더라도 그 기간이 1년여 되기 때문에 항고를 많이 했었다. 하지만 법원에서도 실무에서 항고가 인정되는 적법한 경우가 많지 않고 기각등으로 시간소요가 많이 됨에 따라 이해관계인은 모두 공탁금을 걸어야 하는 것으로 바뀌었다. 보증금은 누구나 매각대금의 10%를 공탁하여야 한다(민사집행법 제130조 제3항). 이 공탁에 대한 보증금을 지급하지 아니하면 항고가 각하된다. 항고법원은 항고장이 접수되면 해당 사항에 대해 조사를 하고 법령위반 또는 사실 오인이 있는지에 대해 조사한다. 필요한 경우 항고의 상대방을 법원은 정할 수 있다. 항고인이 항고를 취하하거나 법원에서 기각되면 채무자의 공탁금은 없어진다. 그 외의 사람이라면 항고일로부터 확정일자까지의 매각대금에 대한 이자를 지급하고 나머지 공탁금을 돌려받을 수 있다.

1-3투자

이런 상황으로 인하여 현재 실무에서는 거의 항고가 나오지 않는다. 기각되는 항고를 굳이 돈을 주고 할 필요가 없어진 것이다. 하지만 요즘에 항고가 되든 안되든 기본은 좋은 부동산이다. 저번 신념, 마인드에서 이야기한 적이 있다. 대부분이 항고가 나오면 최악의 경매라고 한다. 그리고 그로 인하여 경매시장을 떠나 버린다. 반대로 생각해 보자. 과연 항고는 최악일까? 아니다. 항고가 2년이 걸리든 3년이 걸리든 보증금만 낼돈이 있다면 잔금을 당장 내지 않아도 되는 것이다. 오히려 그동안 다른 물건을 낙찰받아 진행할 수도 있다. 2년이란 시간 동안 그 물건은 더 오를 것이 분명할 것이다. 오르지 않더라도 좋은 물건이기 때문에 보증금만 내고 2년을 보유한 거하고 다름없다. 이렇게 생각해 보면 오히려 항고는 적은 돈으로 좋은 물건을 가질 수 있는 최고의 수단인 것이다. 항상 대부분과는 다른 생각을 가져야 한다. 그 주위에서 이야기하는 사람들은 결국 나와 다르지 않은 사람 중에 하나일 뿐이다. 부자가 되고 싶다면 다르게 생각해야 할 것이다. 앞으로 항고가 나오게 된다면 한 숨을 쉬지 말고 기뻐하자. 좋은 물건을 공짜나 다름없는 가격에 가질 수 있는 기회가 당신에게 온 것이기 때문이다.

함께 보면 좋은 글

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

경매 농지 매입시 농지취득자격증명 발급 받는 방법 절차 총 정리

모르페우스 — Fri, 7 Apr 2023 13:23:26 +0900

글 개요

법원 경매 물건을 보다 보면 '농지취득자격증명원 제출 필요" 란 문구를 본 적 있을 것이다. 그리고 미제출 시 보증금 몰수라는 무시무시한 글까지 말이다. 농지를 취득하는 사람은 해당물건을 관리하는 지자체의 장에게 농지를 취득했으니 이를 통해 사용 및 수익에 대한 사항을 기재하여 제출해야 한다. 이것이 바로 '농지취득자격증명원'이다. 과거에는 이 자격증명을 받기 위해서 동네 실제 농사하시는 분들께 확인등 각 종 절차가 승인이 까다로웠다. 하지만 근래에는 신청서를 담당 공무원에게 제출하고 수수료를 납부하면 된다. 하지만 올해 초 지분경매로 지방 군청에 간 적이 있었다. 경매 절차상 증명원 발급을 위해선 소재지의 읍사무소를 방뭉해야 했는데 신청까지 굉장히 번거로웠다. 소재지와 주소지의 거리를 예를 들어 어떤 목적인지 계속 취조받는 듯이 물어보았다. 심지어 법원에서 이야기한 일주일 내 발급 또한 어렵다고 했다. 처음 해보는 사람이 이런 경우를 겪는다면 법원에서는 제출해야 하는데 읍사무소에서는 안된다고 하니 눈앞이 캄캄해질 것이다. 그뿐만이 아니다. 임장을 갔더니 농지가 아닌 콘크리트가 깔려있다면? 그리고 쌓인 눈등으로 인해 불가피하게 임장을 가지 못하고 낙찰 후 보았더니 농지가 아니라면 생각만 해도 아찔할 것이다. 눈앞에서 눈처럼 사라지는 보증금이 떠오를 수도 있다. 이번 글은 농지취득자격증명원의 발급 절차와 신청서 간단한 작성법 그리고 실무에서 마주칠 수 있는 상황들을 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 농지취득자격증명원

농지취득자격증명서는 발급가능여부에 관해 해당 물건 소재지 읍,면사무소 산업계에서 가능하다. 제출서류등을 확인하고 작성하면 된다. 여기에는 농지취득자격증명신청서, 법원에서 받았던 최고가매수인 부동산의 표시 부분, 원상회복등에 관한 사항의 확인 및 날인등이 포함된다. 그리고 수입증지 1,000원을 내면 보통 5일 내외 소요된다. 무조건 낙찰받은 날 신청해야 하고 해당 소재지 읍, 면사무소 담당자에게 해당 기간 동안 발급 가능 여부를 먼저 물어야 한다. 만약 법원에서 정한 기일(보통 일주일) 내 발급이 어렵다면 담당자에게 어려운 사유에 대해 내용을 기입하고 날인 후 그 사실 문서를 법원 경매계에 제출하면 된다. 그럼 확인 후 연장신청서를 작성하면 해당 기일까지 연장시켜 준다. 물론 그전에 발급이 된다면 경매계 전화해서 제출하면 된다. 신청서의 내용은 용어에 대한 사항을 알고 있으면 어렵지 않게 작성할 수 있다. 먼저 해당 물건지가 1,000제곱미터 이상이면 농업경영계획서를 미만이면 주말, 체험영농계획서를 작성할 수 있다. 내용에 큰 차이는 없지만, 공공기관의 토지투자 사건 이후로 농지위원회가 설치되어 심의를 거치게 되는데 농업경영과 주말, 체험 영농에 따라 심의 결과가 안 좋게 나올 수도 있다. 그렇기 때문에 본인의 주소지와 소재지가 멀다면(200km 이상) 그리고 1,000제곱미터 이하라면 무조건 주말로 작성한다. 이 심의 위원회에서는 투기우려 방지를 위해 관외(시군구 연접이 아니한) 거주자가 2022년 8월 이후 최초 취득 했을 경우, 3인 이상 공유 취득자, 농업법인(일반법인은 농지취득이 불가하다), 외국인 및 그 밖에 조례로 정하는 자에 해당하는 경우 심의를 한다. 쉽게 말해 토지를 투자를 위해 샀거나 신분이 분명하지 않은 것 같아 보일 때는 심의 후 발급 해주고 소재지 근처 거주, 농업업력 등의 객관적으로 누가 봐도 농사지을 사람이라면 그냥 발급해 주는 것이다. 이렇기 때문에 발급 소요기간에 대해 물어봐야 한다. 우리는 쭉 농사를 지으려고 토지를 사는 것보다는 토지를 통해 향후 수익을 내려고 투자를 한 것이기 때문이다. 대부분 심의 대상에 해당하기 때문에 심의위원회를 통하면 보통 7일이 넘어가기 때문에 법원 기일을 맞추기 어려워진다. 따라서 반드시 담당자에게 확인해 보도록 하자. 농지취득자격증명신청서는 미리 출력해서 작성하는 것도 좋다.

신청서발급받기

농지취득자(신청인) 란은 특별한 것이 없다. 개인 인적사항 적고 ⑤취득자의 구분란에는 농업인이 아닌 개인을 체크한다. 다시 한번 말하지만 일반 법인은 농지를 취득할 수 없다. 취득 농지의 표시 ⑥소재지에는 낙찰 시 받았던 문서의 부동산의 표시부분을 참고해서 순서대로 적는다. ⑩농지구분은 토지이음 사이트등을 참고해서 적는다.

토지용도구분 알아보기

⑪취득원인은 경매를 통한 취득으로 기입하면 된다. ⑫취득목적은 위에서 말한대로 크기에 맞게 2가지 중 선택한다. 현재 전용 중이라면 전용에 체크해야 되는 경우도 있는데 아래에서 다시 설명하겠다. 아래 날인 후 필요 서류등과 1000원을 제출하면 신청은 끝난다. 혹시 모르는 부분이 있다면 해당 공무원이 잘 설명해 준다. 이후 신청결과에 대한 연락이 오면 결과에 대한 공문 문서를 출력 후 법원에 제출하면 된다. 하나의 토지에 대해 여러 명이 공동 입찰해서 받은 물건이라면 농지취득자격증명은 사람 수대로 받아야 한다. 각 각의 지분에 대해 각 소유자가 어떻게 농지를 활용할 건지에 대한 부분을 확인하는 데에 그 목적이 있기 때문이다. 만약 법원에서는 농지자격증명원 제출을 하라고 했는데 담당 공무원은 접수가 불가하다고 할 경우도 있다. 이 경우 잘 확인해봐야 한다. 발급을 못해준다가 아니라 신청대상이 아닐 수 있다. 농지 관련 지침을 따르면 에 따르면 도시지역에 속한 곳은 농지취득자격증명원을 발급할 필요가 없다. 다시 말해 공업, 상업, 지역을 비롯한 주거지역의 농지는 증명이 필요 없는 것이다. 해당 사무처리지침을 참고해서 출력해서 가져간다(3 항의바).

관련법률보러가기

포장이 되어 있고 건물이 올라가 있는 토지가 지목은 농지일 수도 있다. 이럴 경우 해당 토지가 건물등을 짓기 위한 전용신청이 되어 있는지 확인해야한다. 농지전용이란 농지를 주택지, 공장부지 등으로 전용하는 것을 말한다. 농지전용을 허가받더라도 전용사업이 완료되기 전까지는 농지취득자격증명은 유지되어야 한다. 따라서 이 경우는 건축물들이 완공이 되지 않아 전용이 완료돼있지 않은 상태이기 때문에 확인해서 완공계 등을 통해 완료하면 된다.

농지취득자격증명발급심사요령에 관합 법률사항을 보면 경매농지에 대해서 전용이 허가되었다면 신규 취득자 앞으로 변경하거나, 신규 취득자 명의로 농지전용허가를 낼 수 있다라고 명시되어 있다. 즉 자격요건은 그대로 낙찰자가 가질 수 있는 것이다. 담당공무원한테 이에 대해 이해를 못 한다면 전문 조항을 출력해서 보여준다. 농지전용허가가 완료된 후 법원에서 이를 인정하지 못하고 농지취득자격증명을 발급해 오라고 말한다면, 이에 대한 담당공무원의 의견서를 받아서 제출하면 된다. 건물이 있는 토지는 농지가 아니고 대지이다. 따라서 자격증명원이 필요하지 않다. 반대로 지목은 농지인대 현황은 포장되어 있는 경우도 있다. 이 경우에는 원상복구의 계획서를 제출하고 협의하면 된다. 이조차 거부한다면 판례등을 출력해서 보여주고 발급받으면 된다. 즉 지목과 현황이 다를 경우 각각의 상황에 따라서 발급을 받아도 되고 발급이 필요하지 않은 경우가 있다. 중요한 건 양쪽 다 문제가 되지 않는다는 것이다. 어려워 보이는 농취증 발급 절대로 어렵지 않다. 막연하게 어렵다면 소액 지분 경매를 통해 한 사이클을 해보는 것도 많은 도움이 된다. 할 수 있는 건 해봐야 한다. 어느 순간 우리 눈에만 보이는 좋은 물건을 볼 수 있을 것이다.

"답? 임야? 잡종지?" 토지의 종류

hwmhsolution.com

https://hwmhsolution.com/entry/%EB%85%B9%EC%A7%80-%EC%A7%80%EC%97%AD%EC%97%90-%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%A7%80%EC%9D%84-%EC%88%98-%EC%9E%88%EB%8B%A4%EC%9D%BC%EB%B0%98-%EC%A3%BC%EA%B1%B0-%EC%A7%80%EC%97%AD-%EC%9A%A9%EB%8F%84-%EC%A7%80%EC%97%AD%EC%97%90-%EB%94%B0%EB%A5%B8-%EB%8F%84%EC%8B%9C-%EC%A7%80%EC%97%AD

"녹지 지역에 주택 지을 수 있다?일반 주거 지역?" 용도 지역에 따른 도시 지역

hwmhsolution.com

법원 경매 투자에서 가장 중요한 신념, 마인드

모르페우스 — Wed, 5 Apr 2023 14:07:47 +0900

글 개요

앞선 글들을 통해 투자에서도 법원 경매에 관한 지식들은 충분히 알게 되었다고 생각한다. 이 지식들은 말 그대로 법원 경매, 고작 부동산에 관해서 한정된 정보와 지식이다. 투자란 것은 유무형의 어떤 목적물에 대해 일정 금액의 돈을 제공 및 구매하하는 것을 말한다. 그게 부동산이 될 수도, 유가증권이 될 수도, 비상장주식일 수도 하다못해 중고 물품일 수도 있다. 목적물만 다를 뿐이지 구매를 해서 구매비용 대비 수익을 내는 것이 투자를 하려는 목적이다. 한정된 물건에는 경쟁률이라는 게 존재한다. 간단히 말해 공급과 수요라고 말할 수 있다. 이런 투자라는 것은 거창하지 않다. 수요는 많고 공급이 적으면 그 가치와 금액은 올라간다. 한정판 신발을 사기 위해 새벽부터 기다리거나 아메리카노 한 시간 무료 증정에 몇 시간을 기다려 받는 것도 마찬가지다. 이경우에는 각 각 시간과 돈을 그리고 시간을 투자했다고 볼 수 있다. 하지만 결과론적으로는 이 둘의 결과는 다르다. 첫 번째 경우는 해당 운동화를 구입해서 산가격보다 높은 가격에 팔 수 있다. 그것이 목적이기 때문이다. 시간을 살 수는 없겠지만 소요 비용 대비 수익을 낼 수 있다. 반면에 4천 원 하는 아메리카노를 무료로 받기 위해 1시간을 서있어서 받았다고 하자. 1시간에 4천 원을 번 셈이다. 시급 4천 원 인간으로 전락해 버리는 것이다. 그리고 한 시간이면 꽤 많은 것을 할 수 있는 시간이다. 일을 해도 최소한 만원을 버는데 오히려 그렇게 생각하면 이익이 아니라 손해를 발생한 투자를 한 것이다. 눈앞에 보이는 것이 전부가 아니다. 투자란 것은 그런 것이다 시간과 소요비용 대비 얼마만큼의 수익을 낼 수 있는가가 핵심이다. 그리고 그 투자를 위해서는 지식보다 중요한 것이 있다. 그것은 투자에서만 국한되지 않는다. 인생에서도 통용된다. 인생도 넓게 보면 투자의 연속이기 때문이다. 그것은 바로 신념 즉 마인드라고 불리는 것이다. 이 신념을 갖기에는 쉽지 않다. 우리는 그렇게 살아오지 않았기 때문이다. 신념에 대해서는 할 이야기가 너무 많다. 오늘 글에서는 법원 경매 투자에서의 신념, 마인드에 대해 국한 지어 알아보도록 하겠다.

목 차

1. 법원 경매 투자의 마인드

법원 경매 투자는 왜 하는 건가를 생각해 볼 필요가 있다. 많은 것들 중에 법원 경매를 선택한 것은 무엇인지 스스로에게 물어보길 바란다. 법원 경매만 할 거라는 생각을 버려야 한다. 많은 투자방법 중에 하나 일 뿐이고 그것도 부동산 투자 중에 하나일 뿐이다. 부동산 투자는 즉 토지 투자이다. 지금에서 와서야 토지, 건물로 나누지만 부동산 투자의 핵심은 토지이다. 은마아파트를 이야기를 해보자. 강남이기 때문에 그 썩어빠진 아파트가 비싼 것이다. 건물로써의 가치는 거의 없는데도 불구하고 빚을 내서 사는 이유 바로 거기에 있다. 입지조건이다. 주변상권이다. 수요가 많기 때문이다. 토지란 건 무한대로 늘릴 수가 없는 것인 한정적인 이유에서이다. 토지가격이 비싸기 때문에 건물의 가치도 상승된 것처럼 보인다. 하지만 부동산이라고 칭하는 건물도 사실은 짓고 난다음부터 가치가 떨어지는 동산과 마찬가지이다. 단독주택을 예를 들어보자. 근교에 단독주택을 10억 들여서 지었다. 향후 개발이 안된다는 가정하에 10억을 받을 수 있을까? 부동산은 기본이 장기 투자이다. 하지만 건물만으로는 오히려 가치가 하락된다. 그렇기 때문에 부동산의 기본은 토지의 가격이고 그게 시세의 결정 요인이며, 장기 투자가 최선인 것이다. 정부에서는 국토개발계획을 내놓고 각 시에서는 도시개발계획, 아래단위에서는 구단위계획들을 만든다. 이것에 중점을 둘 필요가 있다. 어디 어디가 개발된다라고 들어서 뉴스에 나와서 아는 부동산에서 이야기해서 투자해서는 안된다. 참고하면 좋겠지만 이미 늦는다. 바로 판매자 시장에 수요자로 들어가는 것이다. 판매자 시장이란 공급과 수요 중에 수요가 많은 것을 말한다. 다르게 이야기하면 경기가 좋을 때라고 볼 수도 있다. 이럴 때 법원경매시장의 경쟁률은 높으며, 시세차이가 적으며 심지어는 시세보다 비싸게 살 수도 있다. 우리는 투자를 하는 사람이다. 1등으로 낙찰받는 것이 전부인 것이 아니다. 여기서 마인드가 나온다. 시세조사를 충분히 하고 임장을 통해 자신만의 마인드를 만들어야 한다. 그 수준에 충당하지 않는 다면 그 물건은 내 물건이 아님을 알고 버려야 한다. 문제가 없다고 좋은 물건이 아니다. 문제가 없어 좋아 보인다고 생각한다. 그래서 내가 좋아하는 물건도 남들도 다 좋아하기 때문에 입찰가 대비 높게 낙찰되고 몇십 명이 입찰한다. 그중에서 당당하게 최고가 매수인이 되었다고 좋아해야 할까? 아니다. 대부분의 법원 경매란 환상을 꿈꾸고 마치 금방 몇천만 원 벌거 같은 사람들이 이 같은 실수를 한다. 그리고는 정작 얼마 남지 않는다며 법원 경매를 비난하며 남에게 이야기한다. 그리고는 법원 경매 시장에서 떠난다. 남들은 피하고 나만 좋아 보이는 물건을 투자해야 한다. 그런 물건에 확신이 든다면 입찰해야 한다. 그게 현재가 이든 유찰이 몇 번 된 물건이든 중요한 게 아니다. 설령 단독입찰이 되었다 하더라도 불안해하지 말고 본인의 선택을 믿어야 한다. 정말 기뻐해야 한다. 오히려 사람들의 웅성거림을 즐겨야 한다. 위에서 말한 판매자시장의 반대말은 구매자시장이다. 수요와 공급 중 공급이 높은 경우이다. 경기가 안 좋을 때라고 말할 수도 있다. 바로 이럴 때 우리는 사야 한다. 기본은 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이다. 최선은 계속 가지고 있는 것이다. 오랜 저금을 해놓는 것과 마찬가지로 말이다. 몇 달 전 과거로 돌아가 발전이 될 곳의 땅을 매입해서 비싼 가격에 파는 주인공이 나오는 드라마가 있었다. 사람들은 이야기한다. 나도 그때로 돌아가면 강남땅 사놓을 텐데, 경기도 땅 사놓을 텐데라고 말이다. 하지만 진지하게 자신에게 물어보길 바란다. 결코 과거로 돌아간다 하더라도 당신은 부자가 될 수 없다. 갖가지 안된다는 생각만 붙이기 때문이다. 개발이 된다 하면 투자하고 개발이 무산되면 손해 보고 팔고 대부분이 그렇다. 누가 그런 바보 같은 짓을 하겠냐고 하지만 대부분이 그렇다. 남들이 그런다고 이야기해서 뉴스에 떨어진다더라 경기가 최악이라더라 그런 말을 듣고 자신의 선택을 남들에게 맡겨 버린다. 왜 그럴까 그건 바로 잘못될 경우의 막연한 무서움 그리고 그것이 실제로 일어났을 때 책임을 넘길 수 있기 때문이다. 본인이 선택을 해놓고 가장 쉬운 자기 위안이다. 계획은 말 그대로 계획이라서 무산될 수도 지연 될 수도 있다. 하지만 분명한 건 도시 주변은 더 커지게 만들고 도시와 도시끼리는 인접하게 만들려고 하며, 또 거리가 있는 거리는 기차등으로 연결한다. 이게 바로 계획의 중점이다. 그렇기 때문에 우리는 대부분과 반대로 해야 한다. 어떤 신도시가 나온다거나 어떤 도시를 재개발한다면 최소한 그 도시를 살 것이 아니라 인접해서 아직 오르지 않은 물건을 사야 한다. 그것이 투자이다. 주식을 봐도 이미 안정적인 누가 봐도 좋은 주식이라고 하는 애플이나 아마존, 구글등을 보자. 1주 가격도 비싸지만 수익률도 적다. 다만 잃을 확률이 없을 뿐이다. 또한 언제나 투자는 잃을 수도 얻을 수도 있다는 점을 명확히 인지해야 한다. 법원 경매를 통해 1억짜리를 반값에 샀다고 하는데 나도 그럼 반값에 사서 수익 낼 수 있겠다. 그렇게 생각하면 안 된다. 1억짜리를 반값에 살 수 있는 방법에 대해 공부하고 어디에 위치한 건지 상권은 어떻게 되는지 왜 유찰이 됐는지 수익률은 얼마나 될지 유동인구는 얼마나 될지 매수 후 부대비용은 얼마나 드는지 할 수 있는 건 알아볼 수 있는 건 다 해야 한다. 다시 말하면 결과에 취중 하지 말고 과정에 집중해야 한다. 그 횟수가 거듭될수록 마인드는 강해진다. 앞으로의 글들에서도 마인드를 계속 이야기할 예정이다. 법원 경매 아니 당신이 어떤 투자를 하고 어떤 직업을 가지고 있는지 중요하지 않다. 이 글을 읽은 오늘부터 자신만의 신념을 찾기를 바란다.

쉽게 명도 하는 방법과 절차 한눈에 보기

모르페우스 — Tue, 4 Apr 2023 13:36:10 +0900

글 개요

낙찰을 받고 잔금납부까지 마치면 법원 경매에서는 소유권이 인정된다고 알았다. 즉 잔금납부를 마치면 해당 건물은 낙찰자의 소유가 되는 것이다. 하지만 등기까지 마쳤다고 해서 경매가 끝이 나는 건 아니다. 절차상 마지막 단계 바로 오늘 알아볼 '명도'이다. 낙찰 후 해당 건물을 소유한다고 해서 수익이 나지 않는다. 우리는 자선사업가가 아니다. 투자자는 적은 금액을 투자해서 높은 수익을 얻어야 한다. 그렇기 위해서는 해당 건물을 사용 수익할 수 있어야 한다. 배당을 해주면 끝이 나는 채권자들과 다르게 우리는 사용 수익 할 수 있어야 진정한 의미로 해당 물건을 소유하게 되는 것이다. 하지만 해당 물건에는 점유자가 있다. 다른 말로는 임차인이라고 볼 수도 있는데 임차인의 조건이 충족하지 않는 불법 점유도 있어서 점유자로 말하겠다. 앞에서 본 글대로 대항력을 갖추고 배당신청을 했거나 우선 변제대상이나 최우선변제대상의 조건이 충족하는 임차인들은 문제가 없다. 배당신청을 못하는 대항력이 없는 임차인으로 조건을 충족하지 못하는 점유자가 문제이다. 점유자를 퇴거시키고 해당물건의 진정한 소유를 하기 위해 필요한 것이 명도이다. 명도를 정의하고 명도와 관련된 용어들에 대해 실무와 연관 지어서 알아보겠다. 이번 글을 통해 어렵고 두렵기만 했던 명도를 쉽게 하기를 바란다.

목 차

1. 명도

명도의 절차는 어렵지 않다. 명도 확인서를 날인하고 해당 날짜에 임차인 또는 점유자는 나가면 되는 것이다. 하지만 위에서도 말했듯이 받을 돈이 있는 점유자는 문제가 없다. 오히려 명도확인서에 낙찰자의 날인이 있어야 배당을 받기 때문에 얼굴을 볼 날을 손꼽아 기다릴 것이다. 하지만 문제는 배당도 신청 안 했고 임차인으로써 조건이 되지 않는 점유자들이다. 물론 이들 중에는 사기를 당한 안타까운 사람도 있지만 알고도 낙찰자로부터 돈을 받기 위해 점유하고 있는 사람도 많다.

1-1내용증명

명도의 기본은 급할수록 돌아가는 것이다. 우선적으로 해야 할 것은 내용증명이다. 낙찰받은 날 해당 물건지로 사건번호와 해당 물건의 내용을 기재하고 낙찰자임을 명시하는 내용증명을 보낸다. 법원에서 사건기록 열람을 신청하여 현재 점유자의 연락처를 확보한다. 현재 점유자가 아닐 가능성도 있다. 해당 물건지에 가서 메모를 부치는 것도 방법이다. 낙찰 후 잔금을 내게 되면 소유권의 효력이 있다고 했다. 즉 이해관계인이 되는 것이다. 이해관계인이 되면 법원에서 이해관계인서류를 발급받아 이해관계인에 대한 사항을 확인할 수 있다. 신분증, 등기사항전부증명서, 인감증명서등을 첨부하여 재판 관련 열람서를 작성해서 제출하게 되면 확인 후 발급받을 수 있다. 이해관계인서류에는 점유자 등의 이해관계인들의 연락처들을 확인할 수 있다.

1-2인도명령

임장 및 권리분석 시 명도의 어려움이 보이는 임차인이나 미상의 기재사항으로 인해 확실치 않을 경우가 있다. 이럴 경우 잔금납부 할 때는 반드시 인도명령과 점유이전금지 가처분 신청을 같이 해야 한다. 실제 해당 명령문이나 가처분을 통해 어떤 행위를 이어가고자 하는 목적보다는 해당 우편물이 송달되고 점유자가 확인 함으로써 점유를 포기하고 나가야 한다는 상황을 인지하고 나가게 하는데에 있다. 여기서 인도명령이란 점유자가 해당 물건의 인도를 거부할 경우, 물건을 인도받기 위해 법원으로 부터받아내는 집행권원으로서 이후 이를 통해 명도소송을 진행할 수도 있다. 잔금 납부 후 6개월 이내 신청이기 때문에 점유자를 만나서 확인하고 받기보단 일단 잔금 납부 시 신청하도록 하자.

1-3점유이전금지 가처분

점유이전금지 가처분은 해당 물건의 현상을 유지하는 형태로 다른 사람에게 넘기지 말라는 것으로 이를 통해 이후 명도소송을 할 것이라는 것을 보여줄 수 있는 것이다. 명도는 급할수록 돌아가라고 했다. 우리는 좋은 물건을 낮은 가격으로 입찰받았기 때문에 안전마진을 확보한 상태이다. 급할 것이 없다. 낙찰 후에 바로 점유자를 만날 필요는 없다. 앞서 말했듯이 인도명령과 가처분에 관한 내용이 송달된 후 메모들을 부쳐 놓는다. 먼저 연락할 필요는 없다. 시간이 지나고 연락이 없다면 알아보았던 연락처를 가지고 연락을 한다. 문자를 보내 놓는다. 연락이 온다면 상대방의 요구조건을 들어보고 이사비 등이 합당한 금액이라면 날짜를 협의하고 계약한다. 절대 돈을 먼저 주지 말고 계약 협의등이 사항을 기재한 서류가 준비되었을 때 지급하도록 한다.

1-4인도명령제도

예전에는 무조건 명도 소송을 진행해서 점유자를 집에서 내보내야 했다. 하지만 비용과 시간이 많이 들뿐더러 법적으로도 등기상으로도 명백한 소유자가 사용 수익을 못하는데 소송을 통해야만 점유자를 내보내야 했던 것이다. 그렇기 때문에 인도명령으로 간소화되었다. 이를 통해 무리한 돈을 요구하는 점유자들의 경우가 거의 없어졌다. 하지만 법원 경매와 다르게 공매에는 이 인도명령제도가 없다. 아직도 명도소송을 진행해야 한다. 참고하길 바란다. 점유자로부터 연락이 왔다면 그때는 명도는 사실상 끝난 것이라고 보면 된다. 대부분의 명도는 여기에서 끝난다.

1-5강제집행

하지만 그렇지 않을 경우 어떻게 해야 할까 바로 인도명령을 통해 강제집행을 진행한다. 보통 이럴 경우는 드물지만 유치권 등이 있거나 가짜 임차인(돈을 주고 매수한 점유자 등)등이다. 앞에서 말했듯이 대부분의 유치권은 가짜인 경우가 많다. 임차인 즉 점유자도 마찬가지이다. 말이 통하지 않는 상대에게는 합의할 필요는 없다. 바로 강제집행을 진행한다. 도중에 도망간 임차인도 마찬가지이다. 강제집행을 통해 개문을 하고 안에 있는 물건들은 창고로 보낸다. 창고비용은 해당물건의 처분으로 처리한다. 강제집행은 절차상 예납비용을 납부(15만 원 내외)하고 집행계고를 진행한다. 강제집행 전에 언제 강제집행을 실시하겠다는 서류를 해당물건 현관문에 진행하는 것을 말하며 2회에 걸쳐서 진행된다. 이때까지 와서도 연락이 없다면 강제집행이 실시된다. 해당 물건 내의 각종 집기류나 옷가지등은 임의로 처분할 수는 없다. 처분에 동의한다는 것을 점유자에게 고지하고 연락이 없다면 낙찰자가 이마저도 예납해서 유체동산경매를 실시하여 창고로 보낸다. 실무에서 근래에는 강제집행까지 오는 경우는 드물다. 결국에는 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 경우가 많기 때문이다. 하지만 강제집행까지 오게 되면 낙찰자 또한 시간과 비용도 많이 든다. 여유가 있으면 나가지 않는 점유자와 다툴 필요가 없다. 저렴하게 받은 물건을 통해 최대한 적정비용을 협의해서 빠른 시일 내에 명도를 하는 것이다.

함께 보면 좋은 글

"대항력? 최우선 변제 되는 권리?"임차인에 대한 모든 것

hwmhsolution.com

"잘 못 알면, 보증금 못 돌려 받는다."전세권 과 임차권

hwmhsolution.com

부실 채권? 나에게는 기회" NPL "개념 , 활용 경매 투자 방법

모르페우스 — Mon, 3 Apr 2023 12:07:29 +0900

글 개요

여러 글을 통해서 용어나 관련 지식들을 알게 되었을 것이다. 하지만 이런 용어나 지식들은 절대 입찰할 물건을 정하는 데에 중요한 기준이 되어서는 안 된다. 또한 법원 경매를 통해 부동산을 취득하는 것은 결코 경매는 저렴하니까라는 지식으로 접근해서는 안 되는 것이다. 중요한 건 매매로든 경매로든 두 가지 방법 모두 결국에는 부동산을 취득하는 방법 중에 하나일 뿐인 것이다. 계속 이야기하는 이유는 많은 사람들이 부동산이 주가 아닌 경매가 주가 되기 때문이다. 마찬가지로 부동산이 주가 아닌 각 종 물권과 특수 물건이 주가 되기 때문이다. 기본은 물건이다. 좋은 물건이라면 유찰이 되지 않은 신건일 때도 살 수 있어야 한다. 좋은 물건이라면 각 종 물권들이 여러 개라 할지라도 도전해 봐야 하는 것이다. 이 글들을 보는 당신들은 그러기를 바란다. 대중적이지 않아야 부자가 될 수 있다. 어차피 자본들은 한계가 있다. 그 자본을 나누어 갖는 것이다. 많은 사람들이 왔다간 행사장에는 좋은 물건이 남아 있지 않다. 오늘 알아볼 NPL은 대중적이지 않는 세계라고 볼 수 있다. 하지만 NPL이라고 무조건 좋은 것이 아니다. NPL 물건만 쫒으라는 것이 절대 아니다. 좋은 물건을 저렴하게 취득하기 위한 한 방법일 뿐 그 이상도 그 이하도 아니다. 다시 한번 말하지만 가장 중요한 건 좋은 물건이다. 이 글에서는 NPL의 정의에 대해서 중점으로 알아보겠다. 실무에서 사용할 수 있는 예시도 알아보겠다. 하지만 상황에 맞추어 NPL을 이용할 수 있는 것이기 때문에 이 글이 전부라고 생각하면 안 된다. NPL을 다 알려고 한다면 엄청난 시간이 소요될 것이다. 이 글을 보고 더 알고자 한다면 여러 매체를 통해 학습한다. 기본을 알아야 실무에 적용할 수 있는 것이다. 응용할 수 있는 능력을 키워야 한다.

목 차

1. NPL

None Performing Loan의 약자로 3개월 이상 연체된 '고정' 이하 여신을 말한다. 즉 부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 의미한다. 금융기관이 대출 건전성을 나누는 기준은 '정상', '요주의', '고정'(Sub-standard), '회수의문'(Doutful), '추정손실'(Estimated Loss), 단계로 구분한다. 그 중 담보가 있어 회수 가능성이 있는 경우를 '고정', 담보가 없는 경우를 '회수의문'과 '추정손실'로 구분한다. 이 중 '고정' 이하의 채권에 대해 회수가능성이 적은 부실채권인 'NPL'로 보는 것이다.

1-1매각

개인과의 거래는 할 수 없기 때문에 금융기관등은 자신들이 보유한 부실채권(NPL)을 신용정보회사나 여신전문금융회사, 저축은행등 경매 등을 통해 싼 가격에 매각한다. 이를 매입한 회사는 채권의 추심이나 재매각을 통해 수익을 올린다. 보통 개인이 살 수 있는 부실채권이 여기에 해당한다. 부실채권이 시작은 우리나라의 1997년 외환위기 때이다. 기업들은 줄줄이 도산하고 채권을 회수하지 못한 금융권들도 줄줄이 도산하고 그를 막기 위해 채권을 헐값에 매각하였다. 영화에서 보았던 회사도 있었을 것이다. 외국인들이 대부분이었다. 그로 인해 그들은 막대한 부를 얻게 되었다. 싸게 매입한 채권이 외환위기 이후 경제가 정상화되면서 엄청난 가격으로 되팔 수 있었기 때문이다. 우리가 돌아가면 그렇게 할 수 있을까? 아니다. 최근 방영되었던 재벌집 관련 드라마에서도 이와 비슷한 것이 나오지만 대부분 사람들은 무조건 된다가 아니라 안 되는 핑곗거리를 찾는다. 돌아가더라도 돈이 없어서 투자를 못한다고 하거나 심지어는 나라의 상황에 핑계를 되게 될 것이다. 조그마한 가능성이 있으면 할 수 있는 걸 해야 한다. 부실채권은 근저당권을 매입하는 론세일(Loan Sale)과 론세일이 아닌 것으로 나누어진다.

1-2론세일

론세일은 부실채권을 이용한 투자기법에 기본이다. 신탁이나 여신전문회사와 협의를 거쳐 근저당권을 매입하는 것으로 해당 채권의 주체가 바뀌는 것이다. 이를 통해 이자를 포함한 채권최고액을 낙찰을 통해 배당받음으로써 차액에 대한 수익이 생기는 것이다. 물론 대부업 법인등 일부 조건이 갖추어져야 매입이 가능하다. 말로만 들으면 쉽게 큰 수익을 낼 수 있을 것 같지만 실무에서는 그렇지 않다. 선수 위 채권을 매입했더라도 채권최고액에 미쳐서 낙찰되는 경우가 적지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 채권최고액 대비 싸게 채권이 공고 나왔다 하더라도 해당 부동산의 가치를 알아봐야 한다. 시세대비 채권최고액의 비율, 향후 가치, 주변 상권 등을 임장을 통해 알아봐야 한다.

1-3론세일이외

론세일 이외의 종류에는 채무의 동일성은 유지하면서 채무자의 지위를 이전하는 형태인 채무인수, 경매배당절차 종료 전 채권매각과 관련한 대금을 청산하고 양도하는 사전정산, 경매배당절차 종료 이후 하는 사후정산 이 있다. 큰 차이점은 론세일과 다르게 근저당권자의 주체가 바뀌지 않는다는 것이다. 그렇기 때문에 론세일에 비해 더 쉽고 잘 팔 수 있는 장점이 있다. 이밖에도 등기부변경이 필요 없고 채권자의 변경 신고, 질권대출필요성이 없다. 하지만 채권양도 토이와 잔금납부화 상계신청등이 종류에 따라 필요하다.

1-4투자

부실채권(NPL)을 이용하는 투자 방법은 실무에서는 부동산의 가치하락을 막기 위해 연기, 변경등의 물건에도 활용할 수 있다. 시세보다 많이 떨어진 해당 물건의 채권자를 찾아가서 채권금액을 협의하고 계약을 체결하여 보전 금액을 더한 금액을 입찰하고 낙찰 후 보전금액을 채권자에게 돌려받는 형식이다. 이를 통해 적은 금액을 통해 많은 투자가치를 얻을 수 있다. 하지만 제일 중요한 것은 부동산이다. 부동산을 임장을 가서 입찰할 가치가 없으면 권리분석을 할 필요도 없다. 선수 위의 채권이 있고 협의할 가치가 있는 금액이라면 채권자와 접촉해 협의하는 것이다. AMP(AssetManagementPrice) 즉 처분예정가격에 대해 협의해야 한다. 신탁공매등으로 개인이 매입할 수도 있다. 앞에서 말한 대위변제를 통해 수익을 낼 수도 있다. 명심하자 제일 중요한 것은 부동산이다.

"경매는 끝이 아닌 시작" 변경 과 취하

글 개요임의경매로든 강제경매로든 경매개시까지 왔더라도 끝이 아니다. 경매는 채무의 변제 즉 채권자들의 채권회수에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 경매개시가 되었더라도 채무자의 변제

hwmhsolution.com

https://morpeous.tistory.com/entry/%EB%8C%80%EC%8B%A0-%EB%8F%88%EC%9D%84-%EA%B0%9A%EC%95%84-%EC%A4%80%EB%8B%A4-%EB%82%99%EC%B0%B0%EC%9E%90%EB%8A%94-%EC%8B%9C%EA%B0%84%EA%B3%BC-%EB%8F%88%EC%9D%84-%EB%82%A0%EB%A6%B0%EB%8B%A4-%EB%8C%80%EC%9C%84%EB%B3%80%EC%A0%9C

"대신 돈을 갚아 준다? 낙찰자는 시간과 돈을 날린다" 대위변제

글 개요 말소기준권리를 기본으로 각종 물권들을 분석하고 인수와 소멸하는 것을 구별함으로써 물건의 권리분석은 시작된다고 했다. 이 기본적인 권리 분석을 통해 입찰자는 향후 배당을 받는

hwmhsolution.com

법원 경매에서 대위변제 란? 용어 정리, 꼭 알아야 하는 이유

모르페우스 — Fri, 31 Mar 2023 10:02:43 +0900

글 개요

말소기준권리를 기본으로 각종 물권들을 분석하고 인수와 소멸하는 것을 구별함으로써 물건의 권리분석은 시작된다고 했다. 이 기본적인 권리 분석을 통해 입찰자는 향후 배당을 받는 채권과 말소되는 채권을 분류함으로써 인수되는 부분의 합한 금액을 낙찰 후 소요비용에 포함시키게 된다. 낙찰이 되었다 해도 확정돼서 잔금 납부일 전까지의 시간까지 보통 최소 2주 정도 소요되는데 이 경우에도 방심할 수 없다. 흔하진 않지만 저번글에서 배운 취소가 될 수 있기 때문이다. 취소가 되지 않더라도 배당 순위 및 이해관계인들이 변경됨으로써 권리분석을 다시 해야 할 필요도 생긴다. 이런 경우에 하나가 바로 오늘 알아볼 '대위변제'이다. NPL을 통한 대위변제도 일어날 수 있다. 그러면 과연 낙찰자는 그런 결과에 그저 시간과 비용이 소요되고 끝인 걸까? 결코 그렇지 않다. 이번 글에서는 대위변제의 정의와 실제 대위변제가 일어나는 경우 그리고 미리 알아볼 수 있는 방법, 마지막으로 해결 방법을 알아보도록 하겠다. 용어와 실무와는 차이가 있다. 실무에서의 대위변제를 알아보겠다.

목 차

1. 대위변제

민법에 따르면 채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)가 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상권을 취득하게 됨으로써 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것을 말한다. 여기서 구상권이란 보증채무 즉 주채무자의 빚을 변제해 준 사람이 주채무자로 하여금 그 상환을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 즉 근저당이나 가처분, 가압류와 같이 물권을 갖게 되어 이해관계인이 되는 것이다. 일반적으로 아무 이점도 권리도 생기지 않는데 채무를 변제해 줄 의무는 없다.

1-1실무

실무에서는 구상권은 권리로써만 존재하지 이를 이용해서 배당을 받거나 채권을 회수 목적으로 존재하지 않는다. 이는 채권회수를 위해서는 구상금청구소송을 통한 판결문, 즉 집행권원을 가지고 있어야 회수가 가능하기 때문이다. 그리고 집행권원을 가지고 있더라도 채무자의 자산이 경매로 넘어갈 정도로 재정상황이 좋지 않은데 변제할 가능성도 적다. 또한 나머지 채권자나 이해관계인이 이런 상황을 모르는 것이 아니기 때문에 실무에서는 구상권을 청구를 목적으로 한 대위변제는 없다고 보면 된다. 실무에서 대위변제를 하는 이유는 배당순서가 변경 되기 때문이다. 물론 후순위에 있다고 해도 높은 낙찰가로 낙찰되면 배당을 받을 수 있다. 그리고 배당받지 못하더라도 채무자의 다른 재산의 처분으로 환수받을 수도 있다. 그렇지만 채무자의 재정 상황을 볼 때 후순위에 위치하여 배당을 못 받고 권리가 소멸한다고 한다면 채권을 받기 어려워질 가능성이 높다. 그렇기 때문에 가까운 시일에 나온 물건의 매각을 통해 배당을 받는 것이 채권자에게는 제일 좋은 횟수 방법인 셈이다. 대위변제는 바로 이것을 위해 존재한다. 선순위의 근저당이나 가처분, 가등기 등과 같이 말소기준권리의 기준이 되는 물권들의 채권을 분석해서 낙찰 예상가 보다 떨어져 버린다면 배당을 적게 받기 때문에 선순위의 채권을 대위변제 함으로써 선순위로 올라갈 수 있다. 이를 통해 후순위보다 많은 금액의 돈을 배당받을 수 있게 되는 것이다.

1-2 활용

그렇다면 경매를 준비하는 우리들은 취하나 말소기준권리의 변경으로 인해 시간과 돈을 낭비해야 하는 걸까? 대응 방법은 있다. 법원 경매에서는 대위변제를 낙찰자의 매각대금납부일, 즉 잔금일, 다시 말해 소유권을 가지지 전까지로 규정한다. 그렇기 때문에 그전까지 우리는 가능성을 열어놓고 항상 확인하여야 한다. 후순위의 채권자가 경매신청을 하고 선순위의 채권 최고액이 예상 낙찰가에 비해 적은 비용일 경우에 의심해보아야 한다. 또한 수회 유찰로 인해 후순위 채권자들이 배당금액이 적어지는 경우도 그렇다. 또한 매각결정기일 전까지 낙찰자는 매각불허가신청으로 매각을 취소할 수도 있다. 매각결정 이후에도 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 그렇다 하더라도 결과적으로 취하나 취소가 되어버리면 시간과 돈은 소비하게 된다. 이럴 때 필요한 해결방법 중 하나가 'NPL'을 활용한 방법이다. 채권자와 합의해서 입찰자와 계약을 체결하고 채권금액을 더한 입찰가로 입찰을 하고 향후 계약한 금액을 채권자가 보전해 주는 것이다. 이로써 경쟁력이 없는 물건을 매수하고 실제 드는 비용은 줄일 수 있으며, 대위변제를 통한 선순위 채권자를 보전할 수 있게 된다. 또한 채권 자체를 매수함으로써 작은 비용을 들이고 향후 채권최고액의 해당하는 금액을 배당받는 방법도 있다. 그렇지만 이 또한 초보자들은 쉽지 않다. 나중에 NPL에 관해서도 글을 쓰겠지만 실제 담당자와 협의하는 것도 채권을 매수해서 최고액으로 배당받는 부분들도 흔한 일은 아니기 때문이다. 이렇듯 '대위변제'는 저번글에 이어서 잔금 납부 전까지 낙찰자는 가능성에 대해 열어놔야 한다. 낙찰이 되고 최고가매수인이라고 해서 마치 해당 물건이 내 것으로 생각해서는 안된다. 우리에게 좋은 물건은 그 물건을 아는 이해관계인들에게는 더 좋은 물건일 수도 있다.

법원 경매 절차 변경 과 취하 개념과 차이점, 대응 방법

모르페우스 — Thu, 30 Mar 2023 11:24:26 +0900

글 개요

임의경매로든 강제경매로든 경매개시까지 왔더라도 끝이 아니다. 경매는 채무의 변제 즉 채권자들의 채권회수에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 경매개시가 되었더라도 채무자의 변제로 인하여 취소가 될 수도 있다. 또한 유찰로 인해 경매를 신청한 채권자의 배당이 이루어지지 않아서 취하될 수도 있다. 각각의 입장에서 경매 즉, 경매 개시 결정으로 경매가 시작 되었더라도 그것은 결코 시작이지 끝이 아니다. 채권자 입장에서는 신청부터 개시까지 그리고 낙찰 후 잔금 납부, 배당까지의 긴 시간을 기다려야 한다. 또한 물권이 없는 채권의 경우 경매를 위해 집행권원의 효력을 갖기 위해 갖가지 소송들도 진행해야 할 것이다. 채무자 입장에서는 빚을 진 금액보다 많은 금액의 부동산이 수회 유찰로 떨어지는 것도 보게 될 것이다. 현재 경매진행 중인 물건에 실거주를 하고 있다면 후에 낙찰자와의 협의도 필요하다. 낙찰자 같은 경우 낙찰 전까지 해당 물건이 취소나 변경으로 인해 입찰이 늦어지거나 낙찰 후 잔금납부가 되었더라도 가등기가 본등기 됨으로 대금반환청구 소송등을 진행될 수도 있다. 이렇듯 각각의 입장에서 경매는 새로운 시작인 것이다. 오늘 알아볼 변경과 취하는 낙찰자 입장에서 난감할 수도 있다. 하지만 이 부분을 이용해서 채무자나 채권자 입장에서 해결할 수도 있다. 아래 본문에서는 변경과 취하에 대해 정의하고 실무에서 활용할 수 있는 방법들을 각각의 입장에서 설명하도록 하겠다. 이외에도 취소, 정지, 연기등에 대해서도 연관 지어 알게 될 것이다.

목 차

1. 변경과 연기
2. 취하와 취소

1. 변경과 연기

법원 경매 사이트에서 매각기일의 결과로 유찰, 낙찰이 일반 적이다. 하지만 어떠한 이유로 하여금 다른 결과가 나온 경우가 있다. 그중 하나가 바로 '변경'이다.

1-1변경

변경은 일반적으로 법원의 직권으로 행사된다. 해당 물건의 하자사항이나 권리의 변동사항이 일어났을 때이다. 경매 기록의 보정 또는 중대한 새로운 사항의 추가가 필요한 경우 이다. 즉 현황조서서, 감정평가서, 매각물건 명세서 등의 서류등의 문제가 발생했을 때 매각기일에 경매를 개시할 수 없을 경우에 변경을 하는 것이다. 이런 변경은 대부분 가치가 높을 가능성이 있는 물건들이 많다. 또한 변경이 있다고 취하가 된다고 생각하면 안 된다. 채권액의 합계에 따라 다르기 때문이다. 하지만 일반적이 사람들은 취하의 이유로 입찰하지 않는다.

1-2연기

변경과 비슷한 '연기' 라는 것이 있다. 둘 다 매각기일에 경매가 개시되지 못한다는 것은 비슷하다. 하지만 연기는 변경과 다르게 이해관계인 즉 채권자의 요청에 의해 보통 신청된다. 이 경우 2회에 한해 연기가 가능하다. 채무자가 연기를 신청할 수도 있다. 이 경우는 보통 채무자가 일부를 변제한다는 명목으로 채권자와 협의를 하고 연기를 하게 되는 것이다. 하지만 실제 채무자는 임의 경매가 아닌 강제 경매인 경우 수회 유찰로 인한 본인의 부동산이 평가 절하되는 것을 막고 싶어 한다. 채권자도 마찬가지이다. 경매를 신청한 채권자가 후순위의 경우 적은 금액을 배당받는 것을 막기 위해서 이다. 무잉여의 경우에는 취하가 가능하지만 선순위의 채권자가 경매를 추가로 신청할 경우 취하가 어렵기 때문이다. 여기에서 제일 피해를 볼 수 있는 것은 낙찰자이다. 변경이든 연기이든 입찰을 위해 보증금을 준비했는데 당일날 해당 사유로 인해 자칫하면 시간과 비용을 낭비할 수 있다. 그렇기 때문에 미리 꼭 당일날 변경과 연기 사항을 확인해야 한다. 또한 미리 대출등을 신청했다면 이 또한 이자 발생등으로 인하여 금전적인 피해 또한 발생될 수 있다. 변경이나 연기 이후에는 정상적으로 경매가 진행 된다. 이 경우에는 문제가 있는 부분을 바로 잡고 법원이 경매를 진행하는 경우이다. 채권자의 2회 연기신청이 종료되고 더 이상 연기를 신청할 수 없는 경우에도 그렇다.

1-3실무

실무에서는 이후 취하나 취소되는 경우도 많다. 최고가 매수인 즉 낙찰자는 말 그대로 해당 물건을 소유할 수 있는 가능성이 높은 사람이지 해당 물건의 소유자는 아니다. 따라서 잔금을 납부하고 소유권 이전을 마쳐야지만 소유자가 될 수 있다. 쉽게 말해 매매계약을 체결했다고 해서 바로 소유자가 아니고 잔금을 내고 등기 내 소유권이전이 되여야지만 소유자가 되는 것이다. 다만 법원 경매에서는 낙찰 이후 잔금 납부를 마친다면 소유자로 보고 이해관계인으로써의 효력도 가진다. 또한 과거에는 매매 계약과 같이 일자를 명시하고 그 일자에만 잔금을 받았다. 하지만 현재는 뒤에 '까지'라고 명시하여 해당 일자 전까지 납부할 수 있도록 법이 바뀌었다. 즉 기일에서 기한으로 바뀐 것이다. 기일에서 기한으로 바뀌고 잔금 납부하면 소유자가 될 수 있다 하더라도 반대로 말하자면 잔금 납부 전까지는 낙찰자는 소유자가 아니기 때문에 경매물건이 취하나 취소가 될 수 있다는 말이다.

2. 취하와 취소

그렇다면 취하와 취소가 되었다면 정말 시간과 돈을 낭비한 것일까? 그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 취하와 취소의 이해, 차이점, 실무에서의 활용법을 알아보도록 하겠다. 잔금 납부전까지 즉 낙찰자가 소유자가 되기 전까지 취하와 취소가 가능하다고 했다. 채권자는 경매취하 신청을 통해 경매를 취하시킬 수 있다.

2-1취하

취하라는 용어는 경매행위를 철회하는 것으로 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결됨을 의미한다. 하지만 '최고가매수인' 즉 낙찰자의 동의가 필요하다. 그렇기 때문에 동의서의 조건으로 수고비를 받음으로써 어느 정도의 보상이 되고 취하 이후 보증금을 되찾아오면 된다. 하지만 무리한 금액을 요구해서는 안된다. 필수조건은 아니기 때문에 동의가 없더라도 취하가 가능하다. 다만 강제 경매의 경우 그 절차가 복잡하기 때문에 임의 경매보다는 조금 더 받을 수 있을 것이다. 수고비의 기준은 보증금보다 낮은 금액 정도로 한다. 취하는 채무자의 채무변제와 채무변제 유예에 대한 합의로 진행된다. 하지만 채무자가 채권자에게 채무변제에 대한 유예의 경우 지금까지의 기간이 경과되었음에도 갚지 못했기 때문에 채권자는 합의해주지 않는다. 그렇기 때문에 채무 변제로 인한 취하가 대부분이다.

2-2취소

비슷한 용어로 '취소'가 있다. 경매 취소는 경매 취하가 어려울 경우 소유자나 채무자가 단독으로 취소를 신청하여 목적물은 보전하는 것으로 쉽게 말해 결과적인 것인 취하와 다르게 경매개시 결정 자체를 취소하는 것이다. 청구 금액이 부당하거나, 채권자의 경매신청이 위법성, 채무 변제등이 이 사유에 해당한다. 취소의 경우에는 취하와 다르게 낙찰자의 동의는 필요 없다. 취소의 절차는 강제경매의 경우 '청구이의의 소'와 '강제집행정비문'등을 제출하고 임의경매의 경우 임의경매실행채권의 변제와 그 담보권말소에 필요한 서류를 제출한다. 경매의 종류에 따라 절차는 다르지만 취소를 할 때에는 경매신청채권자가 지급한 경매실행비용과 채무액을 변제하여야 한다.

2-3투자방향

취소는 낙찰자의 합의서가 필요 없다면 낙찰자는 시간과 돈만 낭비한 것일까 그렇지 않다. 혹시 무잉여로 인한 후순위 채권자의 경매 취소가 예상된다면 선순위 채권자에게 연락을 해서 추가 경매신청을 하여 취소를 막을 수 있다. 경매의 목적은 채권자의 채권회수에 그 목적이 있다. 반대로 생각해 보면 연기되거나 변경되는 물건들은 수회 유찰로 저평가 됐을 경우로 낙찰로 많은 금액의 채권 회수가 어려운 경우가 대부분이다. 채무자는 생각할 필요가 없다. 대부분의 채권합계액은 부동산의 금액을 훨씬 넘는 경우이다. 그 물건이 취소까지 되었다면 반대로 취소 전에 채권자와 협의를 통해 채권최고액으로 설정되어 있는 채권을 보전 또는 매수함으로써 투자가치를 높일 수도 있는 것이다. 그것이 바로 'None Performing Loan' 이른바 NPL을 활용한 투자 방법이다. 법원 경매는 이렇듯 낙찰받기 전 입찰할 때부터 여러 가지 문제가 있을 수도 있다. 하지만 이런 용어나 권리로 인해 문제유무나 물건의 가치를 판단해서는 안된다. 기본은 언제나 물건 즉 부동산인 것이다.

지분 경매 물건 분할 공유물분할청구소송 모든 것

모르페우스 — Wed, 29 Mar 2023 12:17:57 +0900

글 개요

지난 글에서는 공유자들의 공유지분 중 일부가 경매로 나와 취득하는 '지분경매'에 대해 알아보았다. 지분경매는 일반적으로 다른 공유자에게 매매하는 형식으로 대부분 진행되지만 그렇지 않은 경우도 있다. 채무자와 혈연관계에 있거나 가족관계에 있는 나머지 공유자의 경우에도 채무자가 될 상황이나 다른 채권등으로 인해 해당 지분물건을 포기하는 경우이다. 또한 경매나 매매로 인해 공유자 일부가 변경되었을 때에도 투자가 아닌 토지 경작, 주말농장등으로 본인지분 외의 지분 매수에 대한 필요성이 없을 때이다. 해당 지분물건이 건물이든 토지이든 매매가 어렵다고 한다면 법원으로 하여금 지분에 대한 부분을 나누어 달라고 해야 한다. 그리고 그것이 나눌 수 없는 것이라고 한다면, 이해관계인으로 경매를 통해 낙찰 시 해당 지분만큼 배당받거나 나머지 지분을 취득할 수도 있다. 오늘 알아볼 공유물분할청구소송이 법원을 통해 공유물에 대한 지분을 분할하는 것이다. 이를 통해 지분경매 시 공유자를 통한 단기매매가 이루어지지 않더라도 수익을 낼 수 있다. 공유물 분할소송의 개념과 절차에 대해 알아보겠다. 그리고 이후 이루어질 수 있는 공유물분할을 위한 경매에 대해서도 알아보겠다. 이번 글을 통해 지분경매에 대한 막연한 두려움이 사라지길 바란다.

목 차

1. 공유물분할청구소송

민법 제268조 제1항에 따르면 공유물 분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 각 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 명시되어 있다. 또한 이 를 청구하여 소송을 진행함으로써 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기를 할 수 있다. 청구를 한다고 해서 바로 소송을 진행하는 것은 아니다. 협의에 의한 분할로 공유자들끼리 협의를 할 수도 있다(민법 제268조 제1항). 하지만 서로 관계가 없는 공유자들은 서로 좋은 부분을 차지하려고 할 것이다.

1-1실무

실무에서는 이런 이유로 협의로 분할이 이루어지는 경우는 거의 없다고 보면 된다. 협의가 이루어지지 않을 경우 재판에 의한 분할을 한다. 공유물 분할소송은 필수적 공동소송으로 공유자 전원이 소송당사자가 되어야 한다. 즉 공유자 전원이 법원에 출석하여 본인의 지분에 대해 주장하여야 한다. 현물 분할이 원칙이나 분할할 수 없는 경우 법원은 경매를 명한다(민법 제269조 제2항). 공유물분할청구소송은 건물의 공용 부분, 담벼락등, 구분소유권이 있는 건물 및 대지에 대해서는 청구하지 못한다. 공유물의 분할을 청구하고자 하는 원고가 소장을 제출하고 이에 따라 나머지 공유자들은 원고의 소장에 대한 답변서를 제출하고 이를 원만하게 해결하고 공정하게 법원은 판단해서 판결문을 내려준다.

1-2판결문

법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 나온다. 현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것, 가격분할은 매각하여 지분만큼 현금으로 나누는 것, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물로 나머지는 현금으로 배상하는 것이다. 법원의 조정은 다시 협의하라는 말이다. 정리하자면 분할할 수 없는 것은 경매로 해서 나누어 갖고, 나눌 수 있는 것들은 합의를 통해 알아서 잘 나누어라는 것이다. 쉽게 말해 건물, 자동차, 기타 중기 등은 경매로 집행되고 토지등은 현물 분할을 협의라고 생각하면 된다. 하지만 토지의 경우에도 결국 합의가 잘 이루어지지 않기 때문에 이의 제기 또는 원만한 합의가 이루어지지 않는 이유로 재판이 이루어지면서 경매로 진행 되게 된다.

1-3유의사항

공유자 전부가 소송의 당사자가 되는 공동소송이기 때문에 공유자가 많으면 소송이 길어질 수 있고 경매를 통한 현금화나 보유를 위한 소유권 이전 등기도 어려워질 수 있다. 따라서 너무 많은 공유자가 있는 지분경매는 이런 문제로 인해 가급적 피하는 것이 좋다. 하지만 물건이 너무 좋다면 시일이 얼마나 걸리던 시도 해본다. 그 또한 많은 것을 배울 수 있을 것이다. 공유물분할청구소송은 막연하게 어려 울 수 있다. 변호사를 고용해야 할 것 같고 그 비용은 얼마나 하는지도 걱정된다. 지분 물건의 가격보다 변호사 선임비가 더 많이 나가는 것이 아닐까 할 수도 있다. 하지만 직접 하는 방법도 있다. 어려워 보일 수도 있지만 충분히 천천히 하면 가능하다. 물론 소송 비용은 지출되지만 한 번 두 번 해보면 어려움이 없어질 것이다.

1-4청구소송방법(전자소송)

이 부분은 글로 배우기보다는 유튜브 등을 통해 영상으로 접해보고 실제로 작성해 보는 것을 추천한다. 처음에는 용어도 낯설다. 하지만 분할이 어려운 물건의 경우 크게 내용을 신경 쓸게 없다. 만약 분할이 가능한 토지의 경우에도 원고가 전체 땅이 이런 모양이고 크기는 이만큼인데 그중 내 지분인 이만큼을 분할해 주세요라는 것을 정리해서 제출하고 이에 따라 법원은 나머지 공유자들의 의견을 묻고 이의제기가 있으면 다시 협의하고, 없으면 원고의 편을 들어주게 되는 것이다. 앞에서 말했듯이 실무에서는 분할 가능 여부와 상관없이 소송 후 경매진행을 통한 현금 분할로 이어지는 경우가 대부분이다. 이러한 경매를 공유물분할을 위한 형식적 경매라고 말하며 줄여서 형식적 경매라고 말한다. 공유물분할청구소송을 통한 판결물을 그 근거로 공유물의 분할을 위해 하는 형식적 경매는 공유자의 우선매수권을 인정하지 않는다. 공유자우선매수권은 공유물 관리를 위해 나온 권리인데 공유물 전체에 대한 경매의 경우 공유물관리라는 문제가 발생할 수 없기 때문이다. 지분경매는 이처럼 매매를 통해 단기간의 수익이 발생하지 않더라도 현금화하는 방법은 있다. 낙찰자나 원고의 입장도 될 수 있지만 반대로 공유자나 피고의 입장이 될 수도 있다. 각 각의 상황에 맞추어 대응하고 권리를 주장하여야 한다. 권리나 형태를 가리지 않는다. 돈이 많이 되는 물건인가만 볼 뿐이다. 부동산 그 자체만 보고 나머지는 지식과 기술로 해결하는 투자자가 되길 바란다.

" 안방은 내 것, 거실은 너의 것" 지분 경매

글 개요 부동산의 표시와 권리에 대해 기재한 '등기부등본'글에서 공유자에 대해서 알았다. 공유란 1개의 부동산을 2인 이상이 공동하는 소유하는 것으로 유형에는 공유만 있는 것이 아니다. 민

hwmhsolution.com

공유한 지분 지분경매 란? 개념과 장단점 입찰해야 하는 이유

모르페우스 — Tue, 28 Mar 2023 12:00:22 +0900

글 개요

부동산의 표시와 권리에 대해 기재한 '등기부등본'글에서 공유자에 대해서 알았다. 공유란 1개의 부동산을 2인 이상이 공동하는 소유하는 것으로 유형에는 공유만 있는 것이 아니다. 민법에서 정의하는 이런 공동소유의 유형에는 합유 총유란 용어로도 구분된다. 다만 조합, 신탁재산인 합유는 지분경매대상이 아니고 지분처분의 자유 또한 없다. 총유는 법인이 아닌 사단의 물건을 소유하는 형태로 지분이 없다. 오래된 가문 같이 여러 사람이 하나의 단체를 이루어 물건을 소유한 형태 이기 때문에 이 또한 지분이라 할 수 없다. 이런 사유로 일반적으로 법원 경매에서 공유자라고 하는 것은 각각의 공유자가 본인의 지분을 사용 수익할 뿐만 아니라 처분에 관한 권리도 있는 자를 말한다. 등기부등본을 보면 처음에는 한 명의 소유자에서 상속등으로 배우자 및 자식들로 나누어진 형태도 있고 처음부터 공유자의 형태로 된 경우도 있다. 오늘 알아볼 '지분경매'라 함은 민법상 공유지분(민법 제262조) 중 강제집행의 예에 따라 일괄매각해야 하는 것들을 제외한 것이라고 명시되어 있다. 다시 말해 위에서 언급한 공유자 중 한 명이 빚을 지게 되어 그 지분만큼 경매에 나오는 것을 말하는 것이다. 지분 경매는 굳이 말하자면 장점도 있지만 단점도 있다. 하지만 우리는 투자자이다. 기본은 좋은 물건인 것이다. 좋은 물건이 기본이라면, 그것이 지분이든, 각종 물권이 걸려 있든 상관없다. 따라서 단점 따윈 존재하지 않는 것이다.

목 차

1. 지분경매

지분 경매는 해당 물건(동산, 부동산) 지분 압류통지를 하고 다른 공유자에게 문건이 송달된 때 효력이 발생한다. 하지만 경매법원이 다른 공유자에게 경매신청에 대한 통지를 하지 않았더라도 이를 사유로 항고를 주장할 수 없다. 실무에서 지분경매는 일반적으로 서로 간의 친족등의 혈연관계로 가처분, 가등기등의 물권이 설정되기 전 채무자의 지분 또는 전체를 상속하고 그 일부가 경매로 나오는 경우가 많다.

1-1장단점

지분 경매는 나머지 공유자를 통해 지분 매각을 하여 단기간에 수익이 가능하다는 장점이 있다. 또한 물건 전체에 대한 경매에 비해 공유자들에 대한 이해관계 권리분석의 이유로 시세대비 평당 단가를 저렴하게 매수할 수 있다. 공시지가보다 싸게도 매수할 수도 있다. 물론 전체 물건에 대한 지분이기 때문에 사용 수익은 제한된다. 굳이 단점을 꼽자면 '경락잔금대출'이 이루어지지 않는다는 점이다. 하지만 지분경매 입찰가 자체가 낮기 때문에 단점이라고 볼 수 없다. 그렇기 때문에 경락잔금대출이 어렵다고 해서 무리해서 신용대출등을 이용해서 지분경매를 입찰하는 것은 적절하지 못하다. 좋은 물건은 지분경매가 아니더라도 많고 지분경매의 장점은 적은 투자금대비 높은 수익률이기 때문이다. 투자금이 많아지면 수익률은 그만큼 낮아진다. 낙찰자가 아닌 공유자라고 한다면 이에 따른 이점도 있다.

1-2우선매수건

지분경매는 공유자들로 하여금 공유자들의 우선 매수권을 행사할 수 있도록 규정하고 있다(민사집행법 제140조). 이는 공유자대부분이 관계가 있는 경우(혈연등)가 많은데 경매로 인해 소유자가 달리 된다면 공유물의 관리에 어려움이 생기는 것을 방지하기 위한 것이다. 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 보증금은 매각기일이 종결되기 전까지 보증금을 납부하면 된다. 즉 입찰 일어날 최고가매수인 신고가 이루어질 때 공유자 우선 매수 신고를 말하면 된다. 실무에서는 보통 혈연관계가 있는 공유자가 해당 물건을 저렴이 매입해 지분을 늘리기 위한 목적으로 신고를 한다. 낙찰자 입장에서는 억울할 수도 있겠지만 반대로 최저입찰가 대비 적은 금액을 원하는 공유자의 입장으로 생각하면 된다. 즉 현재 최저입찰가 대비 높은 금액을 적으면 된다. 공유자들은 매수신고를 포기하고 후에 낙찰자로부터 매수를 원하게 될 것이다. 반대로 매수신고가 들어왔다 하더라도 차순위신고를 해놓고 다른 물건을 보면 된다. 물론 기본은 좋은 물건일 경우 이다.

1-3투자방향

낙찰이 돼서 지분 물건을 소유하게 되었다면 여러 가지 수익률을 높이는 방법이 있다. 일반 매매로 해당 물건을 시세가격에 매도해도 된다. 또한 해당 지분물건을 공유자에게 되팔아도 되고 장기간 보유로 수익률을 창출하는 방법도 있다. 지분물건의 경우 대부분 주택채권등의 가격(500만 원)에 미치지 못한 가격도 많고 취등록세등의 금액이 크게 부담되지 않기 때문이다. 그리고 지분경매의 경우 해당 물건의 분할이 사실상 어렵기 때문에 '공유물분할청구소송'을 통해 해당 물건의 분할을 판결받는다. 즉 아파트라고 하면 나는 거실 나머지 공유자는 부엌 이렇게 나눌 수가 없기 때문에 법원을 공정하게 나누는 것이다. 이후 나눌 수 없는 물건의 경우 공유물 분할을 위한 경매로 나눌 수 있는 물건의 경우 인접 물건의 소유자들과의 협의를 통해 인접한 부분을 분할받아 매도하는 방법도 있다. 다음장에서는 지분경매 이후 공유자들이 지분에 대해 매수의사가 없을 경우 시행할 수 있는 방법인 공유물 청구 소송에 대해 알아보겠다.

말소기준권리의 기준, 인수 와 소멸되는 권리 분석하는 방법

모르페우스 — Mon, 27 Mar 2023 15:02:37 +0900

글 개요

지난 글까지 법원 경매에서 쓰는 용어들에 대해 알아보았다. 용어의 개념과 효력 그리고 실무에서 적용되는 상황에 대해서도 알아보았다. 용어들에 대해서 알았다면 이제 실무에서 사용해야 한다. 쓰지 않는 지식은 아무런 도움이 되지 않는다. 법원 경매에는 수십 개 아니 셀 수도 없을 만큼의 물건들이 있다. 그중에서는 수회 유찰된 물건도 있다. 새로 올라온 물건도 있다. 우리는 그 물건들 중에서 투자가치가 있는 물건을 골라야 한다. 그 물건은 수회유찰된 싼 물건이 아니다. 문제없는 물건도 아니다. 새로 나온 물건도 아니다. 각 종 권리들이 줄줄이 있는 물건도 아니다. 경쟁률이 높다고 좋은 물건이 아니다. 주변의 상권과 어우러진 물건이다. 시세대비 저평가된 물건이다. 향후 개발이 예상되는 물건이다. 좋은 물건 즉 투자가치가 있고 향후 수익률을 줄 수 있는 물건이라면 신건에도 살 수 있는 것이다. 다음 매각기일에는 전회차의 최저 입찰가보다 높게 쓸 수 있는 것이다. 좋은 물건 이기 때문에 앞에서 이야기했던 각종 물권들도 해결할 수 있어야 한다. 오늘 알아볼 '말소기준권리'는 가장 기본적인 권리에 대한 분석이다. 이것은 말 그대로 권리 분석이므로, 임장 후에 해도 상관이 없다. 혹자는 말소기준권리를 통해 좋은 물건과 나쁜 물건을 나눈다. 말소기준권리로 물건은 나뉘지 않는다. 물건 자체의 가치가 있다면 좋은 물건인 것이다. 앞에서 배운 용어들도 이런 물권이 있으면, 채권이 있으면 입찰하지 말라고 하지 않았다. 오히려 좋은 물건을 좋은 가격에 매수하기 위한 물권들이 출구 전략을 알아보았다.

경쟁자 없는 단독 입찰에 사람들의 어리둥절 함에 기뻐해야 한다. 왜 저 물건을 저가격에 샀느냐는 표정들이 있다면 정말 잘 산 것이라고 생각해야 한다. 그 시작이 되는 말소기준권리에 대해 알아보겠다. 물건들의 말소기준권리와 권리분석을 통해 임장을 가야 한다. 그 시간이 오래될수록 우리는 남들이 보지 못하는 좋은 물건을 보게 될 것이다. 그리고 단독입찰로 당당히 걸어 나갈 것이다.

목 차

1. 말소기준권리

법원 경매로 어떤 물건(부동산, 동산)이 경매처분 되었을 때 그 물건에 존재하는 각 종 권리들이 낙찰자에게 인수 또는 말소되는지를 결정하게 되는 기준을 말한다. 즉 전세권, 저당권 등의 권리가 설정되어 있는 물건이 낙찰자 매수 이후 말소되지 않는다면 부담이 가중될 수 있으며, 해당 물건의 권리 행사가 어려울 수도 있다. 그러나 매수인에게 인수되지 않을 수도 있다. 따라서 해당 물건에 어떤 권리가 설정되어 있는지 그 권리가 말소되는 권리인지 인수되는 권리인지를 알아보는 기준이라고 보면 된다.

1-1순서

말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 등기부등본과 현황조사서를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지 확인한다. 말소되는 권리는 일반적으로 배당에 참여한 권리들이므로 배당요구를 한 이해관계인을 파악한다. 그 외 유치권, 분묘기지권 등 등기부등본에 등기되지 않는 사항들은 임장을 통해 확인해봐야 한다. 이와 같은 방법으로 찾은 권리들을 순서대로 나열한 후 최선순위 권리를 찾는다. 즉 갑구 을구를 두고 순서대로 권리들을 나열한다 그 사이 임장을 통해 알아낸 추가 권리들이 있으면 순서대로 나열한다. 그 기준은 원인 날짜가 아닌 접수 날짜를 기준으로 한다.

1-2기준권리

말소의 기준이 되는 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 된다. 후에 등기된 권리는 대부분 말소된다(민사집행법 제91조 제3항, 제144조 제1항 제3호). 임차권이나 전세권일 경우 확정일자 다음날 0시 기준이므로 같은 날짜일 경우 최선순위가 된다. 매수로 인해 말소 또는 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권, 분묘기지권등이 있다.

1-3저당권

(근) 저당권은 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 본인 채권을 우선변제받을 수 있는 권리로 말소기준권리로서 매수로 인해 말소된다. 또한 (근) 저당권이 등기된 이후 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, (가) 압류, 가등기담보등은 후순위로 말소된다.

1-4압류

(가) 압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 권리로써 말소기준권리로서 입찰자의 매수로 인해 말소된다. 하지만 (근) 저당과는 다르게 안분배분한다. 여기에서 안분배분이란 순위에 상관없이 동순위로 두고 배분한다는 것이다. 낙찰자와는 상관없다. 인수하지 않는다.

1-5지상권과 지역권

지상권과 지역권은 입찰자의 매수로 인해 말소될 수도 인수될 수도 있다. 후순위에 있을 경우 소멸하지만 선순위에 있을 경우 낙찰자가 인수한다. 다만 법정지상권의 경우에는 관습법상 설정시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 해당 법정지상권의 성립여부또한 현황조사를 통해 파악해야 한다.

1-6전세권

전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 사용하며, 그 부동산 전부에 대해 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말하며 후순위에 있을 경우 말소되지만 선순위가 될 경우 인수할 수 있다. 따라서 인수될 보증금을 합한 총금액이 시세대비 높을 수 있으니 주의하여야 한다. 하지만 전세권자가 배당요 구을 하였다면 인수하지 않고 말소되므로 배당요구를 하였는지 확인한다.

1-7임차권

등기된 임차권은 후순위일 경우 소멸하지만 선순위일 경우 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 대항력을 갖춘 임차인의 경우 에도 배당요구까지 하였다면 인수하지 않고 말소하지만 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자가 인수하여야 한다. 또한 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에서 명시하는 우선변제권을 가진 임차인의 보등금은 순위와 상관없이 임차보증금을 변제받으므로 인수하지 않는다. 최우선변제권을 가진 소액임차인의 경우도 인수하지 않는다. 하지만 임차인이 많을 경우 경매신청 채권자나 이해관계인이 무잉여로 인한 경매 행위 자체가 취하될 수 있다.

1-8가등기

가등기는 본등기를 할 수 있을만한 법적요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기와 그 청구권이 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 본등기를 하기 위해 미리 순위를 보전하는 효력을 가지는 등기를 말하며, 후순위에 있을 경우 말소되나 선순위의 경우에는 말소되지 않고 인수된다. 선수 위의 가등기자가 후에 본등기를 할 경우 낙찰자는 가등기자에게 대항할 수 없다. 그렇기 때문에 선순위 가등기의 경우 매각대금반환을 위한 소송등의 절차와 비용 등이 소요되므로 주의하여야 한다.

1-9가처분

가처분의 경우에도 후순위일 경우 말소하나 선순위일 경우 인수한다. 하지만 토지소유자가 해당 토지에 위치한 건물에 행한 건물철거 또는 토지인도를 구하는 소송을 위한 처분금지 가처분은 순위와 상관없이 무조건 낙찰자에게 인수되므로 건물만 나온 물건의 권리분석 시 주의하여야 한다.

1-10유치권

유치권은 설정 순위와 관계없이 인수된다. 물론 어떤 이의 마지막 수단 일수도 있는 유치권은 협의를 거쳐 변제되어야 하는 게 맞다. 하지만 실무에서 유치권이 진짜 권리인 경우는 드물다. 그렇기 때문에 유치권이 해당 물건에 명시되어 있다 하더라도 현황 조사를 통해 성립하는지를 반드시 파악해야 한다. 정리하자면 (근) 저당권, (가) 압류, 배당요구를 한 전세권, 담보가등기 같은 경우 선순위 말소 기준을 기준으로 후순위 권리들은 소멸하지만 유치권 등의 권리등은 소멸하지 않고 선순위에 위치한 일부 권리들도 무조건 소멸하지 않는다는 것을 알았다. 말소기준권리는 법원 경매 시작을 위한 물건 분석의 기초 중에 기초이다. 수많은 물건들을 보며 말소기준권리를 나열해보고 이해가 되지 않는 용어의 경우 지난 글을 참고한다.

함께보면좋은글

저당권

압류

지상권

지역권

전세권과임차권

가등기

가처분

유치권

송전탑이 있는 땅 선하지 종류, 투자 관점 가치 판단

모르페우스 — Fri, 24 Mar 2023 16:13:24 +0900

글 개요

지역권을 통해 내 땅이 맹지일 경우의 인접토지나 타인의 토지를 사용하여 진입로로 사용할 수 있다는 것을 배웠다. 가치가 없는 맹지를 지역권 설정을 통해 가치를 높임으로써 투자 수익률을 높일 수 있는 방법이었다. 그렇다면 절대로 사면 안 되는 땅이 , 토지가 있을까? 그런 토지는 적어도 법원 경매에서는 없다고 볼 수 있다. 일반적인 사람들은 앞에서 알아본 임차인 및 임차권에 관한 문제가 있어도 입찰을 하지 않는다. 더군다나 가치가 없다고 여기는 용도 지역이나 물권들이 설정돼 있는 토지는 더하다. 건물 대비해서 토지의 투자는 당장의 수익이 나오지 않는다. 그렇기 때문에 그 토지 자체가 일반적으로 기피하는 토지라고 한다면 투자 가치가 없다고 판단한다. 오늘 알아볼 선하지나, 공공의 상업에 따른 구분지상권이 설정된 토지, 개발제한구역 내의 토지, 보전산지 내의 토지, 야생동물 서식지역, 공유자가 많은 토지, 경사도가 20도 이상인 토지, 축사시설의 토지 등이다. 우리는 그 토지를 이용해 농사를 짓거나 건물을 짓는 사람들이 아니다. 물론 향후 개발까지 하고 싶다면 저렴하게 산 토지를 개발해서 건물을 지을 수도 있다. 하지만 법원 경매 투자의 관점으로 봤을 때 위의 것들은 현황조사서나 그저 경매 정보지에 적혀있는 참고 할 사항들일뿐이다. 개발허가가 안 나와서 포기하고, 개발제한구역이라서 포기한다면 결국 이른바 문제가 없는 물건만 찾게 된다. 남들이 좋다고 하는 문제가 없는 물건은 그만큼 경쟁률도 가격도 높다. 또한 몇 년 후에도 그런 물건들만 찾는다. 그리고 돈이 되지 않는다며 법원 경매 시장을 떠난다. 우리는 적은 투자 대비 높은 투자 수익률을 높이는 것이 목적인 투자자다. 그렇기에 남들은 싫다고 하는 물건을 내 눈에는 좋게 만들 수 있어야 하는 것이다. 이번 시간에는 투자가치가 없다고 흔히 말하는 선하지에 대해서 알아보겠다. 또한 관련이 있는 지난 시간에 알아본 구분지상권과 연관 지어서 알아보겠다. 마지막으로 선하지 외에 일반적으로 투자가치가 없는 토지들에 대해 어떤 생각과 관점으로 투자해야 하는지도 알아보겠다.

목 차

1. 선하지

선하지는 말 그대로 선이 지나는 아래에 있는 땅을 말한다. 시골길이나 산을 보다 보면 철탑, 송전탑들을 볼 수 있을 것이다. 일반적으로 규모가 큰 탑 부분은 한국전력공사에서 매입하지만 그 개수가 많고 범위가 넓어 탑과 탑끼리를 이어주는 전선은 비용이 많이 구분지상권을 설정한다. 이 선하지는 소유자가 지상 부분을 아예 사용 못하는 지지물 용지와 일정한 범위는 사용할 수 있는 선하용지로 나눌 수 있다. 즉 내 땅인데도 사익보다 공익이 우선돼야 하기 때문에 사용할 수가 없는 것이다.

1-1구분지상권

공익을 위해 구분지상권을 설정하는 경우는 국방, 군사에 관한 사업, 철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 하수도, 하수도종말처리, 폐수처리, 폐기물처리, 전기, 기상 관측에 관한 사업등 엄청나게 많다. 보통은 각 공공기관이 해당 토지를 보상, 매입하고 사용한다. 지하철, 송유관등 지하로 가는 공익사업과는 큰 상관이 없다고 보면 된다. 지상에 있는 경우인 선하지가 문제인 것이다.

1-2투자가치

구분지상권 설정돼있지 않다고 해도 과연 전기가 통하는 송전탑 밑에서 건물을 짓는 사람은 없을 것이다. 그럼 내가 소유자임에도 사용도 못하는 선하지는 과연 투자가치가 전혀 없는 토지일까? 아니라면 선하지는 왜 투자하는 것일까?. 일반적으로 선하지를 이야기하면 한국전력공사의 선하지 이용료를 이야기한다. 실무에서 대부분의 사용료는 전 소유자가 계약을 통해 이미 한전으로부터 받아 끝낸 경우가 대부분이다. 새로 생긴 철탑보다 적어도 10년이 넘은 철탑들이 대부분이기 때문이다. 선하지는 일반 시세에 비해 이러한 문제로 인해 가격이 저렴하다 많게는 시세대비 20% 가격인 경우도 많이 보인다. 선하지는 신도시가 생기면 보상을 통해 가치를 높일 수 있다. 시세대비 70~80% 가까이를 보상해 준다. 신도시가 생기면 도시미관등과 용도지역구분을 위해 송전탑등을 철거하게 된다. 문제없는 토지가 되는 것이다. 물론 구분지상권에 대한 사용료를 지급받았다면 보상금에서 그 금액은 제외된다.

1-3투자관점

선하지는 넓은 범위의 토지에 걸쳐 형성되어 있다. 만약 신도시가 생긴다면 신도시 지역 내의 가치가 높아진 선하지를 매입하는 것보단 인근에 걸쳐진 선하지를 매입해서 수익률을 높이는 방법이 있다. 즉 선하지라고 하더라도 국토개발계획도시개발 계획 등을 확인하고 검토해서 미래가치를 판단한다면 높은 수익률을 가져올 것이다. 선하지 외에도 개요에서 언급했던 이른바 문제가 있는 물건들도 다시 볼 필요가 있다. 하다못해 염전이라고 명시된 토지가 실제 임장시에는 간척지로 일반 토지화 돼있는 경우도 있다. 축사시설이라고 해서 막연히 냄새와 분뇨처리가 걱정되더라도 직접 가봐야 하는 것이다. 정말 개발이 제한되어 있는 곳인지 행위의 제한을 받는 곳은 무엇인지 가능한 건물은 무엇인지 경매정보지나 현황조사서의 내용만 보고 제한된 입찰을 해서는 돈을 벌 수 없다. 토지이음이나 디스코 등을 통해 인접 토지의 용도 지역, 실제 가능한 건축물 인근 환경 등을 확인해서 임장을 가고 중개사등을 방문해서 발품을 팔아야 한다. 어떤 것이든 쉽게 버는 돈은 없다. 많은 블로거들이나 유튜버들은 자극적인 말로 몇 달 만에 몇억이라는 말로 사람들을 현혹한다. 그 결과를 만들어 내기 위해서는 어떤 노력이 필요한지 말해주지 않는다. 남들이 보지 않는 곳을 볼 수 있어야 한다. 그 결과가 실패로 끝나더라도 과정에 있기 때문에 실패를 기회 삼아서 높은 수익률로 다가올 것이다. 노력과 시간은 배신하지 않는다. 안정적이란 건 결국 발전이 없다는 것과 같다. 변하지 않는 마음과 꾸준한 노력으로 아무도 볼 수 없는 물건을 볼 수 있는 눈을 갖자.

맹지 라면 설정! 지역권 개념과 종류, 상린관계 와 차이점

모르페우스 — Thu, 23 Mar 2023 13:23:03 +0900

글 개요

맹지란 진입할 길이 없는 사방이 사도와 사유지로 되어 있는 토지를 말한다. 따라서 맹지는 가격대가 저렴한 토지이다. 그럼 진입할 수 있는 길이 없는데 헬리콥터라도 타고 가야 한다고 생각할 수 있다. 어떤 사람은 맹지는 투자가치가 없고 개발할 수가 없다고 말한다. 하지만 그 부분에도 상황에 따라 전혀 문제가 없으며 이것을 법적으로도 인정받을 수 있는 것이 있다. 그것이 바로 오늘 이야기할 '지역권'이다. 물론 법적으로 인정받지 않더라도 인접 토지 소유주와 협의하여 낙찰받은 맹지를 매도하거나 반대로 매수하는 방법도 있다. 보이는 것만 보는 사람에게는 안 되는 이유만 찾는다. 그 외의 것들을 볼 수 있는 사람은 아무나 보이지 않는 가치를 볼 수 있다. 그렇기 때문에 편견을 없애고 보편적인 생각을 버려야 한다. 이번 글에서는 지역권에 대해 정의하고 설정 방법, 효력등에 대해 알하보겠다. 그리고 추가적으로 이와 비슷한 '상린관계'와의 차이점도 알아보겠다.

목 차

1. 지역권

'지역권'이란 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권이다. 지역권은 자신의 토지의 편익을 위해 타인의 토지에 설정하는 권리로 통행, 인수를 위한 권리를 의미한다. 다시 말해 맹지인 내 토지에 들어가기 위해 인접한 타인에 토지의 진입로 또는 토지일부를 쓰게 해주는 것이다.

1-1성립요건

지역권은 2필지 이상의 토지가 필요하다. 즉 위에서 말한 자기의 토지, 타인의 토지 최소 2필지가 필요하다. 여기에서 자신의 토지를 요역지라고 말하고 이용하게 해주는 타인의 토지를 승역지라고 말한다.

1-2부종성

지역권은 부종성과 불가분성의 특성을 가진다. 지역권의 부종성이란 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다는 것이다(민법 제292조 제1항). 또한 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(민법 제292조 제2항).

1-3불가분성

불가분성이란 토지공유자의 1인은 지분에 관해 그 토지를 위한 지역권을 소멸하지 못한다는 특성이다(민법 293조 제2항). 또한 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에 지역권은 요역지의 부분을 위하여 존속하나 토지의 일부분에만 관한 것일 경우 다른 부분에서는 그렇지 않다(민법 제293조 제2항). 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다(민법 제295조 제1항). 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다(민법 제295조 제2항). 요역지가 여러 명의 공유자가 있는 경유 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다(민법 제296조). 지역권의 취득은 단독행위이지만, 일반적으로 부동산등기법에 의한 설정계약과 등기에 의해 생긴다. 또한 유언, 양도, 상속, 요역지의 소유권이나 사용권의 이전에 수반하여 이전한다.

1-4상린관계와의 차이

지역권은 민법 제216조 에서 인접하는 토지 사이의 사용하기 위하여 상린관계를 규정한다는 '상린관계' 와는 이용 조절을 목적으로 한다는 점에서는 유사하다. 하지만 법률의 규정인 상린관계와 달리 당사자간의 계약으로써 발생한다는 점과 물권이라는 점, 인접한 토지가 아니어도 된다는 점이라는 부분에서 다르다. 소멸시효 또한 20년으로 제한된다. 토지사용 승낙서를 통해서도 토지의 이용이 가능하지만 이는 양 당사자 중 어느 하나가 변경되면 그 효력은 승계되지 않는다. 반면에 지역권은 물권이기 때문에 승계된다.

1-5승역지 이용권

요역지는 내 토지를 이용을 위해 타인의 토지를 이용하는 것이기 때문에 권리분석상 요역지의 지역권이라면 문제가 없다. 반면에 선순위의 지역권이 승역지라면 내 토지를 온전히 이용할 수 없는 것이 때문에 그 기간이나 설정에 관해 파악해야 한다. 지역권은 지역권자의 권리로써 승역지 이용권, 용수지역권, 공작물의 공동사용, 물권적 청구권의 행사 등을 할 수 있다. 승역지 이용권이란 타인의 토지를 일정한 목적을 위해 자기 토지 편익에 이용한다는 것이다.

1-7용수지역권

용수지역권이란 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의해 먼저 가정용에 공급하고 다른 용도에 공급해야 한다는 것이다. 또한 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해할 수 없다(민법 제297조). 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다(민법 제300조). 물권적 청구권의 행사로 지역권이 침해되는 경우 방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사할 수 있다(민법 301조 및 제214조).

1-8지역권의 종류

지역권의 종류에는 통행, 용수, 일조, 조망 등의 편익의 목적에 따른 지역권이 있다. 일반적으로는 인접 토지의 통행을 목적으로 하는 통행지역권과 요역지에 필요한 물을 위하여 승역지를 이용하는 용수지역권이 많이 쓰인다.

1-9소멸

지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제2항). 시효기간의 가산점은 불계속지역권에서 권리를 최후로 행사한 때다. 또한 계속지역권에서는 그 행사를 방해하는 사실이 생긴 때이다. 여기에서 계속 지역권은 일정한 시설설치와 같이 지역권의 행사가 끊임없이 계속되는 것을 말한다. 불계속지역권은 통로 없는 통행지역권과 같이 지역권을 행사할 때마다 지역권자의 행위를 필요로 하는 것이다. 이런 지역권은 행사형태의 분류로 통행지역권과 같이 지역권의 행사를 외부에서 인식할 수 있는 표현지역권, 부작위지역권, 인수지역권과 같이 외부에서 인식할 수 없는 불표현 지역권도 있다. 이처럼 지역권의 요역지 또는 승역지의 멸실, 지역권자의 포기, 소멸시효의 만료, 약정소멸사유의 발생, 승역지의 수용 등으로 소멸한다. 실무에서 지역권은 토지에서 많이 나온다. 위에서 말했듯이 요역지일 경우에는 아무 문제가 없는 물건이다. 오히려 맹지로써의 투자가치가 낮은 토지가 가치 상승으로 이어질 수 있다. 그 외 주택 택지에 나온 공유자들의 공동 진입로나 도로일 경우 투자해서는 안 되는 물건이다. 관습법상 지료를 물을 수 없고 내 땅을 무료로 이용할 수 있는 것이기 때문이다.

본등기 와 등기부등본 의 개념과 종류, 항목에 대한 이해

모르페우스 — Wed, 22 Mar 2023 13:07:27 +0900

글 개요

이전 글에서는 본등기 전 임시적으로 등기하는 가등기에 대해서 알아봤다. 이번글에서는 본등기에 대해 알아보겠다. 본등기를 함으로써 가등기는 소멸되고 그 순위에 본등기가 등재된다. 또한 본등기를 함으로써 온전히 소유권 이전이 된다. 본등기는 흔히 등기라고 하는 것이다. 또한 이 등기를 문서적으로 남기는 등기부등본에 대해서 알아보겠다. 실무에서 등기라고 칭하는 것이 바로 등기부등본이다. 권리분석상 있는 갖가지 권리들과 임의경매의 사항 등 법원 경매에서 등기부등본은 필수적으로 확인해야 한다. 기본적인 부분일 수 있다. 등기의 개념에 대해 명확하게 정립하고 이해함으로써 법원 경매가 아니더라도 일반 부동산 거래 시에도 많은 도움이 된다.

목 차

1. 본등기

2. 등기부등본

1. 본등기

부동산등기법 제6조에 따르면 본등기는 신청에 필요한 절차상의 요건이 구비된 경우에 하는 등기로 다른 말로 종국등기라고 말한다. 즉 확정된 등기이고 등기의 본래 효력인 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 그 내용에 따라 새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기사항 증명서에 새로이 기입하는 기입등기, 어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 변경등기, 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 회복하는 회복등기, 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 말소등기, 이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로잡기 위해 하는 경정등기가 있다.

1-1기입등기

기입등기에는 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기 등이 있다. 변경등기에는 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의표시변경등기 등이 있다. 회복등기에는 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기 등이 있다.

1-2경정등기

경정등기에는 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기 등이 있다.

1-3효력

본등기는 권리변동적 효력, 대항력, 순위확정적 효력, 권리추정적 효력을 갖는다.

1-4복등기

법원 경매에서는 본등기 외에도 복등기나 환매등기라는 용어를 볼 수 있다. 여기서 복등기란 낙찰자가 잔금을 내고 소유권 이전 등기를 하는 날일에 본등기를 하고 곧바로 매수자 명의로 소유권이전 본등기를 하는 것으로 등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 말한다. 이 경우 일반적으로 낙찰자와 매수자 간 계약에 따라 취등록세, 양도소득세등은 매수자가 부담한다. 하지만 일부 분양권 등의 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 사용되기도 한다.

1-5환매등기

환매등기란 환매특약등기라고 말하며, 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결하면서 매매한 부동산을 일정한 기간 내에 다시 되사는 것을 약정한 등기를 말한다. 환매특약등기는 소유권이전등기와 동시에 부기등기 하는 형식으로 그 기간은 5년을 초과할 수 없다. 기간 내에 매도인의 환매권은 제삼자에게 대항할 수 있다. 여기에서 대항할 수 있다는 부동산이 3자에게 팔리더라도 되사는 것이 가능하다는 것이다. 법원 경매에서는 싸게 낙찰받고 환매등기가 되어 있으면 비싸게 팔 수 있다는 생각을 할 수 있다. 하지만 그 금액의 기준이 몇 년 전이기 때문에 낙찰가와 큰 차이가 나지 않거나 적다. 또한 대부분의 환매등기는 기간을 초과한 경우가 많다. 이경우 환매권 행사가 불가하기 때문에 기간을 확인해서 입찰해야 한다. 본등기와는 별개로 실무에서 볼 수 있는 등기 관련 용어이다.

2. 등기부등본

부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법이다. 다시 말해 부동산을 누가 점유하고 있는지 알기 어렵기 떄문에 국가에서 등기부라는 공적 장부를 만들고 법원 등기관에게 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리 관계를 작성하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것이 바로 등기부 등본인 것이다. 이 부동산등기는 부동산 물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 가등기와 본등기가 있다. 본등기에는 소유권에 관한 등기와 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있다. 소유권에 관한 등기는 소유권보존등기와 소유권이전등리로 나눌 수 있다. 소유권 이외의 권리에 관한 등기에는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 있다. 등기부 등본에는 이 부동산 등기에 관한 사항이 기재되어 있다. 일반적으로 토지 등기부등본, 건물 등기부등본이 따로 되어 있으며 아파트 같은 집합건물은 하나로 되어 있다. 등기부 등본은 표제부와 갑구, 을구의 3개로 구성되어 있다.

1-1표제부

표제부는 부동산에 관한 사항이 기재되어 있는데 등기번호란과 표제부의 표시란으로 구분된다. 등기번호란에는 각 토지 또는 건물의 지번을 기재한다. 표제부의 표시란에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항이 등기한 순서가 기재되어 있다. 부동산의 표시는 부동산의 소재, 지번, 지목, 건물의 구조, 면적 등이 기재되어 있다. 갑구와 을구에는 권리에 관한 등기사항이 기재되어 있다.

1-2갑구

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있다. 토지소유권 보존등기, 건물 소유권 보존등기, 직권에 의한 소유권 보존등기등의 소유권 보존등기와 법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기 나 법률규정에 의한 소유권이전등기의 소유권이전등기등이다. 또한 공유자, 가등기, 가처분등기, 예고등기, 가압류 등기등이 기재되어 있다. 갑구에서는 공유자의 지분이나 소유권 변동의 여부를 파악하고 해당 물건이 공유자 중 어떤 지분에 의한 경매가 나온 것인지 중간에 말소된 권리는 무엇인지 확인해야 한다.

1-3을구

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 등기로 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등에 관한 사항이 기재되어 있다. 즉 해당부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정하는 담보물권과 해당부동산을 사용할 목적으로 설정하는 용익물권이 있다. 등기부 등본은 실무에서 반드시 확인해봐야 한다. 권리분석을 위해서도 필요하다. 향후 낙찰 후 말소되는 사항에 대해서도 표시번호를 통해 순위별로 확인해야 한다. 법원 경매가 아닌 일반 매매시에도 확인해서 보증금을 못받는 피해를 사전에 예방하거나 소유권 정보등을 확인해서 이중계약등의 피해도 막을 수 있다.

함꼐 보면 좋은 글

https://morpeous.tistory.com/entry/%EB%82%99%EC%B0%B0%EC%9D%84-%EB%B0%9B%EB%8D%94%EB%9D%BC%EB%8F%84-%EC%86%8C%EC%9C%A0%EA%B6%8C-%EC%9D%B4%EC%A0%84%EC%9D%84-%ED%95%A0-%EC%88%98-%EC%97%86%EB%8B%A4%EA%B0%80%EB%93%B1%EA%B8%B0

"낙찰을 받더라도 소유권 이전을 할 수 없다?"가등기

글 개요 용어 앞에 '가'가 붙으면 임시적이지만 그 목적의 효력은 상당하다는 것은 잘 알게 되었을 것이다. 지금까지는 잘못된 권리 분석으로 인하여 해당 물건의 금액을 시세대비 해서 비슷하

hwmhsolution.com

"법원 경매는 어떤 순서로 진행 될 까?" 법원 경매의 절차

hwmhsolution.com

가등기 의 종류와 효력, 소유권 이전을 할 수 없는 중요한 이유

모르페우스 — Tue, 21 Mar 2023 13:11:32 +0900

글 개요

용어 앞에 '가'가 붙으면 임시적이지만 그 목적의 효력은 상당하다는 것은 잘 알게 되었을 것이다. 지금까지는 잘못된 권리 분석으로 인하여 해당 물건의 금액을 시세대비 해서 비슷하거나 높은 비용으로 매수하게 되는 경우였다. 하지만 이번에 알게 될 '가등기'는 잘못된 권리 분석으로 인하여 낙찰, 매매까지의 절차가 무효가 되는 경우이다. 그렇기 때문에 이번 '가등기'에 대해서 만큼은 확실히 이해하고 부족하다면 추가 검색을 통해 학습을 하여야 한다. 실무에서는 권리분석상 선순위로 자주 나온다. 하지만 겁을 먹을 필요는 없다. 가등기의 종류에 따라 소유권과는 무관한 가등기도 있다. 이번 글에서는 법원 경매에서 자칫하면 낙찰 후 잔금 납부를 하였더라도 행위 자체가 무효가 될 수도 있는 '가등기'에 알아보겠다. 또한 종류를 따라 분류하고 각각의 효력에 대해 실무와 연관 지어서 설명하도록 하겠다.

목 차

1. 가등기

가등기란 본등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기(등기)의 순위를 보전하기 위해 해두는 등기로 예비등기라고 생각하면 된다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우에 하는 등기를 말한다.

1-2목적

법률행위의 발생을 장래에 확실한 사실에 의존케 한다는 기한인 '시기부' 또는 어떤 조건이 성립되면 법률행위의 효력이 발생한다는 '정지조건부' 그밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하는데 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.

1-3효력

본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기(등기)가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급한다. 순위보전적 효력 외에 가등기 만으로는 실제법상 효력을 갖지 못하지만 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매 청구가 가능하다. 또한 강제경매 시에는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있어 본등기와 동일한 효력을 갖는다. 이런 가등기에는 부동산등기법의 적용을 받는 청구권 보전의 가등기(소유권보전등)와 가등기담보등에 관한 법률의 적용을 받는 담보가등기(담보목적)로 나눌 수 있다. 그 외 부동산 가액 보다 채권등 받을 총액이 작을 경우 하는 담보목적 가등기가 있다.

1-4청구권 보전의 가등기

청구권 보전의 가등기는 매수자 입장에서 잔금을 내기 전에 매도인이 3자에게 이중매매나 채무로 인하여 해당 건물이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 그 순위를 보전할 수 있는 것에 그 목적이 있다. 그렇기 때문에 낙찰 시 이를 간과하고 잔금을 납부할 경우 가등기자가 본등기 함으로써 무효가 되기 때문에 자칫하면 낙찰대금 자체를 돌려받지 못하는 경우도 있다. 보통 가등기는 10년 정도의 기간이 있다. 10년이 경과되었다면 인수하지 않아도 된다. 하지만 이경우에도 가등기를 말소하기 위해 등기권자를 상대로 소송을 진행하여야 하고 등기권자가 해당 물건을 점유하고 있다면 소멸시효가 적용되지 않는다. 그렇기 때문에 청구권 보전의 가등기가 선순위에 있다면 사항에 따라서는 입찰에 유의해야 한다. 말소기준 권리보다 후순위에 있는 경우 소멸한다.

1-5담보가등기

담보가등기는 담보목적으로 설정하는 가등기로써 저당권의 성격을 가지고 있다. 채권자가 채무자에게 빌려준 금전에 대해 담보하기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정한 경우에는 채무불이행 시 임의경매를 진행한다. 하지만 임의경매 개시 후 낙찰까지의 기간이 소요가 많다. 따라서 채권자는 근저당권 설정 대신 가등기를 함으로써 채무불이행 시 본등기를 하여 빌려준 금전 대신 채무자의 부동산을 취득하는 것이다. 하지만 담보가등기의 경우 채권자가 채권액보다 높은 금액의 가등기 설정을 통해 본등기시 부당 이익을 취할 수 있기 때문에 '가등기담보 등에 관한 법률 제정'을 통해 이를 막고 있다. 즉 청산절차를 거쳐 해당 부동산의 청산금 중 채권액을 제외한 나머지 금액은 채무자에게 지급하는 등 청산기간이 지난 후에야 본등기가 가능하다. 담보가등기는 선순위든 후순위든 소멸한다. 또한 우선 변제권과 경매 신청권을 갖는다. 담보가등기는 법원 경매에서 말소기준권리에 따라 소멸하므로 크게 신경 안 써도 된다. 또한 물품대금채권을 담보하기 위해 가등기를 하였다면 3년이 경과하여 말소의 청구를 할 수 있다. 가등기 권리자가 협조하지 않는다면 '가등기말소청구소송'을 제기하여 승소판결을 통해 말소할 수 있다. 이처럼 가등기는 종류에 따라 신중히 판단하여 입찰하여야 한다.

1-6 실무

실무에서 소유권이전청구권가등기와 소유권이전담보가등기를 등기사항증명서에 기재된 형식으로는 구별하기 어렵다. 일반적으로 법원 경매에서는 해당 부동산에 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기인지 여부를 배당요구종기일까지 권리신고할 것을 '최고'한다. 여기에서 '최고'란 상대방에 대하여 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지이다. 따라서 신고내용에 따라 가등기 종류를 판단할 수 있다. 기한 내에 권리신고를 한다면 담보가등기라고 판단할 수 있는 것이다. 권리신고가 있다면 순위와 상관없이 소멸되는 담보가등기 이기 때문에 가등기가 있다 해도 큰 문제가 없는 것이다. 또한 담보가등기의 경우 경매를 신청할 수 있기 때문에 가등기에 의한 경매인지 확인을 통해서도 알 수 있다. 해당 경매 부동산의 문건 송달내역에서 확인할 수 있다. 그리고 매각물건명세서에 가등기가 말소되지 않고 매수자에게 인수되는지 가등기권자가 채권신고하여 말소될 수 있는지 기재되어 있다. 마지막으로 담보목적 가등기는 대물변제 예약 또는 대물 반환예약 등의 등기원인과 권리등은 담보가등기와 같으나 우선변제권, 임의경매청구권, 가등기담보법을 적용받지 못하는 부분에서는 청구권보전의 가등기와 같다. 또한 담보물 가액보다 낮을 경우 행사하는 가등기 이므로 초과된 만큼 반환해야 한다. 가압류나 근저당보다 먼저 선수 위일 경우에도 소멸되지 않는다. 이처럼 가등기가 있는 물건은 그 종류에 따라 큰 하자가 있는 특수물건이다. 자칫하면 낙찰대금을 돌려받거나 가등기를 말소시키기 위한 소송으로 이어질 수도 있다. 하지만 그런 위험요소를 가지고 있기 때문에 대부분의 사람들이 쉽게 입찰하지 않는다. 다시 말해 우리들은 좋은 물건을 경쟁률이 적으면서 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다. 가등기가 있다 하더라도 두려워하지 말고 확실한 분석을 통해 수익률을 높일 수 있는 투자를 하길 바란다.

가처분 의 개념과 효력, 잘못하면 보증금을 포기 해야 하는 이유

모르페우스 — Mon, 20 Mar 2023 12:27:29 +0900

글 개요

지금까지 여러 용어들을 배웠다. 용어 앞에 '가'가 붙는 것들은 임시적인 것이 한 것 알 것이다. 하지만 임시적이라고 해서 효력이 더 약하지 않다. 물론 할 수 있는 권한은 작을 수 있다. 하지만 긴급한 상황에 주로 하는 행위이기 때문에 그 본래 목적에 대한 효력은 거의 같다고 볼 수 있다. 이전글에서 가압류에 대해서 알아봤다. 압류와 비교해서 경매집행등의 효력은 없지만 금전채권에 대한 보전과 보상을 위해 채무자의 재산을 임의로 처분 등의 행위를 막는다는 그 목적상의 효력에는 동등했다. 금전채권이 아닌 그 밖의 경우에도 자신의 권리를 주장할 수 있다. 이번 글에서는 가압류와 비교해서 가처분을 정의한다. 가처분의 종류도 알아볼 것이다. 이에 따른 예시도 알아보도록 하겠다. 법원 경매 물건에서도 가처분은 많이 나온다. 권리 분석 시 잘못하면 낙찰자가 가처분에 대한 부분을 인수할 수도 있다. 이번 글을 통해 가처분에 대해 정리하게 됨으로 써 실무에서 잘못된 권리분석으로 본인의 보증금을 버리는 경우를 막을 수 있을 것이다.

목 차

1. 가처분

가처분은 금천채권 이외의 특정 계정물 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도를 말하며, 이는 다툼에 대상에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 나뉜다(민사집행법 제300조). 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위한 가압류와는 다르다. 여기서 보전이란 다시 말해 채무자(소유자, 임대인)가 확정판결 이전 재산 등을 은닉 처분하는 것을 막는 것을 말한다. 이 부분에서는 가압류와 비슷하다. 정리하자면 가처분은 금전채권 외의 것들의 보전, 가압류는 금전채권의 보전을 위한 것이다.

1-1목적

채권자가 채무자에 대해서 가지는 압류등의 권리를 현실적으로 실현하기 위해서는 민사소송을 거쳐 집행권원(판결서정본, 지금 명령정본, 화해조서, 조정조서 등)을 받은 뒤 다시 강제집행이라는 절차를 거쳐야 한다(집행권원 및 강제집행에 따른 경매 절차는 본 블로그의 2번 글 '경매절차'를 참고). 그러나 소송에는 많은 시간이 소요되고 그 사이 채무자가 다움의 대상이 되는 물건의 멸실이나 처분 등으로 사실적인 변경 또는 법률적인 변경이 생기게 되면 이후 집행권원을 받아 강제집행의 행위를 할 수 있더라도 무의미해진다. 가처분은 이런 경우를 대비하여 물건이나 지위에 대해 임시로 잠정적은 법률관계를 만들어 채권자의 손해를 예방하는데 그 목적이 있다.

1-2실무

실무에서는 목적부동산에 대해 채무자의 소유권이전, 저당권 설정, 임차권 설정 등의 처분행위를 금지하는 '부동산처분금지 가처분'과 목적부동산에 대하여 인도청구권, 명도청구권을 보전하기 위해 현 상태의 점유를 본 집행 때까지 유지하기 위한 '부동산점유이전 가처분'을 많이 볼 수 있다. 권리 분석 시 가처분이 말소기준권리의 후순위에 있다면 낙찰자가 인수하지 않는다. 선순위에 있다면 가처분은 인수되므로 주의하여야 한다.

1-3이외 가처분

이외에도 금원지급가처분, 가옥명도단행가처분, 건축공사금지가처분, 출입금지가처분, 통행금지가처분, 이사직무집행가처분, 직무대행자선임가처분, 건축공사방해금지가처분, 친권행사정지 및 대행자선임가처분등 다양한 형식이 있다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 부동산소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물반환청구권, 매매목적물인도청구권, 임차물인도청구권과 같은 금전채권 외 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 강제집행을 보전하기 위한 현상 유지를 목적으로 한다. 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 특허, 실용신안, 상표와 상호, 의장, 저작권 등 지식재산권침해금지 가처분, 직무행정정지가처분, 부정경쟁행위금지가처분, 보증보험금 및 신용장대금지급정지가처분, 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분, 국가 등이 실시하는 입찰절차속행금지가처분, 유체동산사용금지가처분, 치료비 임시지급가처분등이 있다.

1-4효력

가처분은 신청서 작성과 가처분으로 인정받기 위한 증빙자료를 함께 제출하고 가처분으로서 인정되지 않을 경우 채무자의 손해등을 위한 담보명령, 담보제공이 필요하다. 가처분으로 인정받게 되면 가압류와 마찬가지로 채무자(소유자, 임대인)에게 향후 강제 집행의 부담감과 저당권설정 및 기타 임대차 계약등에 제한이 있게 되어 채권의 이행 담보로써의 역할로도 활용될 수 있다. 채권자는 가처분의 집행상태가 계속되고 있는 한 채무자의 동의 없이 언제든지 집행기관에 대하여 가처분집행취소신청을 할 수 있다. 가처분 결정을 받기 위해 현금공탁을 한 경우 가처분 결정 이전에 신청을 취하하거나 각하된 때, 가처분 결정 이후 법원으로 부터 공탁금을 회수할 수 있다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제125조 및 공탁법 제9조 제2항 제3호).

유치권 행사중, 유치권의 성립 조건과 입찰 해야 하는 이유

모르페우스 — Fri, 17 Mar 2023 13:36:35 +0900

글 개요

길을 가다가도 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 종종 본다. 영화에서 조직 폭력 배가 유치권을 행사하는 사람들을 강제적으로 합의하여 내보내는 장면도 많이 등장한다. 법원 경매 물건을 조사하다보면 많이 보인다. 보통 건물들에서 많이 볼 수 있다. 법원 경매를 하는 사람이라면 반드시 알아야할 물권 중 하나이다. 유치권은 해결에 많은 어려움이 있다. 어떤 작업에 대한 금전적인 대가를 받아야 할 사람들이 대가를 돌려 받지 못하면서 생업이 어려워 지고 마지막 수단으로 선택한 것이 유치권이기 때문이다. 하지만 반대로 성립되지 않는 가짜 유치권도 많다. 그렇기 때문에 실무에서는 유치권이 있다고 조사가 된 물건이라 하더라도 해당 문건조사와 임장을 통해 진위 여부를 확인 해야 한다. 이 글에서는 유치권에 대해 정의한다. 유치권이 성립되기 위한 조건과 반대인 성립되지 않는 경우에 대해서도 알아본다. 마지막으로 실무에서 권리분석상 문제가 되는 유치권과 그렇지 않은 유치권에 대해서도 알아보겠다.

목 차

1. 유치권

민법 제320조 제 1항에 따르면 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다. 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대해서 그 권리를 행사 할 수 있다. 여기서 유가 증권이란 금전적인 가치가 있는 것으로 돈, 수표, 주식, 증권, 채권, 상품권 등 재산권을 표시한 모든 것을 말한다. 유치권과 관계가 있는 동시이행항변권과의 차이점도 알아야 한다.

1-1동시이행항변권

동시이행항변권은 당사자간 계약에서 당사자 일방이 동시이행에 있는 상대방의 채무 이행이 없음을 이유로 자신의 채무이행을 거절 할 수 있는 일방의 권리이다. 서로 동시에 병존하는게 가능하고, 공평의 원칙에 기인하며 이행거절의 효력을 가지는 부분은 같은 부분이지만 유치권은 독립된물권으로써 점유가 성립요건이고 누구에게나 주장가능하다.

1-2 유치권 성립요건

유치권이 성립하기 위해서는 타인소유의 물건이나 유가증권이 유치물이여야 한다. 물건이나 유가증권에 관해서 생긴 채권의 변제기(계약서상 잔금납부일자,대금지급조건의 명시된 일자)가 도래해야 한다. 또한 당사자간의 배제한다는 특약이 없어야 한다. 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 효력은 상대방과 그 밖의 사람에게도 주장 할 수 있다. 또한 유치권은 그 목적물로 인하여 생긴 채권이어야 성립한다. 예를 들어 건축업자A가 건물신축공사시 B건설사에게 건축자재를 공급하였고 그에 대한 채권은 매매대급채권에 한하고 건물 자체에 관해 생긴 채권이라 볼 수 없기 떄문에 유치권이 성립할 수 없다. 제일 중요한 성립요건은 점유 이다. 하지만 상가건물의 유치권이 신고된 공간에 사람은 없고 자물쇠로 잠겨있다 하더라도 점유가 성립하지 않는다고 생각하면 안된다. 유치하려는 목적물의 점유가 필요하나, 점유는 간접 점유로도 가능 하기 때문이다.

1-3점유침탈

점유가 점유침탈등에 불법행위로 인해 침해받은 경우에는 적용 되지 않는다. 즉 점유하고 있는 유치권자를 강제로 내보내는 경우에는 점유의 상실로 볼 수 없는 것이다. 점유침탈로 인해 강제 점유의 상실이 일어 날 경우 유치권자는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 소송을 통해 청구할 수 있다. 하지만 소에 승소 하더라도 당사자가 다른 사람에게 해당 목적물의 소유를 넘겨버리고 점유를 한 상황에서는 점유회복이 어렵다. 결국 유치권자는 상실한 유치권과 채권을 회수 하기 위해 오랜 법정 소송기간을 기다려야 한다. 결국 불법으로 점유가 상실되었다 하더라도 다시 점유회복을 하기 위해서는 유치권자가 그 시간과 비용을 부담해야 하는 것이다.

1-4 소멸

성립요건을 갖추었다 하더라도 점유 자체가 불법행위로 성립된 경우나 채무자(당사자)의 승낙없이 유치권자가 그 목적물 및 물건에 대해 사용,수익 할경우, 채무자가 채권에 상당한 담보를 제공하는 경우, 경매 개시 이후 점유 할 경우, 상대방의 신뢰에 반하지 않도록 성의있게 행동할 것을 요구하는 신의성실의 원칙에 부정되는 경우 유치권은 인정 될 수 없고 소멸 한다. 또한 해당 목적물의 전부멸실, 혼동, 유치권자의 포기 등의 사유가 있거나, 피담보채권이 소멸시효가 완성할 경우에도 소멸한다.

1-5 효력

유치권자는 채권의 변제를 받기위해 유치물을 경매할 수 있는 경매권(민법 제322조 제1항)을 갖는다. 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할수 있으며 보존에 필요한 경우에는 승낙없이 사용 가능한 유치물 사용권(민법 제324조 제2항)과 유치물의 과실을 수취하여 다른채권보다 그 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수치권(민법 제323조 제1항)의 권리를 갖는다. 또한 유치권자가 점유하는 동안 유치물의 보존에 관한 필요비를 지출 하거나 유치물의 가치를 상승시키는 유익비를 지출할 때는 그 비용의 상환을 소유자에게 청구 할 수 있다.

1-6 실무

실무에서는 유치권이 있는 물건은 특수물건으로 분류한다. 그 중에서는 실제 유치권이 성립하는 물건이 있지만 성립하지 않는 물건이 더 많다. 채무자가 유치권자 이거나 해당 건물과 견련관계가 없는 채권의 유치권이던가 점유를 하고 있지 않은 경우다. 그렇기 때문에 실제 조사와 임장이 필 수적이다. 이를 통해 유치권의 문제를 해결하고 낮는 경쟁과 가격으로 좋은 부동산을 취득 할 수 있다. 또한 실무에서의 유치권은 일반적으로 건물에 권리가 있는 것이기 때문에 건물은 매각 제외된 토지만 나온 상태라면 무시하고 앞에서 배운 법적지상권 성립여부만 확인하고 그에 맞는 전략을 세우면 된다. 등기에 올라와 있지 않아 복잡할 수도 유치권이지만 진위여부를 확인하고 진짜 유치권이라면 유치권자와 채권에 대해 협의하고 그 비용을 포함한 비용이 시세대비 저렴 하거나 같다면 향후 가치를 판단해서 진행하면 된다.

전세권 과 임차권 개념과 차이점, 효력과 한계

모르페우스 — Thu, 16 Mar 2023 14:44:26 +0900

글 개요

저번 글에서는 임차인에 대해서 배웠다. 임차인이 대항력을 갖추고 보증보험 등을 통해 전세보증금을 보호받을 수 있다는 것을 알게 되었다. 이 글에서는 권리 분석상 임차인에 관해 분석할 때 반드시 알아 두어야 하는 전세권과 임차권에 대해 정의한다. 또한 이 두 가지 권리의 차이점과 실무에서는 어떻게 쓰이는지 알아본다. 상황에 따라 어떤 권리를 설정하느냐에 따라 보증금을 못 돌려받을 수도 있다. 보증보험 또한 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 했을 경우 신청 자체가 반려되는 경우도 있다. 권리에 따라서 주택임대차 보호법에서 보호해 주는 소액임차인의 권리가 상실될 수도 있다. 주거용 부동산의 종류에 따라서도 효력이 미비할 수도 있다. 이 글을 잘 이해할 수 있다면, 법원 경매에서 임차인의 권리 분석 시 어려움이 없을 것이다. 본인이 매매등을 통해 임차인이 되어도 보증금에 대해 보호받을 수 있다.

목 차

1. 전세권

2. 임차권

1. 전세권

'전세권'이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞추어 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리를 가진 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다.

1-1존속기간

전세권은 그 존속기간이 10년을 넘지 못한다(민법 제312조 제1항). 존속기간을 약정하지 않을 경우 각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸을 통보할 수 있다(민법 제313조). 상대방이 전세권의 소멸통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다(민법 제313조). 전세권의 설정은 갱신할 수 있으나 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신거절과 조건변경 시 갱신 등의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다(민법 제312조 제4항).

1-2목적

전세권은 일반적으로 전입이 어려운 상업용 오피스텔의 거주나 등기상 대출등의 문제가 있을 경우 전세보증금을 보호하기 위한 목적으로 쓰인다. 또한 전세권 설정을 위해서는 임대인(소유주)의 동의가 필요하고 등기상 권리로 기입된다. 전세권은 물권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다. 또한 존속기간 내에 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있으나 설정상 이를 금지할 수도 있다(민법 제306조).

1-3우선변제권

전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리인 우선변제권이 있다(민법 제303조 제1항). 또한 임대인(소유주)이 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있다. 전세권은 설정 당일부터 효력이 발생하므로 확정일자 보다 안전하다.

1-4전세권의 한계

전세권 설정은 등기 비용이 들고 전세보증금 자체가 낙찰가보다 높은 경우 보증금 전액을 보장받을 수 없다. 수회 유찰된 물건은 전세권을 설정했어도 보증금은 못 받을 수도 있는 것이다. 전세권을 설정한 경우 젠세보증금 반환보증을 설정할 수 없다. 또한 주택임대차보호법의 소액임차인에 대한 최우선변제 대상이 될 수 없다. 실무에서는 다가구에도 전세권이 설정된 경우도 많이 볼 수 있다. 이 경우 건물에 대한 부분은 인정받을 수 있지만 토지에 대한 부분은 인정받을 수 없다. 건축법상 다가구 주택을 집합건물이 아닌 소유자 한 사람의 일반건축물로 규정하고 있기 때문이다. 전세권은 전세 보증금을 돌려받기 위해 설정하지만, 무조건 설정하는 것이 아니라 전세 보증금의 금액과 주거용 부동산의 종류에 따라 선택해야 한다.

2. 임차권

법에서는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리로 규정하고 있다(민법 제618조). 임차권은 다시 말해 임대차 계약의 채권이다. 임대차 계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속된다. 임대차 기간의약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통보를 할 수 있다(민법 제635조 제1항). 상대방이 계약해지의 통보를 받은 날부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항).

2-1임차권등기명령제도

실무에서 쓰는 임차권은 정확히 말하자면 법에서 정의한 임차권이 아니라 임차권등기 즉 '임차권등기명령제도' 이다. 임차인은 보증금을 배당받기 위해 대항력을 갖추어야 한다. 과거에는 대항력을 유지하기 위해서 이사를 갈 수도 없었다. 이사를 가더라도 이사한 집에 전입이 불가하고, 점유를 하기 위해 이전집에 생활용품이나 집기를 가지고 있어야 했다. 하지만 임차권을 등기하게 되면 대항력을 유지할 수 있게 된다. 민법에서 정의하는 전세권과 다르게 이 임차권등기는 주택임대차보호법에서 규정하고 있다. 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실 되게 되는데 이를 해결하기 위해서 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하고 자유롭게 이사를 할 수 있게 해주는 제도이다.

2-2신청

임대차가 끝나고 보증금이 반환되지 않은 경우 물건소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항). 전세권과 다르게 임대인(소유자)의 동의 없이 등기가 가능하다. 하지만 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기가 끝난 주택에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의 제6항). 이는 임차권등기 이후 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지이다. 임차권등기는 말 그대로 임차인의 보증금을 보호하기 위한 주택임대차보호법에서 나온 제도 이기 때문에 임대기간 이후 보증금을 못 받았을 경우(일부만 받아도 해당) 대항력을 유지하기 위해서 무조건 필요한 부분이다.

대항력 과 최우선 변제 임차인 이란? 성립 요건, 효력정리

모르페우스 — Wed, 15 Mar 2023 14:31:16 +0900

글 개요

법원 경매를 하다 보면 선순위임차인, 최우선변제요건, 대항력 있는 임차인 같은 용어들을 많이 볼 수 있다. 아파트, 빌라 같은 물건부터 상가, 공장등의 물건에서도 볼 수 있다. 토지 외에 부동산 물건들은 임대차 계약의 성격을 갖는다. 임대란 임대인(건물주, 소유주) 임차인(사용인, 세입자)으로써 임차인은 그 물건을 사용하고 임대인은 임차인으로부터 그에 대한 대가를 받는다. 우리는 일반적인 매매의 형태로의 부동산을 취득하지 않는다. 따라서 이 글에서는 법원 경매의 관점에서 권리분석을 하기 위해서 필요한 임차인에 대해 알아보고자 한다. 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 많다. 그로 인한 경매에 해당 물건이 나와도 왜 수회 유찰이 진행된다. 이런 물건들의 권리 분석은 어떻게 하는지 알아보겠다. 입찰을 고려하는 물건의 권리 분석을 할 때 어떤 임차인의 보증금은 인수해야 하고 인수하지 않아도 된다. 실무에서는 워낙 많은 변수와 상황 등이 있기 때문에 등기부등본과 현장 임장을 통해 임차인에 대한 조사를 자세히 해야 한다. 임차인에 관한 특수물건도 문제가 없는 물건에 비해 경쟁률이 낮고 입찰금액 또한 낮다. 따라서 저렴하게 물건을 낙찰받고 명도를 통해 일부 리모델링 등을 통해 새로운 물건으로 바꿀 수 있다. 시세대비 저렴하게 매수한 물건은 투자가치 대비 높은 수익률로 돌아올 것이다.

목 차

1. 임차인

2. 대항력

1. 임차인

위에서도 말했듯이 임차인은 임대인 자신이 소유한 물건이나 목적물을 사용수익하는 사람을 말한다. 임차인이 되려면 임대차 계약이 그 기준이 된다. 여기서 임대차 계약은 해당 물건에 대해 사용하고 그에 대한 대가로 차임을 지급하는 약정하는 계약을 말한다. 흔히 알고 있는 부동산 계약서이다.

1-2조건

임차인으로 인정을 받기 위해서는 임대차 계약서와 전입일(상가계약의 경우 영업개시일)및 확정일자가 필요하다. 따라서 계약 이후 반드시 전입신고와 확정일자를 해당 동사무소에 신청해야 한다. 또한 임차인은 거주용 주택 부동산이나 상가 건물을 점유 사용을 하고 있어야 한다. 불가피한 사항에 점유가 어려울 경우 임차권을 설정하는 방법이 있다. 임차권에 대해서는 이후 설명 하도록 한다.

1-3효력

임차인은 목적물을 사용, 수익하고 그에 대한 대가를 지급하는 것을 약정한 계약을 체결 함으로써 사용, 수익권을 갖는다. 계약 당시 반대 의사가 없으면 임대인에게 임대에 관한 등기절차를 청구할 수 있는 임대차등기협력청구권을 갖는다. 목적물이 임차인의 과실 없이 사용, 수익 할 수 없을 때에는 그 부분의 비율에 의한 감액을 청구할 수 있는 차임감액청구권을 갖는다. 임대인의 동의를 얻어 목적물외 부속한 건물이 있는 때에는 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 위한 부속물매수청구권을 청구할 수 있다. 임차인이 임차물건의 보존, 유지하기 위해 필요비를 지출했을 때에는 임대인에게 필요비상환청구권을 통해 그 상환의 청구가 가능하다. 임차인이 임차물건의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 유익비를 지출한 경우 유익비상환청구권을 통해 임대인으로부터 임대차 종료 시 그 금액을 상환받을 수 있다.

1-4의무

임차인은 위와 같은 권리 이외에 의무도 있다. 임차물건에 대한 사용에 대한 대가로 임대인에게 일정금액을 지급해야 하는 차임지급의무, 계약 또는 임차물건의 목적에 의해 사용, 수익 해야 한다는 목적물의 사용, 수익에 관한 의무, 임대차 계약이 종료되면 임차물건을 반환하고, 원래의 상태로 회복시켜야 하는 목적물의 반환의무 및 원상회복의무를 가진다. 과거에는 상대적으로 임차인이 임대인의 비해 불리한 관계에 있었다. 임대인의 근저당이나 대출연체로 인하여 경매나 압류등으로 보증금을 받을 수 없게 되거나, 이중 계약을 인해서 피해를 보는 경우도 많았다. 임대차 보호법이 생기고 나서는 우선변제권과 최우선변제권등으로 임차인의 보증금을 보호하고 계약갱신청구권을 통해 안정적인 기간연장과 전월세상한제를 통해 무분별한 임대료 인상폭으로 부터 보호받게 되었다. 또한 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증등을 가입해 보증금을 보호할 수 있다.

2. 대항력

주택임대차보호법이 생기고 보증보험등을 가입한다 하더라도 임차인은 보증금으로부터 안전할 수 없다. 법원 경매에서도 볼 수 있는 대항력에 대해 알아보도록 하겠다. 대항력은 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수임, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 실무에서는 대항력이 있는 임차인은 낙찰자를 볼 날을 손꼽아 기다린다. 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있기 때문이다. 반면에 대항력이 없는 임차인은 명도 하는데 어려움이 있다. 살고 있는 집에서 말 그대로 나가야 하는 것이다. 물론 법원 경매에는 강제집행제도가 있어서 낙찰자가 종국에는 점유자를 내보내고 해당 부동산을 취득할 수 있다. 집행비용 대비 이사비용 등을 점유자에게 지급하고 명도를 진행하기도 한다. 또한 임차인이 선순위에 있고 배당요구를 하지 않았다면 상황에 따라 낙찰자가 전부 인수하는 경우도 있다.

2-1성립요건

대항력은 임차인이 임대차 계약서, 전입신고, 점유사용을 갖추었을 때 그다음 날부터 효력이 생긴다고 주택임대차보호법에서는 명시하고 있다. 여기서 다음날이란 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 의미이다. 따라서 같은 날 근저당이 있다 하더라도 임차인이 선수 위의 권리를 가진다. 임대차 계약서의 존재를 증명하기 위해서는 법률상 인정되는 일자인 확정일자를 받아야 한다. 이는 임차인의 대항력을 보장해주기도 하지만 임대인과 임차인 사이의 담함으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 날짜를 변경하여 우선변제권 행사를 방지하기 위한 수단이다. 대항력에 따라 법원 경매에서는 실제로 권리분석상 선순위에 있다 하더라도 배당을 받지 못하기 때문에 대항력은 임차인에게 꼭 필요한 부분이다.

2-2우선변제권

우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 그 선후관계와 무관하게 일반채권자들에 대해서는 우선하여 보증받을 수 있다. 하지만 순위 중 임차인보다 선순위의 가압류를 설정한 채권자에 대해서는 채권에 비례하여 배당을 받게 된다.

2-3최우선변제권

최우선변제권이란 소액임차인에게 임차주택 가액의 50%가량의 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 배당해 주는 권리다. 소액임차인의 경우에는 확정일자가 없더라도 전입신고만 되어 있다면 다른 채권자들보다 최우선적으로 배당받을 수 있다. 소액임차인의 기준 보증금과 최우선변제금액은 서울(1억 5천만 원 이하, 5천만 원), 김포, 용인, 세종, 화성(1억 3천만 원 이하, 4300만 원), 그 밖의 광역시(7천만 원 이하, 2300만 원), 그 외 지역(6천만 원 이하, 2천만 원)으로 다르다. 최우선변제권이 적용되는 소액보증금의 기준시점은 선순위 담보권의 설정일이기 때문에 임차인은 계약을 체결하기 전에 부동산 등기부등본을 열람하여 선순위 담보권이 설정된 날짜를 확인하고 해당여부에 관해 확실히 판단해야 한다. 법원 경매 실무에서 말소기준권리 보다 선순위 임차인의 보증금 인수할 경우 시세보다 비싸게 해당 물건을 낙찰받게 되는 경우가 있으니 확실히 임차인에 대해서 조사하여야 한다. 또한 임차인의 경우 대부분 주거용 부동산의 경우가 많다. 살아가는 데 있어 반드시 필요한 집이 한순간에 없어지는 것이기 때문에 저렴하게 낙찰받고 해당 물건의 점유자와 합당한 협의를 통해 명도를 진행해야 한다. 임대인과 임차인 그리고 부동산 중개인이 의도적으로 법을 악용하거나 무리한 협상시도들을 할 수 있다. 이 경우 강제집행의 절차를 진행해 나간다. 또한 법원 경매 정보 사이트나 매각물건 명세서, 현황조사서등의 임차인 관계가 명시되어 있다 하더라도 반드시 임장을 통해 임차인을 조사해야 한다.

투자는 바로 지금부터! 알아두면 돈 되는 법원 경매 이야기

경매로 산 토지 파는 방법, 내야 될 세금?

글개요

내야될 세금

양도소득세

지방소득세, 농어촌특별세

팔때 내는 세금 정리

어떻게 팔아야 하나

인근 소유자를 만나라

플래폼을 이용해라

마무리

같이보면 좋은글

누구나 싸게 중고차를 살 수 있다? 온비드 공매

글개요

카랜드

입찰

마치며

지난글

누구나 쉽게 인터넷 경매로 차를 산다 - 오토마트

글 개요

오토마트

입찰

임장(입찰전 또는 낙찰 후)

차량인수

마치며

개인 중고차 구매의 모든 것

글 개요

목차

1. 차량검색

2. 차량구매

3. 명의변경

4. 차량수리

부동산 경매 공장 물건 입찰 및 고려 사항

글개요

목차

1. 공장

2. 왜 사야 하는 가?

3. 고려사항

부동산 경매 도로를 모르면 손해 본다.

글개요

1. 도로

1-1 공도

1-2 사도

1-3 현황도로

2. 실무에서의 도로

법원 경매 실무 - 물건 구매 시 용도 지구, 용도 구역 중요한 이유

글개요

1. 용도지구

1-1 경관지구

1-2 미관지구

1-3 고도지구

1-4 방재지구

1-5 보존지구

1-6 시설보호지구

1-7 취락지구

1-8 개발진흥지구

2. 용도구역

2-1 개발제한구역

2-2 시가화조정구역

2-3 수산자원보호구역

2-4 도시자연공원구역

3. 실무에서의 용도의 중요성

<함께 보면 좋은 글>

법원 경매 물건 중 형식적 경매라고 쓰여 있다면?

글개요

목차

1. 형식적 경매

1-1 공유물 분할을 위한 형식적 경매

1-2 청산을 위한 형식적 경매

1-3 유치권에 의한 경매

1-4 타인의 권리를 상실시키는 경매

1-5 기타(자조매각, 단주의 경매)

2. 맺음말

<함께 보면 좋은 글>

중고차를 가장 싸게 사는 방법 3가지(중고차 매매 사이트X, 허위 광고 X)

글 개요

목 차

1. 공매

1-1 오토마트

1-2 온비드